سبلة عمان

العودة   سبلة عمان » السبلة القانونية

ملاحظات \ آخر الأخبار

 
 
أدوات الموضوع البحث في الموضوع أنماط العرض
  #31  
قديم 13/10/2008, 12:05 AM
صورة عضوية عادل عباس
عادل عباس عادل عباس غير متصل حالياً
عضو عميد
 
تاريخ الانضمام: 02/12/2006
الإقامة: في كل مكان ... :-)
الجنس: ذكر
المشاركات: 20,931
افتراضي

يرجى التكرم بإفادتي بما ينص عليه القانون في حالة تاجير عقار معين بدون إصدار عقد مسجل في الجهات المختصة ، وما هي حقوق كل من المؤجر والمستاجر ؟ خاصةَ بما يتعلق بتخلف دفع الإيجار وما يتعلق بالتأجير الضمني من قبل المستأجر ؟

وشكراَ
__________________

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
{ لعمُرك ما ضاقت ديارٌ بأهلِها ولكن أخلاقَ الرجالِ تضيقُ }
ّّ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
كلنا إخوة فقد جفّفت ثيابَنا شمسٌ واحدة
  مادة إعلانية
  #32  
قديم 13/10/2008, 10:08 AM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة ADOOL مشاهدة المشاركات
يرجى التكرم بإفادتي بما ينص عليه القانون في حالة تاجير عقار معين بدون إصدار عقد مسجل في الجهات المختصة ، وما هي حقوق كل من المؤجر والمستاجر ؟ خاصةَ بما يتعلق بتخلف دفع الإيجار وما يتعلق بالتأجير الضمني من قبل المستأجر ؟

وشكراَ
أهلا أخي
بخصوص تساؤلك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ذلك أن عدم تسجيل العقد يعتبر مخالفا للقانون ويترتب عليه خلاف وضياع حقوق الأطراف فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))0

بالنسبة للتساؤلات الأخرى يمكنك الرجوع إلى المرسوم السلطاني 6/89 والتعديلات الجديدة بالمرسوم السلطاني 72/2008 ، تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء


ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
وللفائدة أرجو الإطلاع على مواد المرسوم على هذا الرابط



http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

تحياتي للجميع ،،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #33  
قديم 13/10/2008, 10:17 AM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة بكبوك مشاهدة المشاركات
ان مشكلة عقود الايجار والاستئجار بين الملاك والمستاجرين مشكلة فى اكثر البلاد العر بيه والمفروض ان اصحاب الحل والعقد ينظرون بنظره واقعيه وانسا نيه سيما الذى لايملك ما يمكنه وجود مثل السكن الذى هو فيه والذى يتلاءم مع اوضا عه المادية والمعيشيه ولعل الدول تنشىء مسا كن متكا مله وتحى الاراضى البور بشكل او اخر لحل مثل هذه الازمه

أشكرك أخي على مرورك المتميز ،،

تحياتي ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #34  
قديم 13/10/2008, 10:32 AM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة أبن عمان البار مشاهدة المشاركات
مساء الخير أخي الكريم نشكر جهودك الجبارة والمأجورة بأذن الله
يوجد لدي أستفسار فأرجو منك الأفادة جزيت خير الجزاء
نحن مجموعة من الأخوة أستاجرنا شقة وللأسف الشديد سجلنا العقد بأسم أحد العمال الذين يعملون لدينا لأننا في تلك الفترة لم نكن موجودين في السلطنة فكيف لنا الأن أن نغير العقد بأسمنا بحيث لايكون بمقدور صاحب البناية رفع قيمة الأيجار أو أخراجنا من الشقة علما بأننا نحن من ندفع الأجار عن الفترة الماضية الذي أمتدت لأكثر من خمس سنوات عن طريق شيكات بأسمنا

أهلا أخي العزيز

بخصوص تساؤلك الأصل أن يتم تسجيل العقد بإسمكم ولكن بسبب ظروف السفر لم تتمكنوا تسجيل العقد بإسمكم وأضطررتم إلى تسجيل العقد بإسم أحد العمال ودليلكم في ذلك أن مبالغ الأجرة الشهرية يتم دفعها عن طريق شيكات بإسمكم ، في هذه الحالة الأصل أن يتم تغير العقد بإسمكم بعد رجوعكم من السفر أو بعد مرور الفترة الإيجارية الأولى ، وسؤالي هل ذهبتم إلى المؤجر لمناقشته في موضوع تغير عقد الإيجار بإسمكم حيث أنه يعلم تمام العلم أن من يدفع الإيجار هو أنتم فلعله يرتضي تغير العقد بإسمكم، ومن ناحية قانونية الأصل في حالة إنتقال العقد إلى مستأجر جديد فمن حق المؤجر تحديد الأجرة الجديدة ويسري عليها القوانين التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، وحسب فهمي المتواضع حجتكم في هذا الشأن ليست بالقوية ( دفع قيمة الإيجار عن طريق شيكات بإسمكم ) ولكن لعل وعسى قد تشفع لكم في تجديد العقد بإسمكم إذا حاولتم مع المالك ، أضف إلى أنكم تماديتم طيلة الفترة الماضية في طلب تغير العقد .
أقترح عليكم أن ترجعوا إلى المؤجر ليتم تسوية الموضوع وديا ، وإلا فإذهبوا إلى موظف البلدية المختص لإفادتكم في الموضوع ، أرجو أن أكون قد أفدتك ولك جزيل الشكر وعذرا على التأخير.

تحياتي ،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #35  
قديم 13/10/2008, 10:43 AM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة abdobda مشاهدة المشاركات
المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار،

هل ينطبق الكلام على الشقق الي صارلها اكثر من اربع سنوات مؤجره لنفس الشخص, يعني عادي الحين اعطيه أمر إخلاء لأن الشرط ( 4 سنوات تحقق) كما جاء فالمرسوم؟

أهلا أخي العزيز

بخصوص تساؤلك فإن المادةالمادة (6) مكررا من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

والمادة (6) مكررا (1) من ذات المرسوم تنص على : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وعليه إذا انطبقت المواد الموضحة على موضوعك فإنه يحق لك طلب الإخلاء وفق الإجراء المتبع في هذا الشأن . تحياتي وعذرا على التأخير ،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #36  
قديم 13/10/2008, 10:55 AM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة fadi-mba مشاهدة المشاركات
فقط للإيضاح
انا هذه هي السنة الرابعة لي في الشقة، و صاحب الإيجار زاد الإيجار السنة الماضية (2007)، فهل يعني ذلك ان صاحب الإيجار يستطيع زيادة الإيجلر بعد 3 سنوات (2010) و لا يستطيع طلب الإخلاء الا بعد 4 سنوات (2011)

أهلا أخي

المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

وعليه فإنه بخصوص تساؤلك يحق للمؤجر زيادة الإيجار بعد 3 سنوات من أخر إيجارة ، أما مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

