المساعد الشخصي الرقمي

عرض الإصدار الكامل : هل لديك استفسار حول قانون الإيجارات....؟؟؟ لطفا تفضل بالدخول وضعه هنا


الصفحات : [1] 2

المحامي99
07/09/2008, 02:48 PM
أهلا إخواني

على ضوء الأسئلة المتكررة والمطروحة من قبل الأعضاء قمت بتجميع الأسئلة التي طرحت في موضوع الإيجار والخلاف الحاصل فيه حتى يستفيد الجميع ولسهولة الاطلاع على المشاكل الحاصلة ومنعا لتكرار الأسئلة

ملاحظة ( قمت بنقل الأسئلة والوقائع كما هي من مشاركة العضو ، ويمكن للأخوة القانونيين المشاركة في الرد للإفادة )

المحامي99
07/09/2008, 03:08 PM
السؤال الأول (هل له الحق برفع الايجار "رأيكم"
طرح السؤال بواسطة ( cute mamy )
مبارك علينا وعليكم الشهر
اخوانى الى يقدر يساعدنى
حن مستاجرين شقه بالبدايه 120 بعد ماكملنا سنه رفع الى 140 وحاليا رفع الاجار مره وحده الى 200 , مع العلم انه ماسوا عقد بينا من البدايه ووتعلل ان البنايه جديده معقوله يعنى اذا جديده مافى قانون يحفظ حق المستاجرين .؟! ؟ اخوانى الى يعرف وش علينا وش النا بهالمووضع يعلمنى عليه وخصوصا بعد القانون الجديد بعدم رفع الاجار لمده 3 سنوات عن 7 %, وهل صاحب العماره مسائل لانه من البدايه ماسوا عقد ؟؟؟

الجواب
أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ


وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf
__________________

السؤال الثاني ( إستفسار بسيط )
طرح السؤال بواسطة ( al- faisal)

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته. . .
أما بعد. . .
كل عام وأنتم بخير بمناسبة حلول شهر رمضان المبارك
أنا مستأجر شقه في مسقط والحين كملت سنتين مع المستأجر
وهو الحين يطالبنا إنا نطلع من الشقه بس إحنا ما محصلين مكان أبدا بحثنا من هنا وهناك ولكن بدون فائده
وهو مصر إنا نطلع من الشقه وإحنا رافضين نطلع
للعلم. . .
في نفس العماره أربع شقق ونفس الشي رافضين يطلعوا بسبب إنهم ما محصلين مكان ثاني وفي الطابق الارضي ساكن هندي وعائلته ونفس الشي رافض يطلع والمأجر مره يقطع عليه الماء ويعني كل مره يسويلة شيء
والله يعين إحنا إيش بيسويلنا

فإذا وصلت هذه القضية المحكمة على من تكون القضيه؟؟؟

أفيدوني أفادكم الله

الجواب
وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

أولا :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس .))

ثانيا :- تنص المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
ثالثا :- تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وللفائدة فإن المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

من كل ماسبق ذكره أرى أن القانون يبقى هو الفاصل وفي حالتك فإن المواد توضح مدى نجاح دعواك0

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

السؤال الثالث طرح السؤال بواسطة ( زهرة الحنا )
اخي المحامي اذا كان صاحب الشقة رافض يسوي عقد ويش الاجراءات المتبعه في هذا الخصوص ؟؟؟؟
الجواب
أهلا أختي زهرة الحنا

في حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها فإنه يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ بداية الفترة الإيجارية حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــ

السؤال الرابع ( أرجوا الإجابة يا إخوان )

طرح السؤال بواسطة (Photoshop cs2 )
السلام عليكم ورحمه الله
أخواني القانونيين ||| أرجوا الإجابه لو سمحتوا .

السؤال الأول ,
أنا طالب بالجامعة ولدي غرفة واحده , قيمة الإجرة لها 70 ريال شهرياً .
قام المؤجر بإرسال لي ورقة تبين أن الأجرة سيتم رفعها الى 90 ريال بداية من شهر 7 . مع العلم بأن البيان وصل إلي في شهر 4 .
نحن في البداية رفضنا هذه الزيادة الغير مبرره وقلنا إن المشرع العماني قد سن قوانيين تحمينا من هذه الزيادة المفرطة التي وصلت الى 28 % ورد علينا قائلا بأن القوانين تسن ولا تطبق.
والى الآن نحن لم ندفع أجار شهر 7 و 8 وننوي دفعها في هذا الإسبوع , فهل يحق لنا التمسك بالمبلغ القديم أم لا ؟ مع العلم بأن العقد ليس مصدقا مع البلديه إنما مع المؤجر.
الجواب
أهلا أخي

