عرض المشاركة وحيدة
  #2  
قديم 07/09/2008, 03:08 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

السؤال الأول (هل له الحق برفع الايجار "رأيكم"
طرح السؤال بواسطة ( cute mamy )

مبارك علينا وعليكم الشهر
اخوانى الى يقدر يساعدنى
حن مستاجرين شقه بالبدايه 120 بعد ماكملنا سنه رفع الى 140 وحاليا رفع الاجار مره وحده الى 200 , مع العلم انه ماسوا عقد بينا من البدايه ووتعلل ان البنايه جديده معقوله يعنى اذا جديده مافى قانون يحفظ حق المستاجرين .؟! ؟ اخوانى الى يعرف وش علينا وش النا بهالمووضع يعلمنى عليه وخصوصا بعد القانون الجديد بعدم رفع الاجار لمده 3 سنوات عن 7 %, وهل صاحب العماره مسائل لانه من البدايه ماسوا عقد ؟؟؟


الجواب
أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ


وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

__________________

السؤال الثاني ( إستفسار بسيط )
طرح السؤال بواسطة ( al- faisal
)

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته. . .
أما بعد. . .
كل عام وأنتم بخير بمناسبة حلول شهر رمضان المبارك
أنا مستأجر شقه في مسقط والحين كملت سنتين مع المستأجر
وهو الحين يطالبنا إنا نطلع من الشقه بس إحنا ما محصلين مكان أبدا بحثنا من هنا وهناك ولكن بدون فائده
وهو مصر إنا نطلع من الشقه وإحنا رافضين نطلع
للعلم. . .
في نفس العماره أربع شقق ونفس الشي رافضين يطلعوا بسبب إنهم ما محصلين مكان ثاني وفي الطابق الارضي ساكن هندي وعائلته ونفس الشي رافض يطلع والمأجر مره يقطع عليه الماء ويعني كل مره يسويلة شيء
والله يعين إحنا إيش بيسويلنا

فإذا وصلت هذه القضية المحكمة على من تكون القضيه؟؟؟

أفيدوني أفادكم الله


الجواب
وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

أولا :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس .))

ثانيا :- تنص المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
ثالثا :- تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وللفائدة فإن المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

من كل ماسبق ذكره أرى أن القانون يبقى هو الفاصل وفي حالتك فإن المواد توضح مدى نجاح دعواك0

ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــ

السؤال الثالث طرح السؤال بواسطة ( زهرة الحنا )
اخي المحامي اذا كان صاحب الشقة رافض يسوي عقد ويش الاجراءات المتبعه في هذا الخصوص ؟؟؟؟

الجواب
أهلا أختي زهرة الحنا

في حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها فإنه يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ بداية الفترة الإيجارية حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ــــــــ

السؤال الرابع ( أرجوا الإجابة يا إخوان )

طرح السؤال بواسطة (Photoshop cs2 )

السلام عليكم ورحمه الله
أخواني القانونيين ||| أرجوا الإجابه لو سمحتوا .

السؤال الأول ,
أنا طالب بالجامعة ولدي غرفة واحده , قيمة الإجرة لها 70 ريال شهرياً .
قام المؤجر بإرسال لي ورقة تبين أن الأجرة سيتم رفعها الى 90 ريال بداية من شهر 7 . مع العلم بأن البيان وصل إلي في شهر 4 .
نحن في البداية رفضنا هذه الزيادة الغير مبرره وقلنا إن المشرع العماني قد سن قوانيين تحمينا من هذه الزيادة المفرطة التي وصلت الى 28 % ورد علينا قائلا بأن القوانين تسن ولا تطبق.
والى الآن نحن لم ندفع أجار شهر 7 و 8 وننوي دفعها في هذا الإسبوع , فهل يحق لنا التمسك بالمبلغ القديم أم لا ؟ مع العلم بأن العقد ليس مصدقا مع البلديه إنما مع المؤجر.

الجواب
أهلا أخي

بخصوص السؤال الأول أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

أيضا أنصحك أخي أن تبادر بدفع الأجرة المستحقة للشهرين وأن تدفع الأجرة المتفق عليها الأولى وليست الزيادة وذلك لأن المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

أيضا حتى لا تترك فرصة للمؤجر إستغلال عدم السداد في طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم 72/2008 تنص على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء




وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

وللإيضاح أكثر يمكنك الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


ـــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــ

السؤال الخامس طرح السؤال بواسطة ( Anwar )
السلام عليكم

لو سمحتوا عندي أستفسار :-


أنا مستأجر شقة صار لي سنة بس موجود عقد بيني وبين المأجر غير مصدق من البلدية
والحين المأجر يريد يرفع الأجار علي

هل يحق له أن يرفع الايجار ؟

وأذا لم أعطة الزياده هل القانون في صفي ؟

وكيف ممكن أخلي العقد قانوني ؟


الرجاء الافاده لو تكرمتوا

شكرا جزيلا

أنور

الجواب
أهلا أخي

بخصوص موضوعك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

بالنسبة للتساؤلات الأخرى فإنه لا يحق له رفع قيمة الإيجار وبإمكانك الإطلاع على المرسوم أدناه
وهذه وصلة للمرسوم الجديد 72/2008
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


يتبع ،،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99