فلو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . تحياتي لك وعذرا على التأخير
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #37  
قديم 13/10/2008, 03:47 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة أبو رزان مشاهدة المشاركات
السلام عليكم أخي محامي أرجو الأفادة
أجرت فيلا بمبلغ 140 ريال عماني قبل 3 سنوات يعني في 2005 وخبرت المستأجر هل تريد عقد أيجار قال ما يحتاج بيننا ثقة لأننا أأهل وجماعة وكنت أسكن في مقر عملي في سكن عائلي وسجلت ورقة عرفية بينى وبينه حتى هو قال مايحتاج لكني أصريت عشان يضمن كلامنا حقه للأن الدنيا حياة وممات وبدوره عطانى شيكات ضمان كل ما يجيب لي الأيجار أعطيه شيكه وكان أتفاقنا سنة فقط وقبل نهاية السنةالآولى سألته تريد تجدد قال لا أنا جالس أبني بيبت وقبل نهاية السنة بأقل من شهر تفاجأت بأتصاله أنه باع البيت ويريد يجدد الأتفاق وعليه جددت له للأني كنت ساكن في مقر عملي ولست بحاجة للبيت وعلى نفس المبلغ ومع نهاية السنة الثانية في 2007 حصلت مستأجر يعطيني 250ريال لما أرتفعت الأيجارات وغلت المعيشة وخبرته هل تريد البيت قال لي في البداية لا ومن ثم عمل نفس الحركة أتصل وقال أنا أريد البيت قلت له ما شي مشكلة بما أنك ساكن لكني حصلت العرض السابق والحقيقة عرض مغري قال لي سوف أزيدك كم تريد أخبرته 200 حالك للأن الحقيقة البيت كان نظيف ووافق بعد ذلك نزلت المبلغ من أول شهر قبل لاأستلم من 200 الى 180 ريال وأخبرته شفهيا أن هذه السنة الأخيرة لماتنتهي أنا أريد البيت للأنني سوف أسكن بنفسي وليس لي سكن للأن في مقرعملي لي مدة معينة بعد ذلك أسلم السكن وافق وقال أنا خلاص مرتب أموري وقبل نهاية السنة الثالثة بشهرين أخبرته أذا تستطيع أن تخلي المنزل ما أريد أيجار شهر حالك بلاش بس سلمني المنزل قبل شهر من أنتهاء المدة قال بسلمك في نهاية السنة مع العلم بأننا في السنة الثالثة ماخذيت منه لا شيكات ولا سويت ورقة عرفية للانه والحق يقال أنسان ملتزم بدفع مبلغ الأيجارلما أنتهت السنة قبلها بأسبوعين خبرته أذا تريد مساعدة في النقل سيارة شحن أو عمال عندي ممكن أوفر لك قال لي بعدهن أسبوعين وأخبرته بأني سوف اقوم بشراء أثاث للمنزل جديد من مكيفات وأخره قال لي ماشي مشكلة أنا مرتب أموري لما أنتهت السنة لم يخلي المنزل وأخبرته ليش يقول أنا ماحصلت سكن بدوري عملت أتصالاتي ببعض المعارف وجبت له منزل للآيجار قال ماأنتقل ، يارجال أحنا متفقين أنا أريد البيت قال أنـا أتمسك بحقي كمستأجر وأذا تريد تشتكي تفضل عملت واسطات دخلت الشياب في الموضوع رفض وقال الأنذار بأخلاء قبل سنة مجرد كلام وليس أشعار خطي وأنا عندي حق المستأجر أسكن 4 سنوات مع العلم أنه المرسوم في 20 مايو 2008 م والآن أطلب الحل من المختصين مع العلم أنا دافع عربون للأجهزة التكييف والمحل يوميا يتصل بى

أحد الأخوان قال لي أطلب الصلح بواسطة لجنة التوفيق والمصالحة وعملت بنصيحته ، الأعلان الأول لم يحضر في الموعد بس حضرقبل الموعد وترك رسالة بأنه مايستطيع أن يأتي لظروف عمله وحدد بنفسه موعد اخر وحضرت وهولم يحظر وتخيل ذهب الى محامي وأتصل المحامي وقال لم نحظر بقصد لانريد الصلح خلوه يذهب للمحكمة تخيل سألت رئيس اللجنة أذا لم يأتي ليش يضيع الوقت ويراوغ تخيل الرئيس ويش رد قال نحن لاتوجد لدينا السلطة حتي نجلبه إذا الموضوع كذا ليش عاملين مثل هذه اللجان وتعمل صلح قضائي بين الناس وماعطوهم سلطة أيش فائدتهم والمتعارف عليه لاطب مع الرحمة
أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

ثانيا :- المادة (7) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب
.

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


ثالثا :- الأصل أن تعطي المستأجر إنذار بطلب الاخلاء وفق المادة 6/د مكرر ، فإذا لم يتم الإخلاء خلال المدة تستطيع أن تقدم دعوى طلب إخلاء مع التعويض عن المدة التي جلس فيها المستأجر في السكن .

أرجوا أن أكون قد أوضحت الوجه القانونية وأعتذر على التأخير وللإطلاع أكثر على المرسوم 72/2008 من خلال الرابط التالي :-


http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #38  
قديم 13/10/2008, 04:23 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة مايخصكم مشاهدة المشاركات
السلام عليكم ورحمة الله و بركاته


استفساري بخصوص الاستأجار:

انا استأجرت بيت السنة الماضية على اساس ادفع ايجار مقدم 6 اشهر و بعدين 6 اشهر يعني سنة و في مجال للتجديد ,بعد مرور السنة طلبت من صاحب البيت المواصلة في الايجار فوافق لكن على ان ادفعله ايجار سنة بالكامل و الصراحة لا استطيع ان ادفع سنة كاملة دفعة واحدة حيث ان المبلغ يتجاوز الــ10 اللاف ريال.المهم طلبت من صاحب البيت لتصليح بعض الاشياء العطلانة في البيت و من ثم اقوم بالتسديد و الى الان لم يتم اي شيء علماً باني قد تجاوزت 3 اشهر و لم اسدد الايجار.

استفساري
1-هل يحق للمؤجر بأن يطلب ايجار سنة كاملة (علماً بان انا الذي يسدد المبلغ و ليس الشركة)
2-هل له ان يطالب بالايجار قبل ان يصلح الاشياء العطلانة
3-هل يحق له ان يدخل حوش البيت
4-هل بامكاني الدفع شهرياً ام اني مجبر على دفع الايجار كاملاً لسنة مسبقاً
ولكم جزيل الشكر و التقدير
أهلا اخي

بخصوص الإ ستتفسارات التي أجملتها في أربعة بنود الرد عليها كالأتي :-
بالنسبة للإستفسار الأول ((هل يحق للمؤجر بأن يطلب ايجار سنة كاملة (علماً بان انا الذي يسدد المبلغ و ليس الشركة) والإستفسار الرابع (( هل بامكاني الدفع شهرياً ام اني مجبر على دفع الايجار كاملاً لسنة مسبقاً )) فالإجابة عليه كالتالي :-المادة (7) مكررا (1) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : على المستأجر أن يؤدي الأجرة المنصوص عليها في عقد الإيجار خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها مقابل إيصال يفيد الأداء ما لم يقتض الاتفاق خلاف ذلك , ويعتبر إيصال أداء الأجرة عن مدة معينه دليلا على أدائها عن المدد السابقة لها ما لم يثبت العكس , وإذا لم ينص في عقد الإيجار على تاريخ محدد لأداء الأجرة , تكون الأجرة مستحقة الأداء في بداية كل شهر مقدما , فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانا يتم فيه الأداء , جاز للمستأجر أن يودع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة المحكمة المختصة , ويعتبر إيصال الإيداع سند لابراء ذمة المستأجر من الأجرة بالقدر المودع , وعلى المستأجر وأمانة المحكمة المختصة إخطار المؤجر بالإيداع , ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بإذن من المحكمة .
وعليه فالأصل الإتفاق بين الطرفين على فترة السداد والألية المتبعة في ذلك وإلا ففي حالة نشوء الخلاف يرجع للمواد التي تنظم هذا الجانب .