بخصوص السؤال الأول أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

أيضا أنصحك أخي أن تبادر بدفع الأجرة المستحقة للشهرين وأن تدفع الأجرة المتفق عليها الأولى وليست الزيادة وذلك لأن المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

أيضا حتى لا تترك فرصة للمؤجر إستغلال عدم السداد في طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم 72/2008 تنص على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء




وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

وللإيضاح أكثر يمكنك الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

السؤال الخامس طرح السؤال بواسطة ( Anwar )
السلام عليكم

لو سمحتوا عندي أستفسار :-

أنا مستأجر شقة صار لي سنة بس موجود عقد بيني وبين المأجر غير مصدق من البلدية
والحين المأجر يريد يرفع الأجار علي

هل يحق له أن يرفع الايجار ؟

وأذا لم أعطة الزياده هل القانون في صفي ؟

وكيف ممكن أخلي العقد قانوني ؟


الرجاء الافاده لو تكرمتوا

شكرا جزيلا

أنور
الجواب
أهلا أخي

بخصوص موضوعك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى0

بالنسبة للتساؤلات الأخرى فإنه لا يحق له رفع قيمة الإيجار وبإمكانك الإطلاع على المرسوم أدناه
وهذه وصلة للمرسوم الجديد 72/2008
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

يتبع ،،،،

المحامي99
07/09/2008, 03:13 PM
السؤال السادس ( هل يحق المالك الجديد للبناية ؟؟؟؟؟؟؟؟ )
طرح السؤال بواسطة (baki2000 )
مرحبا

بالاعتماد على القانون الجديد للايجار

هل يحق للمالك الجديد اخراج المستاجرين لانه يريد ان يسكنها - ام له عدد من الشقق المحددة مثلما سمعت من احد الاصدقاء ؟



ولكم جزيل الشكر !

الجواب
أهلا إخواني :-

بخصوص التساؤل أعلاه ، فإن المادة أدناه أوضحت مدى إلتزام المالك الجديد ومركزه القانوني في حالة شراء مبنى مستأجر ، فالمادة(7) مكررا(2) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص على (( يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلي شخص أخر , وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلي المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان . ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة , وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلي المالك الجديد )) .

أيضا االمادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .
هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .



وبالتالي يخضع المالك الجديد للقانون الملزم للمؤجر السابق و تنطبق نفس المواد القانونية التي في المرسوم السلطاني 6/1989 والتعديلات في المرسوم72/2008 م على السواء .

وهذه وصلة للمرسوم الجديد 72/2008
http://www.s-oman.net/avb/attachmen...1&d=1219049793


ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
السؤال السابع ( أريد أطلع المستأجر بس ما راضي )
طرح السؤال بواسطة ((mahmooding السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
اخواني اعزائي
افييييييييييدوني الله يخليكم
اجرنا بيتنا عشان نحسن من الوضع المعيشي
طاحلنا مستأجر غير فيشن
1...ما يدفع ايجار ابدن ابدن ابدن
2..نضرب عليه الجرس بالساعات ولا يخرج...وللعلم نشوفه بعينا وهوه يدخل داخل...
3....الكرهب والماي من سنتين ما دفعهم...
4...نقوله اخرج من بيتنا وماشي فايده....هذا بس اذا صدفه لقيناه...اما لو رحنا البيت مستحيل يخرج...مع ان البيت اصلن غرفه وصاله وحمام ومطبخ....

سمعو هذي القصه
اخر مره رحناله قبل كم يوم جلسنا من الساعه 9 الى 12 ضهر واحنا نضرب الباب بقوه ما تتصوروها...ولا قال يطلع
قحمنا الجدار وجلست اضرب باب الغرفه بقوه...تخيلو عاد...باب حديدي والصدعان يلي يسويه...ولا قال يفتح الباب....والله العضيم اشوفه من الجامه جالس يشوف التلفزيون وعااااااااااااااااااادي....كنه ما يسمع شي...شليت طابوقه وضربت الباب ضرب عشان اكسره من الحرقه....بس الباب حديد ما طاع ينكسر...وهوه عاااااااااااااااااااااادي
هوه سكار رقم واحد....
بعدين يأست قلت بروح البيت تعبت من الدق
بس قبل لا اروح شفت قفل...فقفلت الباب من الخارج وهوه داخل...ف رحت البيت ....اليوم الثاني رسلي رساله ع التلفون انه حدي باب الحوش واذا تجاوزت باب الحوش مره بيتصرف تصرف ثاني....>>>>بيتي ويتشاحط علي<<<< >>>
وقال بيسكت عن الحركه يلي سويتها لما قفلت الباب من برا......