بخصوص الاستفسار الثاني (( هل له ان يطالب بالايجار قبل ان يصلح الاشياء العطلانة))فالمادة 10 من المرسوم 6/89 ينص على (( يلتزم المؤجر بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله )) .
وفي حالة الإتفاق الأصل أن يقوم المؤجر بإجراء الصيانة ، وفي حالات يجوز للمستأجر أن يقوم بهذه الصيانة على أن يرجع للمؤجر فيما دفع .


بخصوص الاستفسار الثالث(( هل يحق له ان يدخل حوش البيت ))
فإنه لا يحق للمؤجر دخول المنزل إلا في حالة الإستئذان من المستأجر وذلك لحرمة أعراض الناس ولا يُعفى المؤجر من الجزاء المترتب في حالة إنتهاك حرمة المنزل كونه المالك للمنزل، ففي حالة الإيجار المستأجر يصبح بمثابة المالك الحكمي في مثل هذه الحالة.

تحياتي ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #39  
قديم 13/10/2008, 04:40 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة said sultan مشاهدة المشاركات
السلام عليكم..

مشكورين على هذا الجهد العظيم..

بس عندي استفسار..


نحنه مجموعة من الشباب مستأجرين شقة في الخوض وقبل سنه وقعنا عقد مع واحد عراقي يقول أنه موكل من صاحب البنايه على أننا ندفع 200 ريال شهريا..

والحين تاريخ 31/8/2008 انتهى العقد وقالنا اريد أزيد الايجار إلى 250 ريال يعني زياده 25% !!!

نحن قلنا له أن القانون يقول أن الزياده لازم تكون 7 % فقط ولازم تخبرنا قبل شهرين!!

وبعدين قالنا العقود الموقعه قبل المرسوم ما ينطبق عليها!!

المهم نحن قلنا ما يضحك علينا هذا وقلنا له نحن رافضين الزياده وفي اليوم الثاني جاتنا رسالة الإخلاء وفيها الأسباب التاليه:

1- أن نظام التصريف والأنابيب في البنايه خربان ولازم نطلع عشان يصلحوه (للعلم أن شقتنا ما متأثره وباقي الشقق ما مطلعين عشان التصليح بس نحن!!)

2- أن صاحب البنايه يريد يسكن ولده في الشقه!! (نعرف أنه مستحيل يسكن)

3- أننا قمنا بتأجير الشقه بالباطن لأشخاص ثانيين وهذا شي يعاقب عليه القانون!!!!!!!! (طبعا نحن ما أجرناها لأشخاص ثانيين بس هو قال انتوا لما وقعتوا العقد ما جبتوا صور من بطاقاتكم الشخصيه ولذلك أقدر اتهمكم أنكم تأجروا أشخاص ثانيين وهذا ما حصل!!).

وعطانا مهله ثلاثة أشهر عشان نطلع من الشقه..

طبعا قالنا إذا وافقتوا تزيدوا الايجار خلاص (يعني لا تصليح ولا بيسكن ولده ولا بيعاقبنا القانون لاننا سكننا ناس بالباطن!!).

فأرجو ممن يعرف شيئا عن قوانين الايجار في مسقط أن يساعدنا وأن يقترح علينا الحل!!!!!

أهلا أخي
بخصوص موضوعك فإن عبارة (( وبعدين قالنا العقود الموقعه قبل المرسوم ما ينطبق عليها!! )) فإن هذه العبارة ليس بها من الصحة وهي تتنافى مع المرسوم 72/2008 فالمادة (6) : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .
واستثناء من نص الفقرة السابقة , يجوز للمؤجر في أي وقت زيادة الأجرة إذا طلب المستأجر إجراء بعض التحسينات أو الإضافات في المحل المؤجر , وقام المؤجر بتنفيذها , ويراعى أن تتناسب زيادة الأجرة مع تكلفة التحسينات والإضافات التي تم تنفيذها .


بالنسبة لرسالة الإخلاء البند الأول لا يعتبر من الحالات التي يجوز طلب فيها الإخلاء حيث نصتا لمادة (7) : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وعليه حتى لو سلمنا فرضا وجود أعطال في نظام التصريف لا يعني ذلك أنه يحق له طلب الإخلاء فحالات طلب الإخلاء جاءت محصورة وواضحة .

بالنسبة للحالة الثانية فإنه لا بد أن تتوافر فيها الشروط الموضحة في البند ( د) إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .


عليه مما سبق فإني أقترح عليكم بأن تحلوا الموضوع وديا ولو بزيادة مبلغ بسيط ، أما في حالة التعذر ففي مثل هذه الحالة وحسب الوقائع المعروضة فإنني أرى أن الحق لديكم ويمكنكم أن تتخذوا الإجراءات التي تكفل لكم حقكم .

وللإطلاع أكثر يمكنك مطالعة المرسوم 72/2008 في الرابط التالي :-

http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #40  
قديم 13/10/2008, 10:12 PM
صورة عضوية fadi-mba
fadi-mba fadi-mba غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 05/10/2007
الجنس: ذكر
المشاركات: 313
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة المحامي99 مشاهدة المشاركات
أهلا أخي

المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

وعليه فإنه بخصوص تساؤلك يحق للمؤجر زيادة الإيجار بعد 3 سنوات من أخر إيجارة ، أما مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

فلو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . تحياتي لك وعذرا على التأخير
اخي المحامي 99
عاشت يمناك. الآن اعرف ان المستأجر لن يستطيع الزيادة في الإيجار قبل 3 سنوات من 2007 (يعني حتى 2010)
و لكن حتى الآن لم يجبني احد على هذا السؤال:
انا استأجرت في 2005، و كل سنة كان المؤجر يزيد الإيجار حتى 2008.
المرسوم ينصكما اسلفت على انه :"لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار".
سؤال:كيف يتم تحديد تاريخ عقد الإيجار؟ هل هو من تاريخ آخر زيادة على العقد؟ لأنه حسب معلوماتي المتواضعة، عناصر العقد هي "المستأجر، المؤجر، تاريخ بداية العقد، العقار المستأجر و القيمة الإيجارية"
فهل تغيير القيمة الإيجارية يعتبر بداية عقد جديد؟
هذا سؤال عام.
السؤال الخاص بحالتي
انا في العقار منذ 2005 و كل سنة يقوم المؤجر بالزيادة بالإيجار. في 2009 اكمل 4 سنوات، فهل يحق للمستأجر طلب الإخلاء؟ ام كونه رفع الإيجار السنة الماضية فان ذلك يعتبر كعقد جديد و بالتالي يجب ان ينتظر 4 سنوات؟

و جزاك الله خيرا

آخر تحرير بواسطة fadi-mba : 13/10/2008 الساعة 10:15 PM السبب: خطأ املائي
  #41  
قديم 14/10/2008, 08:21 AM
صورة عضوية بوخليفه
بوخليفه بوخليفه غير متصل حالياً
عضو مميز
 
تاريخ الانضمام: 03/12/2006
الإقامة: في قلب بن دارس
الجنس: ذكر
المشاركات: 1,524
إرسال رسالة عبر مراسل MSN إلى بوخليفه
Wink

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة المحامي99 مشاهدة المشاركات
أهلا أخي من جديد

أولا :- بخصوص موضوعك يمكنك أن تجدد العقد عن طريق البلدية حيث أن المرسوم الجديد 72/2008 أوضح بأن المحال التجارية لا يجوز طلب الإخلاء فيها إلا بعد 7 سنوات أو وفق الإستثناءات الموضحة في المادة 7 ويمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل تجديد العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى))0

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ


وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة وبالتالي بخصوص الزيادة في حالة التجديد فإنه لا يحق للمؤجر طلب زيادة الأجرة الشهرية حيث أن المرسوم أوضح النسبة التي يجوز فيها الزيادة والفترة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-

http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


[B]شكرا على ردك الشافي ولكن تبقى سؤالين هما :
الاول:انا دفعت 80 ريال من الايجار ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.فما هو العمل؟


الثاني:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم في حالة التجديد مباشرة مع البلدية هل سوف نعتمد 20 ريال او 40 ريال؟
[/B]
__________________
- إن الاهتمام بالموارد البشرية وتوفير مختلف الوسائل لتطوير أدائها وتحفيز طاقاتها وإمكاناتها وتنويع قدراتها الإبداعية وتحسين كفاءاتها العلمية والعملية هو أساس التنمية الحقيقية وحجر الزاوية في بنائها المتين القائم على قواعد راسخة ثابتة.
- إن العنصر البشري هو صانع الحضارات وباني النهضات.
- لقد أصبحت تقنية المعلومات والاتصالات هي المحرك الأساسي لعجلة التنمية في هذه الألفية الثالثة.
- عدم السماح لأيّ كان بالتطاول على النظام والقانون أوالتأثير بشكل غير مشروع على منافع الناس التي كفلتها الدولة ومصالح المجتمع التي ضمنها الشرع وأيدتها الأنظمة والقوانين ومن ثم فإننا نؤكد على أن تطبيق العدالة أمر لا مناص منه ولا محيد عنه.
  #42  
قديم 14/10/2008, 02:16 PM
صورة عضوية حمدان وطني
حمدان وطني حمدان وطني غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 23/07/2008
الإقامة: مسقط
الجنس: ذكر
المشاركات: 185
افتراضي ممكن تفيدوني

السلا عليكم ورحمه الله وبركاته

بصراحه موضوعك اخي الكريم تشكر وتجزل عليه وتثنى

موضوع شيق ورائع ومفيد للكلل وخاصه في وقتنا هذا

اخي الكريم

انا توجد لدي مشكله لدى صاحب المحلات التجارية التي استأجرتها منذ شهر ابريل الماضي

سوف اقصها عليك لكن بالعاميه لاكون واضحا كفايا ,,,



اخي الفاضل ,,

انا استاجرت في شهر 4 تقريبا محل واحد من عند شخص واتفقنا على ان الايجار يكون 100 ريال عماني لاغير
وسوينا العقد وكل حاجه

المهم عطيته مقدم مال شهرين
اللي هوه 5و 6

وف شهر 6 نفس الحاجه استاجرت مجموعة محلات وقيمة اجارهم 400 ريال

وعطيته مقدم عنهم مال شهرين يعني 800 ريال

تقريبا او اقل ب 100

عموما
الرجال سافر تايلند

ورجع ف شهر 8
وجا يطالبني بالايجار

قلت له مو مشكله لكن اريد اسوي العقود

قال شوف هناك مشكله
انا بعطيك العقود لكن الحين انته عارف القانون ضدنا وانا ما اقدر اني ااجرك هذا السعر

يعني انا بسوي عقدين الاول بيني وبينك انك تسمح لي ازيد السعر كل سنه 20% او اكثر

والعقد الثاني يكون فيه السعر الحقيقي

قلت لا انا ما اقدر بصراحه وانا دفعت مبالغ مقدم وربشه

قال اسف مايرجعن

قلت له ماريد المحلات اللي بدون عقود خلاص خذهم

قال اول ادفع اجاراتهم وبعدين براحتك اذا تريدهم او لا

مع العلم عندي ايصلات بالدفع اني دفعت مقدم

شو الحل يا اخوان منكم السموحه

المعطيات :
انا عطيته شيكات كل شيك بقيمة 500 ريال عماني
لمدة سنه يعني مايقارب 6000 ريال عماني شيكات بدون رصيد هذا اللي مخوفني ..

المحل الاول = 100 ريال (سويت العقد خلاص )
المحل الثاني =200ريال(رفض)

4 محلات ف بنايه قديمه =200 ريال 50 ريال عن كل محل (رفض)

الحين انا اريد اعرف ممكن اني استرجع مبالغي او لا

وشو لي وشو علي

هذا والسموحه منكم....
  #43  
قديم 14/10/2008, 08:47 PM
صورة عضوية أبو رزان
أبو رزان أبو رزان غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 20/04/2007
المشاركات: 209
افتراضي

[QUOTE=المحامي99;5853981][B][CENTER][SIZE="5"][COLOR="Green"]أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

تشكر أخي على المجهود
أنتظرته في التوفيق والمصالحة ولم يأتي للمرة الثالثة وقدمت عليه دعوى في المحكمة وجلستنا الأسبوع القادم بس بخصوص أولا: مكمن توضح لي الموضوع أكثر للاني ما سويت عقد بدافع الأهلية والأنسانية ولاتنسى أنا المؤجر في هذا الموضوع ولست المستأجر والورقة اللى بيني وبينه قبل 3 سنوات ومجددة فقط السنة الأولى والثانية ، الثالثة التجديد كان شفهي مع أبلاغه بوجوب الأخلاء نهاية السنة مع العلم بأن الأتفاقيات كانن قبل المرسوم الجديد وهو يطالب بحق المستأجر وموكل محامي في الموضوع مع العلم بأني في حياتي والحمد لله ما شت المحاكم لا من الداخل ولامن الخارج وتشكر أخي وأجو السموحة ع الأطالة
  #44  
قديم 16/10/2008, 11:56 AM
صورة عضوية حمدان وطني
حمدان وطني حمدان وطني غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 23/07/2008
الإقامة: مسقط
الجنس: ذكر
المشاركات: 185
افتراضي ضروري الله يخليك

مشكور اخي كثير كثير

وسلمت يمناك
  #45  
قديم 16/10/2008, 12:01 PM
صورة عضوية حمدان وطني
حمدان وطني حمدان وطني غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 23/07/2008
الإقامة: مسقط
الجنس: ذكر
المشاركات: 185
افتراضي