الله يخليكم ايش الاجرائات يلي لازم اسويها؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
مع انه نفسيييييييييييييييييييييييييي اهيييييييييييييييييييييييسه بيدي ودوسه برجلي



للعلم...الرجال فيه رجل وحده بس

بس فجر بالدنيا ولا يعرف الحلال من الحرام
غرش الخمر قدام باب الصاله مباشره



مو اسوي معه
دلوني قبل لا اقتله

الجواب
أهلا إخواني :

أخي في مثل موضوعك فإنه بموجب المرسوم السلطاني رقم 6/1989و الخاص بالأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن فإن الماده (7 ) من القانون تنص على ( ........... ولا يجوز للمؤجر قبل إنتهاء مدة الايجار أو المدة الجديدة السارية طلب إخلاء المكان المؤجر إلا في الأحوال التالية :- أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها في المواعيد المقررة ووفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إستحقاقها .... فإذا تكرر تأخر المستاجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء ))

أيضا تنص المادة ( 11 ) من ذات القانون على (( يجب على المستاجر أن يقوم بالوفاء بالإجرة في المواعيد المتفق عليه )) . والمادة ( 12 ) تنص على (( يلتزم المستاجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والهاتف ..... إعتبارا من تاريخ تسلم العقار حتى تاريخ إعادة تسليمه إلى المؤجر ........)) وتنص المادة (13 ) من ذات القانون (( يجوز لأي من الطرفين فسخ العقد إذا اخل الطرف الأخر بإلتزاماته الواردة فيه ))

وعليه أقترح عليك أن تتقدم بدعوى إلى المحكمة المختصة تطلب فيها إخلاء العين المؤجرة وإلزامه بسداد فواتير الكهرباء والماء وإلزامه بسداد قيمة الأجرة الشهرية عن المدة التي لم يدفع فيها وحاول أن تثبت دعواك بشتى وسائل الاثبات .
كما لا أنصحك بإستعمال العنف وابتعد عن الغضب حتى ولو كنت على حق وذلك حتى لا ينقلب الوضع ضدك بدعوى جزائية أو غيرها وعليك أن تعالج الأمور بشكل قانوني سليم حتى تستطيع الحصول على العين المؤجرة وإستلام كافة حقوقك وفق الطريق الذي رسمه القانون في مثل هذه الحالات وبما أنك صبرت مدة طويلة فاصبر حتى تتحصل على حكم يثبت حقك ويرجع لك حقك.

تحياتي للجميع
المحامي99

حفيد الحوت
07/09/2008, 05:25 PM
مشكور أخي الكريم على المجهود المبذول ..

تحياتي ..

المحقق كونان
07/09/2008, 09:24 PM
شكرا أخي الفاضل على هذه المشاركة القيمة...

نأمل من الأعضاء الكرام طرح أسئلتهم حول الإيجارات في هذه المشاركة...

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

" قد يتحول كل شيء ضدك ويبقى الله معك، فكن مع الله، يكن كل شيء معك "

لطفاً.. ثقّف نفسك في القوانين العمانية (http://www.mola.gov.om/legals.htm)

alain
08/09/2008, 01:09 AM
قانون الايجارات الجديد لصالح العام بس اشوف ضد المؤجر
بمعنى ما عنده حرية والتصرف في بيته يعني صار الملك حق المستاجر يتحكم
ناس صار لهم اكثر سنة قاعدين بالبيت وبعده ما يطلعوا بعد ينتهي عقد الايجار
اتمنى مراعاة اصحاب المؤجر يعني اذا ماتاجر البيت 3 اشهر ياخذوه بالقوة يعني بالعنصرية مب حلوة

نحن نعرف ان الصهاينة ياخذون بيوت فلسطيين بالقوة

ونحن اهل الخليج مسلمين متعاونين عالبر والتقوى لا نتعامل بالطريقة ناخذ البيت بالقوة اذا ما استاجر بعد 3 أشهر

sshhs2002
08/09/2008, 09:58 AM
استفسار
في شهر 4 /2008 اعطاني صاحب البناية انذار بأخلاء الشقة فور انتهاء العقد والعقد ينتهي شهر 9/2008 وحجته انه يريد ان يستعمل الشقه كسكن لعمال شركته فهل له الحق بمطالبتي بألاخلاء حسب القانون الجديد .

المحامي99
08/09/2008, 01:58 PM
مشكور أخي الكريم على المجهود المبذول ..

تحياتي ..



لا شكر على واجب أخي العزيز وأشكرك على المرور،،،

المحامي99
08/09/2008, 02:00 PM
شكرا أخي الفاضل على هذه المشاركة القيمة...

نأمل من الأعضاء الكرام طرح أسئلتهم حول الإيجارات في هذه المشاركة...

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

" قد يتحول كل شيء ضدك ويبقى الله معك، فكن مع الله، يكن كل شيء معك "

لطفاً.. ثقّف نفسك في القوانين العمانية (http://www.mola.gov.om/legals.htm)


الشكر موصول لك أستاذي الفاضل على الجهود المبذولة لرقي السبلة ،، دمت بصحة

المحامي99
08/09/2008, 02:09 PM
قانون الايجارات الجديد لصالح العام بس اشوف ضد المؤجر
بمعنى ما عنده حرية والتصرف في بيته يعني صار الملك حق المستاجر يتحكم
ناس صار لهم اكثر سنة قاعدين بالبيت وبعده ما يطلعوا بعد ينتهي عقد الايجار
اتمنى مراعاة اصحاب المؤجر يعني اذا ماتاجر البيت 3 اشهر ياخذوه بالقوة يعني بالعنصرية مب حلوة

نحن نعرف ان الصهاينة ياخذون بيوت فلسطيين بالقوة

ونحن اهل الخليج مسلمين متعاونين عالبر والتقوى لا نتعامل بالطريقة ناخذ البيت بالقوة اذا ما استاجر بعد 3 أشهر

أهلا أخي

مما لا شك فيه أن هناك دراسات حثيثه ومكثفة تقوم بها الجهات المعنية حتى يصدر تعديل أو قانون بهذه الطريقة ، وفي جميع الحالات فإن هذه القوانين جاءت لتحمي حقوق وحريات الأشخاص ويراعى فيها المصلحة العامة التي تخدم الأطراف ، ما أريد أن أكده أن التعديل الأخير جاء بعد دراسة مستفيضة للمرسوم 6/89 وبالواقع الذي يعيشة البلد ومعظم دول العالم في إرتفاع مستوى المعيشة.

تحياتي ،،

المحامي99
08/09/2008, 02:27 PM
استفسار
في شهر 4 /2008 اعطاني صاحب البناية انذار بأخلاء الشقة فور انتهاء العقد والعقد ينتهي شهر 9/2008 وحجته انه يريد ان يستعمل الشقه كسكن لعمال شركته فهل له الحق بمطالبتي بألاخلاء حسب القانون الجديد .


أهلا اخي

بخصوص تساؤلك أتمنى أن يتم توضيح تاريخ بداية العقد ، وفي جميع الحالات فإن وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه حدد حالات الإخلاء على سبيل الحصر وهي كالتالي :-

أولا :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

ثانيا :- تنص المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

ثالثا :- تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

من كل ما سبق ذكره فإن الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء جاءت على سبيل الحصر وليس من ضمنها إستعمال السكن لعمال شركة المؤجر ، وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المواد أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس .

تحياتي ،،،

حفيد الحوت
08/09/2008, 03:05 PM
بصراحة أتقق مع alain ...القانون الجديد " جزئيا " لم يراعي المـــــؤجر , فالازم نستحمل بعض المستاجرين المزعجين ...ولمدة أربعة سنوات ..

أستفسار كمثال: أذا عندي شقة في منطقة راقية ....مؤجرة منذ سنتين بسعر زهيد ومع أرتفاع الاسعار وصلت اسعار الشقق إلى ثلاثة أو أربعة اضعاف أيجار الشقة التى قمت بتاجيرها .

هل يحق لي الاعتراض على ذلك لدى الجهة المختصة مطالبا برفع الايجار إلى شي معقول ومتناسب ولو قليلا مع أسعار الشقق في نقس المنطقة ..؟؟

fadi-mba
08/09/2008, 11:30 PM
لقد قرأت القانون الخاص بالايجار الجديد، و لدي سؤال هنا:
ينص القانون ان المؤجر يستطيع اخراج المستأجر بعد 4 سنوات من تاريخ العقد. الأسئلة التي لدي:
1) هل يستطيع المؤجر اخراج المستأجر بعد هذه الفترة بدون ابداء الأسباب؟
2) لنفرض انني انهيت 4 سنوات في العقار، و خيرني صاحب العقار بالخروج من العقار او اعطاؤه زيادة 50% و وافقت على الزيادة، في السنة الخامسة عاد صاحب العقار لنفس القصة، و طلب زيادة او هدد بالإخلاء، فهل يستطيع طلب الإخلاء؟

fadi-mba
12/09/2008, 07:45 PM
بصراحة أتقق مع alain ...القانون الجديد " جزئيا " لم يراعي المـــــؤجر , فالازم نستحمل بعض المستاجرين المزعجين ...ولمدة أربعة سنوات ..

أستفسار كمثال: أذا عندي شقة في منطقة راقية ....مؤجرة منذ سنتين بسعر زهيد ومع أرتفاع الاسعار وصلت اسعار الشقق إلى ثلاثة أو أربعة اضعاف أيجار الشقة التى قمت بتاجيرها .