اسمحلي اخوي انا ماشرحت بالتفصيل ف الفقره الي كانت فوق

وهذا شرحي بالتفصيل الممل

اولا


السلام عليكم ورحمه الله وبركاته

ياليت حد من الي فاهمين في قانون العقارات يخبرني شو موقفي من هذي السالفه كلها //


السالفه :


في شهر 4 استأجرت محل بقيمة 100 ريال شهريا وطبعا عطيته
مقدم مال شهرين كاملات + شيكات بقيمة اجار لمدة سنه
(شهر 4+5) وعملنا العقد ف البلدية وخلاص وجيته بعدها قلت له محتاج
اربع محلات وقال حاضرين بنوفرهن لك .. و وفرهن لي ف شهر 4

وفي شهر 4 أستاجرت عنه 4محلات كاملات بقيمة 400 ريال واسترجعت شيكاتي القديمه وعطيته شيكات جديده قيمة كل شيك 500 ريال عماني + مقدم عن شهرين = 800 ريال (يعني 100 ريال للمحل الواحد )

يعني المحل اللي اول 100+المحلات هذولا 400 صارو =500ريال كل شهر


ف مر شهر 6 وانا اطالبه بانه يسوي العقد وهو يتهرب لحد شهر 7 وشهر سبعه هو سافر تايلند ورجع قريب نهاية شهر 7

ف لما رجع قلت له يا فلان انا اريد عقد الايجار قال هناك مشكله

قلت له خير

قال مثل ماتعرف الحين صار الاجارات غاليه وانا ما اقدر اعطيك اجار لمدة 7 سنوات ب 100 ريال للمحل الواحد

لذالك انا بسوي عقدين .. الاول بيني وبينك والبلديه ومافيه اي شوائب

والثاني بيني وبينك وينص على اني اقدر ارفع الايجار كل سنه

ف انا هنا قلت له بفكر ,,, عموما مضت الايام وهو يحاول يتصل بي يريد الايجارات وانا ما ارد عليه

رديت عليه من فتره تقريبا شهر 9 وقال عليك متاخرات وووووو

قلت له مافي عقد انت ماراضي تعطيني عقد واعتبر المقدم عن المحلات اللي عطيتك اياهم عن ايجار سنه كامله مال المحل الاول ... قال بشتكي عليك وعندي شيكاتك من دون رصيد ومبالغي اللي عطيته اياهم يرجعوا لي او لا ..

ف ياليت تشوفوا لي موقفي القانوني الله يخليكم وهذا والسموحه منكم
  #46  
قديم 21/10/2008, 02:22 PM
صح و خطأ صح و خطأ غير متصل حالياً
خاطر
 
تاريخ الانضمام: 19/10/2008
الإقامة: مسقط
الجنس: ذكر
المشاركات: 2
افتراضي

أخي المحامي 99 تشكر جزيل الشكر حول هذا الموضوع - أنا عندي استفسار واجوا منكم التوضيح لي الطريقة المناسبة لحل مثل هذا الموضوع - أنا مستأجر شقة في روي من 3 سنوات وأشهر وبدون عقد ايجار والمؤجر أرسل لي رسالة عن طريق الرسائل القصيرة(الجوال) يصرح باخلاء الشقة خلال شهرين وبسبب أنه يريد الشقة لولده مع العلم أنني ملتزم بالدفع مقدم كل شهر - فما هو الحل المناسب وكيف التصرف مع المؤجر
  #47  
قديم 21/10/2008, 04:48 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

أهلا إخواني من جديد

أولا :- أستسمحكم في عدم الرد السريع على الأسئلة وذلك لظروف العمل حيث يتطلب في بعض الأحيان العمل خارج المكتب بالأيام وأوقات دخولي للسبلة خلال تواجدي بالمكتب وأيضا تحتاج بعض الأسئلة إلى الدراسة والبحث حتى يتم الرد عليها فأرجو أن تتسع صدوركم لغاية صدور الإجابة على التساؤل ، وفي جميع الحالات فإن إخواني القانونيين يحق لهم الإدلاء بأرائهم في التساؤلات المطروحة لأن الهدف واحد وهو الإفادة والإستفادة من الجميع .

ثانيا :- بخصوص طرح الأسئلة أًفضل أن يكون هناك شرح وافي وواضح للوقائع بدون المساس بالجانب الشخصي وذلك حتى يسهل الإجابة على التساؤلات المطروحة من قبل الأعضاء ولحساسية الإجابة في المسائل القانونية ولكم جزيل الشكر .

تحياتي للجميع ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #48  
قديم 21/10/2008, 10:04 PM
وادي النور وادي النور غير متصل حالياً
مميز العامة
 
تاريخ الانضمام: 14/05/2008
الإقامة: بلاد النور
الجنس: ذكر
المشاركات: 5,518
افتراضي

السلام عليكم .. لدي تساؤل في الموضوع أرجو ألا يكون مكررا .

اخي مستأجر بيت / نظام توين فلة .. بقيمة 160 ريال .. و هناك عقد
معتمد من البلدية بينه و صاحب البيت لمدة سنة ..

و في شهر ( 8 ) أي قبل انتهاء العقد بـ4 أشهر أخبر أخي أن الإيجار
في السنة القادمة 2009 م ، سيكون 230 ريال !!

أخي تجاهل الأمر و في نفس الوقت يبحث عن بيت آخر أقرب إلى محل عمله .

ثم بعد فترة راجعه صاحب البيت في الموضوع و أخبره بالتالي:

أخي يريد يهدم بيته القديم و يبني جديد و أنا مضطر لتأجيره هذا البيت
فإذا كنت تريده بـ 230 ر.ع فأنت أولى به .. و أما إن كنت لا تريده بهذا المبلغ
فأنا مضطر لتأجيره لأخي الذي سيدفع لي 250 ر.ع شهريا !

و طبعا بما إنه تم ابلاغ المستأجر قبل 4 أشهر .. و بما إن هذا أخو المالك
فأظن إن القانون معه و لكن السؤال :

هل ستتحقق البلدية من مصداقية كلام المؤجر في حالة رفض المستأجر
الخروج و أجبرته على الخروج وفق القانون ؟!
بمعنى أنها ستتأكد أن العقد الجديد سوف لن يكون إلا باسم أخي المالك
أو من هو في نفس درجة القرابة ؟!