هل يحق لي الاعتراض على ذلك لدى الجهة المختصة مطالبا برفع الايجار إلى شي معقول ومتناسب ولو قليلا مع أسعار الشقق في نقس المنطقة ..؟؟
اعتقد ان المستأجر يستطيع ان يقول انه عندما استأجر المنزل كان ايجاره اعلى من الآماكن الأخرى. فالموضوع شائك و لكل جهة وجهة نظر صحيحة.

بوخليفه
12/09/2008, 11:46 PM
عندي مشكلة مع المؤجر وهي انني مستاجر محل لنشاط تجاري
على اساس يكون الايجار الشهر 20 ريال وعليه وقعت على العقد

صاحب المحل هو اللي يروح يسجل هالعقد في البلديه المهم الرجال ما عجبه انه الايجار20ريال وراح يمسح بالمزيل وحط40 المهم وطبع الايجاري الشهري العقد من جديد و وقع وحده ومشى العقد..
المهم لما وصل العقد شفت 40ريال
لما كلمته انكر انه غير العقدوان الاتفاق كان 40 ريال
عموما كتبت رسالة الى البلدية حول هذا الموضوع وللاسف ما حصلت رد مكتوب منهم
وكتبت رسالة ثانية الى صاحب المحل بانني ما راضي بالسعر الجديد
صاحب المحل يقول اذا ما عجبك الايجار اكتب رسالة فسح العقد وانتهت السالفة وانا اقوله اني محتاج المحل
وايش راي القانوني في هذا الحالة ؟ايش الاجراء اللي لازم اسوى بعدين لانني دفعت 100 ريال حال صاحب المحل وما دفعت الباقي لانه في خلاف ما بينا؟
وفي نفس الوقت ما اريد اطلع لانني ما راح احصل على محل سواء 20 او 40 ريال؟؟
والعقد باقي عليه 3 اشهر؟؟

المحامي99
16/09/2008, 04:17 PM
بصراحة أتقق مع alain ...القانون الجديد " جزئيا " لم يراعي المـــــؤجر , فالازم نستحمل بعض المستاجرين المزعجين ...ولمدة أربعة سنوات ..

أستفسار كمثال: أذا عندي شقة في منطقة راقية ....مؤجرة منذ سنتين بسعر زهيد ومع أرتفاع الاسعار وصلت اسعار الشقق إلى ثلاثة أو أربعة اضعاف أيجار الشقة التى قمت بتاجيرها .

هل يحق لي الاعتراض على ذلك لدى الجهة المختصة مطالبا برفع الايجار إلى شي معقول ومتناسب ولو قليلا مع أسعار الشقق في نقس المنطقة ..؟؟


أهلا أخي
بخصوص التساؤل الذي طرحته فإن القانون لا يمكن أن يتجاوز ، وبمعنى أخر بإمكانك أن تزيد الإيجار وفق التعديلات الأخيره فقط الواردة في المرسوم 72/2008
فلا يمكن لأي جهة أن تتجاوز القانون بأن تتيح لك الفرصة في رفع الإيجار بصورة مخالفة لما نصت عليه المواد ، لأن ذلك يؤدي إلى تعطيل للمادة المنظمة في هذه الحالة .
تحياتي،،،

المحامي99
16/09/2008, 04:19 PM
لقد قرأت القانون الخاص بالايجار الجديد، و لدي سؤال هنا:
ينص القانون ان المؤجر يستطيع اخراج المستأجر بعد 4 سنوات من تاريخ العقد. الأسئلة التي لدي:
1) هل يستطيع المؤجر اخراج المستأجر بعد هذه الفترة بدون ابداء الأسباب؟
2) لنفرض انني انهيت 4 سنوات في العقار، و خيرني صاحب العقار بالخروج من العقار او اعطاؤه زيادة 50% و وافقت على الزيادة، في السنة الخامسة عاد صاحب العقار لنفس القصة، و طلب زيادة او هدد بالإخلاء، فهل يستطيع طلب الإخلاء؟


أهلا أخي
1) - بخصوص التساؤل الأول فإنه بموجب التعديلات الأخيرة يحق للمؤجر إخراج المؤجر بعد الفترة المذكوره بدون إبداء أسباب على أن يتقيد بمدة الإنذار.
2) بالنسبة للتساؤل الثاني فإن المؤجر لا يحق له الزيادة للمرة الثانبة إلا بعد ثلاث سنوات وفق القانون ، وذلك لأن العقد الجديد تسري عليه التعديلات الموضحة بالمرسوم 72/2008 ، فلا يجوز له طلب الزيادة أو الإخلاء في مثل هذه الحالة .

تحياتي ،،،

المحامي99
16/09/2008, 04:33 PM
عندي مشكلة مع المؤجر وهي انني مستاجر محل لنشاط تجاري
على اساس يكون الايجار الشهر 20 ريال وعليه وقعت على العقد

صاحب المحل هو اللي يروح يسجل هالعقد في البلديه المهم الرجال ما عجبه انه الايجار20ريال وراح يمسح بالمزيل وحط40 المهم وطبع الايجاري الشهري العقد من جديد و وقع وحده ومشى العقد..
المهم لما وصل العقد شفت 40ريال
لما كلمته انكر انه غير العقدوان الاتفاق كان 40 ريال
عموما كتبت رسالة الى البلدية حول هذا الموضوع وللاسف ما حصلت رد مكتوب منهم
وكتبت رسالة ثانية الى صاحب المحل بانني ما راضي بالسعر الجديد
صاحب المحل يقول اذا ما عجبك الايجار اكتب رسالة فسح العقد وانتهت السالفة وانا اقوله اني محتاج المحل
وايش راي القانوني في هذا الحالة ؟ايش الاجراء اللي لازم اسوى بعدين لانني دفعت 100 ريال حال صاحب المحل وما دفعت الباقي لانه في خلاف ما بينا؟
وفي نفس الوقت ما اريد اطلع لانني ما راح احصل على محل سواء 20 او 40 ريال؟؟
والعقد باقي عليه 3 اشهر؟؟


أهلا أخي

أولا :- الأفضل أن تحل موضوعك وديا مع صاحب المحل وأقترح أن تزيده مبلغ عشرة ريالات حتى تحل المشكله الحاصله والصلح سيد ألأحكام.

ثانيا : من الناحية القانونية فإنها متشعبه نوعا ما ، فإذا كان هناك تعديل بعدما تم التوقيع على العقد من قبل المؤجر فمن حقك أن تطعن على عقد الإيجار بالتزوير والتحريف وذلك بسبب الزيادة ، ويمكنك أن تتقدم بدعوى في هذا الشأن لدى المحكمة المختصة .

ثالثا :- أنت ذكرت بأنك دفعت مبلغ 100 ر.ع للمؤجر ، السؤال عن أي مدة هذا المبلغ وعن كم شهر وهل يوجد لديك إيصال أم شهود في ذلك ؟

رابعا :- بخصوص التعديلات الأخيرة المرسوم 72/2008 فإن المحل التجاري لا يجوز الإخلاء إلا بعد سبع سنوات وفق المادة 6 مكرر. أرجوا توضيح مدة العقد .

تحياتي ،،

بوخليفه
17/09/2008, 12:04 AM
أهلا أخي

أولا :- الأفضل أن تحل موضوعك وديا مع صاحب المحل وأقترح أن تزيده مبلغ عشرة ريالات حتى تحل المشكله الحاصله والصلح سيد ألأحكام.

ثانيا : من الناحية القانونية فإنها متشعبه نوعا ما ، فإذا كان هناك تعديل بعدما تم التوقيع على العقد من قبل المؤجر فمن حقك أن تطعن على عقد الإيجار بالتزوير والتحريف وذلك بسبب الزيادة ، ويمكنك أن تتقدم بدعوى في هذا الشأن لدى المحكمة المختصة .

ثالثا :- أنت ذكرت بأنك دفعت مبلغ 100 ر.ع للمؤجر ، السؤال عن أي مدة هذا المبلغ وعن كم شهر وهل يوجد لديك إيصال أم شهود في ذلك ؟

رابعا :- بخصوص التعديلات الأخيرة المرسوم 72/2008 فإن المحل التجاري لا يجوز الإخلاء إلا بعد سبع سنوات وفق المادة 6 مكرر. أرجوا توضيح مدة العقد .

تحياتي ،،

شكرا اخي الكريم على ردكم

فيما يتعلق بالصلح فهو يرغب في فسح العقد لانه سوف يحصل على ايجار فوق 80 ريال
يعني حتى بالاربعين ريال ما راح يوافق وهو يصر على الفسح وانهاء الخلاف الدار بيننا

وثانيا :اذا رحت المحكمة راح تاخذ القضية اشهر وسنوات وبالتالي لا جدوى الا في الظروف القصوى.

ثالثا:انا دفعت 80 ريال ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.

رابعا:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد بها في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم كيف يمكن تجديد العقد لانه سوف يرفض التجديد سواء بالعشرين او الاربعين ريال، علما بأن وجود عقد ساري مهم جدا لاعمال الشركة وسوف اتضرر في حالة تأخير توقيع العقد الجديد وبالتالي كيف يمكنني تجديد العقد في حالة رفضه؟ وباي سعر؟؟ هل 20 ريال او 40 ريال؟