أم أن الأمر سيترك هكذا قابلا للإحتيال على القانون برفع الإيجار
أكثر من النسبة المقررة ! .. و هذا ما يفعله كثير من المؤجرين
ـ أوين نريد نعمل صيانة ، أو نريد نسكن حد من أقاربنا و .. إلخ ـ !!
__________________
.
" الـلـَّهُ نُـورُ الـسّـَمـَاوَاتِ وَالأَرْض "

.
  #49  
قديم 25/10/2008, 02:58 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة fadi-mba مشاهدة المشاركات
اخي المحامي 99
عاشت يمناك. الآن اعرف ان المستأجر لن يستطيع الزيادة في الإيجار قبل 3 سنوات من 2007 (يعني حتى 2010)
و لكن حتى الآن لم يجبني احد على هذا السؤال:
انا استأجرت في 2005، و كل سنة كان المؤجر يزيد الإيجار حتى 2008.
المرسوم ينصكما اسلفت على انه :"لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار".
سؤال:كيف يتم تحديد تاريخ عقد الإيجار؟ هل هو من تاريخ آخر زيادة على العقد؟ لأنه حسب معلوماتي المتواضعة، عناصر العقد هي "المستأجر، المؤجر، تاريخ بداية العقد، العقار المستأجر و القيمة الإيجارية"
فهل تغيير القيمة الإيجارية يعتبر بداية عقد جديد؟
هذا سؤال عام.
السؤال الخاص بحالتي
انا في العقار منذ 2005 و كل سنة يقوم المؤجر بالزيادة بالإيجار. في 2009 اكمل 4 سنوات، فهل يحق للمستأجر طلب الإخلاء؟ ام كونه رفع الإيجار السنة الماضية فان ذلك يعتبر كعقد جديد و بالتالي يجب ان ينتظر 4 سنوات؟

و جزاك الله خيرا
أهلا أخي من جديد

بخصوص السؤالين أعلاه فهما يحملان نفس الإجابة تقريبا ، فمن خلال قرائتي للتعديلات الأخيره فإنه حسب علمي القاصر يتم حساب المدة من أخر إجراء ، فإذا حدثت زيادة في الإيجار بعد مرور سنة أو سنتين فإنه يعتبر فترة إيجارية جديدة وكأنه عقد جديد وبالتالي تحسب مدة طلب الإخلاء من أخر عقد بينكما .

ملاحظة / توجد أراء قانونية أخرى تذهب إلى عكس الذي ذكرته أعلاه ، والإختلاف الوارد بسبب إجتهادات كل فريق في تفسير المادة القانونية ، وعلى كل حال أرى أن الإتجاه الذي أوضحته أعلاه هو الأقرب لأنه يتناسب مع ما ذهب إليه قصد الشارع .

وتحياتي ،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #50  
قديم 25/10/2008, 03:09 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة بوخليفه مشاهدة المشاركات
[B]شكرا على ردك الشافي ولكن تبقى سؤالين هما :
الاول:انا دفعت 80 ريال من الايجار ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.فما هو العمل؟


الثاني:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم في حالة التجديد مباشرة مع البلدية هل سوف نعتمد 20 ريال او 40 ريال؟
[/B]

أهلا أخي من جديد

بخصوص التساؤل الأول قد أوضحت سلفا يحق اللجوء إلى القضاء في حالة وجود تزوير أو تحريف في العقد ، وهذا يأخذ الإجراءات المتبعة في هذا الشأن ، أما موضوع رسوم الدفع فالقانون نص صراحة أن المؤجر هو من يتحملها إلا في حالة الإتفاق على غير ذلك ، فإذا كان المؤجر لم يوافق على التسوية أو التفاهم فباب القضاء مفتوح وعليك إثبات الدعوى بشتى وسائل الإثبات.

ثانيا :- السؤال الثاني متعلق بالسؤال الأول ومعتمد عليه ، ففي حالة الإتفاق على أجرة شهرية معينة تكون هي المعتمدة ولا يجوز طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات وبمقدار 7% ، ففي حالتك أنت الأصل أن يتم الإنتهاء من مشكلة الأجرة المتفق عليه ومن ثم تسري على العقد المواد الموضحة بالمرسوم السلطاني 72/2008 من حيث الزيادة والإخلاء والمدة وغيرها .
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #51  
قديم 25/10/2008, 03:42 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة حمدان وطني مشاهدة المشاركات
السلا عليكم ورحمه الله وبركاته

بصراحه موضوعك اخي الكريم تشكر وتجزل عليه وتثنى

موضوع شيق ورائع ومفيد للكلل وخاصه في وقتنا هذا

اخي الكريم

انا توجد لدي مشكله لدى صاحب المحلات التجارية التي استأجرتها منذ شهر ابريل الماضي

سوف اقصها عليك لكن بالعاميه لاكون واضحا كفايا ,,,



اخي الفاضل ,,

انا استاجرت في شهر 4 تقريبا محل واحد من عند شخص واتفقنا على ان الايجار يكون 100 ريال عماني لاغير
وسوينا العقد وكل حاجه

المهم عطيته مقدم مال شهرين
اللي هوه 5و 6

وف شهر 6 نفس الحاجه استاجرت مجموعة محلات وقيمة اجارهم 400 ريال

وعطيته مقدم عنهم مال شهرين يعني 800 ريال

تقريبا او اقل ب 100

عموما
الرجال سافر تايلند

ورجع ف شهر 8
وجا يطالبني بالايجار

قلت له مو مشكله لكن اريد اسوي العقود

قال شوف هناك مشكله
انا بعطيك العقود لكن الحين انته عارف القانون ضدنا وانا ما اقدر اني ااجرك هذا السعر

يعني انا بسوي عقدين الاول بيني وبينك انك تسمح لي ازيد السعر كل سنه 20% او اكثر

والعقد الثاني يكون فيه السعر الحقيقي

قلت لا انا ما اقدر بصراحه وانا دفعت مبالغ مقدم وربشه

قال اسف مايرجعن

قلت له ماريد المحلات اللي بدون عقود خلاص خذهم

قال اول ادفع اجاراتهم وبعدين براحتك اذا تريدهم او لا

مع العلم عندي ايصلات بالدفع اني دفعت مقدم

شو الحل يا اخوان منكم السموحه

المعطيات :
انا عطيته شيكات كل شيك بقيمة 500 ريال عماني
لمدة سنه يعني مايقارب 6000 ريال عماني شيكات بدون رصيد هذا اللي مخوفني ..

المحل الاول = 100 ريال (سويت العقد خلاص )
المحل الثاني =200ريال(رفض)

4 محلات ف بنايه قديمه =200 ريال 50 ريال عن كل محل (رفض)

الحين انا اريد اعرف ممكن اني استرجع مبالغي او لا

وشو لي وشو علي

هذا والسموحه منكم....


اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة حمدان وطني مشاهدة المشاركات
اسمحلي اخوي انا ماشرحت بالتفصيل ف الفقره الي كانت فوق

وهذا شرحي بالتفصيل الممل

اولا


السلام عليكم ورحمه الله وبركاته

ياليت حد من الي فاهمين في قانون العقارات يخبرني شو موقفي من هذي السالفه كلها //


السالفه :


في شهر 4 استأجرت محل بقيمة 100 ريال شهريا وطبعا عطيته
مقدم مال شهرين كاملات + شيكات بقيمة اجار لمدة سنه
(شهر 4+5) وعملنا العقد ف البلدية وخلاص وجيته بعدها قلت له محتاج
اربع محلات وقال حاضرين بنوفرهن لك .. و وفرهن لي ف شهر 4

وفي شهر 4 أستاجرت عنه 4محلات كاملات بقيمة 400 ريال واسترجعت شيكاتي القديمه وعطيته شيكات جديده قيمة كل شيك 500 ريال عماني + مقدم عن شهرين = 800 ريال (يعني 100 ريال للمحل الواحد )

يعني المحل اللي اول 100+المحلات هذولا 400 صارو =500ريال كل شهر


ف مر شهر 6 وانا اطالبه بانه يسوي العقد وهو يتهرب لحد شهر 7 وشهر سبعه هو سافر تايلند ورجع قريب نهاية شهر 7

ف لما رجع قلت له يا فلان انا اريد عقد الايجار قال هناك مشكله

قلت له خير

قال مثل ماتعرف الحين صار الاجارات غاليه وانا ما اقدر اعطيك اجار لمدة 7 سنوات ب 100 ريال للمحل الواحد

لذالك انا بسوي عقدين .. الاول بيني وبينك والبلديه ومافيه اي شوائب

والثاني بيني وبينك وينص على اني اقدر ارفع الايجار كل سنه

ف انا هنا قلت له بفكر ,,, عموما مضت الايام وهو يحاول يتصل بي يريد الايجارات وانا ما ارد عليه

رديت عليه من فتره تقريبا شهر 9 وقال عليك متاخرات وووووو

قلت له مافي عقد انت ماراضي تعطيني عقد واعتبر المقدم عن المحلات اللي عطيتك اياهم عن ايجار سنه كامله مال المحل الاول ... قال بشتكي عليك وعندي شيكاتك من دون رصيد ومبالغي اللي عطيته اياهم يرجعوا لي او لا ..