rooo7oman
20/09/2008, 09:12 AM
السلام عليكم جماعه....
أتمنى من الاخ الكريم المحامي 99 الرد ع استفساري بشان قضيه الايجار..
القضيه وما فيها انا حنا مستاجرين شقه بعماره والعماره تتكون من 6 شقق وبشهر 2 قام المسؤول عن البنايه بايصال رساله يخبرنا فيها بضروره اخلاء البنايه بالصيف يعني بنهايه شهر 5 لعمل الصيانه بس كان كلامه غير صحيح بس حنا ما طلعنا ليومك هذا والحين صارلنا 3 شهور ما ندفع ايجار لانه ما مر لاخذه ابدا وخلال الصيف قام مرتين بقطع المياه عن الشقه وبقطع الكهرباء محاوله منه لكي نطلع من الشقه واخر شي قام به انه غير قفول الابواب وهذا الكلام ينطبق للشقق الثانيه.
للعلم صارلنا ساكنين بالعماره 4 سنوات وبدون عقد ايجار وما كان معنا اي مشاكل والبنايه تابعه لوقف اهالي احد القرى وعلى حسب كلام المسوؤل عن البنايه انهم يريدو ياجروها للمستفيدين من الوقف عشان كذا يريد يطلعنا..
اتمنى توضح لي موقفنا وهل الحق معنا او معه وبشو يمكن حنا نتصرف..

أبو رزان
21/09/2008, 03:15 PM
السلام عليكم أخي محامي أرجو الأفادة
أجرت فيلا بمبلغ 140 ريال عماني قبل 3 سنوات يعني في 2005 وخبرت المستأجر هل تريد عقد أيجار قال ما يحتاج بيننا ثقة لأننا أأهل وجماعة وكنت أسكن في مقر عملي في سكن عائلي وسجلت ورقة عرفية بينى وبينه حتى هو قال مايحتاج لكني أصريت عشان يضمن كلامنا حقه للأن الدنيا حياة وممات وبدوره عطانى شيكات ضمان كل ما يجيب لي الأيجار أعطيه شيكه وكان أتفاقنا سنة فقط وقبل نهاية السنةالآولى سألته تريد تجدد قال لا أنا جالس أبني بيبت وقبل نهاية السنة بأقل من شهر تفاجأت بأتصاله أنه باع البيت ويريد يجدد الأتفاق وعليه جددت له للأني كنت ساكن في مقر عملي ولست بحاجة للبيت وعلى نفس المبلغ ومع نهاية السنة الثانية في 2007 حصلت مستأجر يعطيني 250ريال لما أرتفعت الأيجارات وغلت المعيشة وخبرته هل تريد البيت قال لي في البداية لا ومن ثم عمل نفس الحركة أتصل وقال أنا أريد البيت قلت له ما شي مشكلة بما أنك ساكن لكني حصلت العرض السابق والحقيقة عرض مغري قال لي سوف أزيدك كم تريد أخبرته 200 حالك للأن الحقيقة البيت كان نظيف ووافق بعد ذلك نزلت المبلغ من أول شهر قبل لاأستلم من 200 الى 180 ريال وأخبرته شفهيا أن هذه السنة الأخيرة لماتنتهي أنا أريد البيت للأنني سوف أسكن بنفسي وليس لي سكن للأن في مقرعملي لي مدة معينة بعد ذلك أسلم السكن وافق وقال أنا خلاص مرتب أموري وقبل نهاية السنة الثالثة بشهرين أخبرته أذا تستطيع أن تخلي المنزل ما أريد أيجار شهر حالك بلاش بس سلمني المنزل قبل شهر من أنتهاء المدة قال بسلمك في نهاية السنة مع العلم بأننا في السنة الثالثة ماخذيت منه لا شيكات ولا سويت ورقة عرفية للانه والحق يقال أنسان ملتزم بدفع مبلغ الأيجارلما أنتهت السنة قبلها بأسبوعين خبرته أذا تريد مساعدة في النقل سيارة شحن أو عمال عندي ممكن أوفر لك قال لي بعدهن أسبوعين وأخبرته بأني سوف اقوم بشراء أثاث للمنزل جديد من مكيفات وأخره قال لي ماشي مشكلة أنا مرتب أموري لما أنتهت السنة لم يخلي المنزل وأخبرته ليش يقول أنا ماحصلت سكن بدوري عملت أتصالاتي ببعض المعارف وجبت له منزل للآيجار قال ماأنتقل ، يارجال أحنا متفقين أنا أريد البيت قال أنـا أتمسك بحقي كمستأجر وأذا تريد تشتكي تفضل عملت واسطات دخلت الشياب في الموضوع رفض وقال الأنذار بأخلاء قبل سنة مجرد كلام وليس أشعار خطي وأنا عندي حق المستأجر أسكن 4 سنوات مع العلم أنه المرسوم في 20 مايو 2008 م والآن أطلب الحل من المختصين مع العلم أنا دافع عربون للأجهزة التكييف والمحل يوميا يتصل بى