ف ياليت تشوفوا لي موقفي القانوني الله يخليكم وهذا والسموحه منكم

أهلا أخي

بخصوص موضوعك
أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى بالنسبة للمحلات التي ليس بها عقد إيجار))0


ثانيا :- أنصحك بالإستمرار بدفع الأجرة الشهرية بما أنك مستفيد من العقارات ، وتأخرك في سداد الأجرة الشهرية قد يتم إستخدامه كسلاح ضدك في مسألة طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم السلطاني 72/2008 توضح الحالات التي يجوز طلب الإخلاء فيها ومن ضمنها أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

ثالثا :- في حالة عدم إستجابة المؤجر إلى الإلتزام بإجراءات عمل عقد الإيجار وإلتزاماته وفق المرسوم 6/1989 والتعديلات رقم 72/2008 فأنصحك باللجوء إلى القضاء وتتقدم بدعوى بإثبات العلاقة التعاقدية بينكما ، وبالتالي تسري على العلاقة الإيجارية بينكما بنود القوانين الموضحة أعلاه وهي كفيلة بحماية حقك وحق المؤجر في الوقت نفسه .

تحياتي
،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #52  
قديم 25/10/2008, 03:55 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

[QUOTE=أبو رزان;5868897]
اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة المحامي99 مشاهدة المشاركات
[B][CENTER][SIZE="5"][COLOR="Green"]أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

تشكر أخي على المجهود
أنتظرته في التوفيق والمصالحة ولم يأتي للمرة الثالثة وقدمت عليه دعوى في المحكمة وجلستنا الأسبوع القادم بس بخصوص أولا: مكمن توضح لي الموضوع أكثر للاني ما سويت عقد بدافع الأهلية والأنسانية ولاتنسى أنا المؤجر في هذا الموضوع ولست المستأجر والورقة اللى بيني وبينه قبل 3 سنوات ومجددة فقط السنة الأولى والثانية ، الثالثة التجديد كان شفهي مع أبلاغه بوجوب الأخلاء نهاية السنة مع العلم بأن الأتفاقيات كانن قبل المرسوم الجديد وهو يطالب بحق المستأجر وموكل محامي في الموضوع مع العلم بأني في حياتي والحمد لله ما شت المحاكم لا من الداخل ولامن الخارج وتشكر أخي وأجو السموحة ع الأطالة

أهلا أخي من جديد

أخي أقترح عليك أن تقوم بتسجيل العقد وذلك حتى تتمتع ببنود المرسوم 72/2008 وبالأخص المادة (7) من المرسوم الموضح أعلاه : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .


وعليه الأصل بما أنك المؤجر يمكنك الذهاب إلى البلدية وتحرير العقد من أخر زيادة فيها وبعد ذلك تحاول إثبات المدة التي طلبت فيها الإخلاء وفي جميع الحالات المادة السابقة تفيدك في قضيتك .

تحياتي،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #53  
قديم 25/10/2008, 04:02 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة صح و خطأ مشاهدة المشاركات
أخي المحامي 99 تشكر جزيل الشكر حول هذا الموضوع - أنا عندي استفسار واجوا منكم التوضيح لي الطريقة المناسبة لحل مثل هذا الموضوع - أنا مستأجر شقة في روي من 3 سنوات وأشهر وبدون عقد ايجار والمؤجر أرسل لي رسالة عن طريق الرسائل القصيرة(الجوال) يصرح باخلاء الشقة خلال شهرين وبسبب أنه يريد الشقة لولده مع العلم أنني ملتزم بالدفع مقدم كل شهر - فما هو الحل المناسب وكيف التصرف مع المؤجر

أهلا أخي :-

بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


وعليه إذا إنطبقت المادة المذكورة على حالتك فإنه لابد من الإلتزام بطريقة تقديم طلب الإخلاء والمدة التي يجب أن يقدم فيها .

تحياتي ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #54  
قديم 02/11/2008, 07:46 PM
صورة عضوية جرح الزمن2007
جرح الزمن2007 جرح الزمن2007 غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 23/05/2007
المشاركات: 450
افتراضي

عندي استفسار عااااجل بخصوص الايجار
انا مستاجر غرفه بقيمه 80 ريال والعقد منتهي تاريخ 29/09/2008 وكانت اخر زياده 20 يال تاريخ 29/09/2007 والحين صاحب العقار طالب مني زياده 7 % مه 3% رسوم البلديه يعني 10 % زياده وخبرني انه عقدك لا ينطبق عليه القانون لانه مسجل بعد صدور القرار ... ارجو الافاده
  #55  
قديم 03/11/2008, 01:35 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة جرح الزمن2007 مشاهدة المشاركات
عندي استفسار عااااجل بخصوص الايجار
انا مستاجر غرفه بقيمه 80 ريال والعقد منتهي تاريخ 29/09/2008 وكانت اخر زياده 20 يال تاريخ 29/09/2007 والحين صاحب العقار طالب مني زياده 7 % مه 3% رسوم البلديه يعني 10 % زياده وخبرني انه عقدك لا ينطبق عليه القانون لانه مسجل بعد صدور القرار ... ارجو الافاده
أهلا أخي العزيز :

أولا : بخصوص موضوعك أولا المقولة التي يكررها بعض المؤجرين (( بأن المرسوم الجديد والمقصود به 72/2008 لا ينطبق على العقد المسجل قبل فترة صدور هذا المرسوم ))فهذا الكلام عاري من الصحة فالمرسوم جاء أساسا لحل الأزمة الواقعة بين المؤجر والمستأجر وجاء ليعالج المسألة التي واجهت موجة الغلاء في الفترة الأخيرة وعليه فإن المرسوم يسري على الكل ولم يقتصر على عقد معين .

ثانيا : بخصوص الزيادة بما أن المؤجر طلب الزيادة في 29/9/2007 فإنه لا يحق له طلب الزيادة مرة أخرى إلا بعد ثلاث سنوات ، وذلك وفق المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

ثالثا :- بخصوص طلب دفع الرسم 3% رسوم البلدية فإنه وفق المادة (2) من القرار الوزاري رقم (17/93) والتي تنص على ( يلتزم مؤجر أي عقار أو جزء منه أو المستأجر إذا تم الاتفاق على قيامه بالتسجيل بدفع رسوم قدرها 3% من القيمة الإجمالية للعقد طبقاً للمدة المحددة فيه )والمادة (2) من المرسوم السلطاني 6/89 التي تنص على (يلتزم المؤجر بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقاً للنموذج الذي يعد لهذا الغرض ...) كما تنص المادة (3) من ذات القانون على : (يلتزم المؤجر بدفع الرسوم التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء أو من يفوضه ..) فإن الأصل أن يقوم المؤجر بسداد الرسم إلا إذا تم الإتفاق على غير ذلك .

تحياتي ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #56  
قديم 05/11/2008, 10:57 AM
السعدة السعدة غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 24/05/2008
الجنس: أنثى
المشاركات: 136
افتراضي

تشكر على هذا الجهد
  #57  
قديم 05/11/2008, 01:00 PM
صورة عضوية المبدء الثابت
المبدء الثابت المبدء الثابت غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 24/05/2008
الإقامة: عمان-مسقط
الجنس: ذكر
المشاركات: 509
افتراضي هل يحق لصاحب البناية هذا الفعل!!!

أولا و قبل كل شئ أود أن أتقدم لكم بالشكر الجزيل على الجهد الكبير المبذول هنا,
وسوف أطرح سؤالي مباشرة:

أنا و زميل لي قد إستأجرنا شقة في بناية مكونة من ثلاثة طوابق و بقيمة 80 ريالا كل شهر و لم يكن هناك عقد إيجار بيننا و بين صاحب البناية, و لكن عند تسليم الإيجار كان لابد من توثيق للمبالغ و بالتالى قمنا بعمل نظام الشيكات أى يقوم صاحب البناية بسحب الشيك في تاريخ 7 من كل شهر.

و كان هذا الأمر مستمر أكثر من أربع سنوات و الآن و قبل بضعت شهور طلب منا أن نرفع قيمة الإيجار من 80 ريالا الى 140 ريالا متعللا بأن البناية ليسة له بمفرده و إنه يود عمل صيانه و ما الى هنالك من أسباب مختلقة حسب ما نراه و نفهمه من الواقع المشاهد.

و عليه لم نوافقه برفع الإيجار حتى هذه اللحظة و قد توقف - هو بنفسه - عن إستلام ما له من مبالغ منذ ما يقارب الأربعة أشهر!

فهل له الحق في هذا التصرف و هل نحن ملزمون بزيادة الإيجار كما هو حدده؟

لذا أرجو إفادتي و توضيح الأمر بما يكفله القانون لنا و له, شاكرا لكم مرة أخرى حسن جهدكم الكبير.
__________________
الحـق ابلـج و الإيمـان إعصار والحق يصدح في الأرجاء اصرار
الحـق انطقهـم و الحـق يرفعهـم والحـق قائدهـم و الحـق مغـوار
هذي السفينة في الأمواج تعصفهـا ريح النفاق ومـوج البحـر غـدار
قبطانهـا بطـل ليـث لـه همـم أعدائه فـي ظـلام الليـل عـوار
في بحرنا امل فـي قومنـا وجـل في دربنا علـل والحـزن أشعـار
في امتـي محـن اشرارهـا فتـن اسرارهـا علـن و الكفـر جـوار
الحق فـي لجـة الظلمـاء منقذنـا والإفـك يظمـأ لا ترويـه أنهـار

آخر تحرير بواسطة المبدء الثابت : 05/11/2008 الساعة 01:23 PM
  #58  
قديم 05/11/2008, 01:37 PM
صورة عضوية المحامي99
المحامي99 المحامي99 غير متصل حالياً
مشرف السبلة القانونية
 
تاريخ الانضمام: 04/10/2007
الإقامة: على سفوح المجد
الجنس: ذكر
المشاركات: 436
افتراضي

اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة السعدة مشاهدة المشاركات
تشكر على هذا الجهد
شاكر مرورك وأهلا بك في السبلة ،،،
__________________
[[ سيادة القانون أساس الحكم في الدولة ،،، وشرف القضاء ونزاهة القضاة وعدلهم ضمان للحقوق والحريات ]]
( قابوس بن سعيد )
((القانون هو الفهم الصحيح للحياة المعاصرة التي زادت مخاطرها وصعوباتها بشتى مجالاتها وتخطي الصعاب والعقبات بشيء من الإدراك ))
تحياتي للجميع

المحامي99
  #59  
قديم 11/11/2008, 03:48 PM
شيخ المجاهدين شيخ المجاهدين غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 13/03/2007
الإقامة: عمان
الجنس: ذكر
المشاركات: 119
افتراضي

بارك الله فيك اخي المحامي 99 وزادك اللله من علمه

ولكن عندي استفسار أن هذا القانون فيه ثغرات كبيره

من يحفظ حق المستأجر إذا جاء المؤجر يلعب عليه وبين يديه ورقة إخلاء وبأنه يريد أن ينتقل إلى السكن أو أحد من اهله ؟؟

من يحفظ حق المستاجر الآن ؟؟

هذا هو الحاصل

حصلت لعبة فيي الموضوع
  #60  
قديم 12/11/2008, 09:20 AM
صورة عضوية shrader
shrader shrader غير متصل حالياً
عضو نشيط
 
تاريخ الانضمام: 26/10/2008
الجنس: ذكر
المشاركات: 360
افتراضي

السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته
لدي سؤال يختص بعقود الاجار التي لم تصدق من البلديه,,,,,,

بدايتا سبق و أن تعرفت على مجموعة من الشباب الدارسين في كلية العلوم التطبيقية بنزوى و قد قصوا علي مرحلة الانهماك في دفع الاجار كالتالي::
إستأجروا السكن وهو عبارة عن شقه مكونه من 4 غرف و 3 دوراة مياه و صالة جلوس و مطبخ و مخزن صغير و كان عقد الاجار بدايتا 100 ريال هذا كان 2006
إرتفع الاجار إلى 130 ريال في 2007
و أستمر الجشع إلى ان وصل الاجار 150ريال في 2008
مع العلم أن عقود الاجار ليست مصدقه من البلدية
ما وجهة نظر القانون في ذلك؟
شاكرا لكم إستعجال الرد
__________________
من البيان التاريخي الأول
لحضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم إلى الشعب
يوم تسلمه زمام الحكم 23 يوليو 1970م

إني أعدكم أول ما أفرضه على نفسي أن ابدأ بأسرع ما يمكن في ان اجعل الحكومة عصرية وأول هدفي ان ازيل الاوامر غير الضرورية التي ترزحون تحت وطأتها.
 

أدوات الموضوع البحث في الموضوع
البحث في الموضوع:

بحث متقدم
أنماط العرض

قواعد المشاركة
ليس بإمكانك إضافة مواضيع جديدة
ليس بإمكانك إضافة ردود
ليس بإمكانك رفع مرفقات
ليس بإمكانك تحرير مشاركاتك

رموز لغة HTML لا تعمل

الانتقال إلى



جميع الأوقات بتوقيت مسقط. الساعة الآن 01:28 AM.

سبلة عمان :: السنة ، اليوم
لا تمثل المواضيع المطروحة في سبلة عُمان رأيها، إنما تحمل وجهة نظر كاتبها