أحد الأخوان قال لي أطلب الصلح بواسطة لجنة التوفيق والمصالحة وعملت بنصيحته ، الأعلان الأول لم يحضر في الموعد بس حضرقبل الموعد وترك رسالة بأنه مايستطيع أن يأتي لظروف عمله وحدد بنفسه موعد اخر وحضرت وهولم يحظر وتخيل ذهب الى محامي وأتصل المحامي وقال لم نحظر بقصد لانريد الصلح خلوه يذهب للمحكمة تخيل سألت رئيس اللجنة أذا لم يأتي ليش يضيع الوقت ويراوغ تخيل الرئيس ويش رد قال نحن لاتوجد لدينا السلطة حتي نجلبه إذا الموضوع كذا ليش عاملين مثل هذه اللجان وتعمل صلح قضائي بين الناس وماعطوهم سلطة أيش فائدتهم والمتعارف عليه لاطب مع الرحمة

abdobda
21/09/2008, 05:20 PM
المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار،

هل ينطبق الكلام على الشقق الي صارلها اكثر من اربع سنوات مؤجره لنفس الشخص, يعني عادي الحين اعطيه أمر إخلاء لأن الشرط ( 4 سنوات تحقق) كما جاء فالمرسوم؟

أبن عمان البار
26/09/2008, 10:30 PM
مساء الخير أخي الكريم نشكر جهودك الجبارة والمأجورة بأذن الله
يوجد لدي أستفسار فأرجو منك الأفادة جزيت خير الجزاء
نحن مجموعة من الأخوة أستاجرنا شقة وللأسف الشديد سجلنا العقد بأسم أحد العمال الذين يعملون لدينا لأننا في تلك الفترة لم نكن موجودين في السلطنة فكيف لنا الأن أن نغير العقد بأسمنا بحيث لايكون بمقدور صاحب البناية رفع قيمة الأيجار أو أخراجنا من الشقة علما بأننا نحن من ندفع الأجار عن الفترة الماضية الذي أمتدت لأكثر من خمس سنوات عن طريق شيكات بأسمنا

fadi-mba
26/09/2008, 11:10 PM
أهلا أخي
2) بالنسبة للتساؤل الثاني فإن المؤجر لا يحق له الزيادة للمرة الثانبة إلا بعد ثلاث سنوات وفق القانون ، وذلك لأن العقد الجديد تسري عليه التعديلات الموضحة بالمرسوم 72/2008 ، فلا يجوز له طلب الزيادة أو الإخلاء في مثل هذه الحالة .
تحياتي ،،،
فقط للإيضاح
انا هذه هي السنة الرابعة لي في الشقة، و صاحب الإيجار زاد الإيجار السنة الماضية (2007)، فهل يعني ذلك ان صاحب الإيجار يستطيع زيادة الإيجلر بعد 3 سنوات (2010) و لا يستطيع طلب الإخلاء الا بعد 4 سنوات (2011)

said sultan
28/09/2008, 05:17 PM
السلام عليكم..

مشكورين على هذا الجهد العظيم..

بس عندي استفسار..


نحنه مجموعة من الشباب مستأجرين شقة في الخوض وقبل سنه وقعنا عقد مع واحد عراقي يقول أنه موكل من صاحب البنايه على أننا ندفع 200 ريال شهريا..

والحين تاريخ 31/8/2008 انتهى العقد وقالنا اريد أزيد الايجار إلى 250 ريال يعني زياده 25% !!!

نحن قلنا له أن القانون يقول أن الزياده لازم تكون 7 % فقط ولازم تخبرنا قبل شهرين!!

وبعدين قالنا العقود الموقعه قبل المرسوم ما ينطبق عليها!!

المهم نحن قلنا ما يضحك علينا هذا وقلنا له نحن رافضين الزياده وفي اليوم الثاني جاتنا رسالة الإخلاء وفيها الأسباب التاليه:

1- أن نظام التصريف والأنابيب في البنايه خربان ولازم نطلع عشان يصلحوه (للعلم أن شقتنا ما متأثره وباقي الشقق ما مطلعين عشان التصليح بس نحن!!)

2- أن صاحب البنايه يريد يسكن ولده في الشقه!! (نعرف أنه مستحيل يسكن)

3- أننا قمنا بتأجير الشقه بالباطن لأشخاص ثانيين وهذا شي يعاقب عليه القانون!!!!!!!! (طبعا نحن ما أجرناها لأشخاص ثانيين بس هو قال انتوا لما وقعتوا العقد ما جبتوا صور من بطاقاتكم الشخصيه ولذلك أقدر اتهمكم أنكم تأجروا أشخاص ثانيين وهذا ما حصل!!).

وعطانا مهله ثلاثة أشهر عشان نطلع من الشقه..

طبعا قالنا إذا وافقتوا تزيدوا الايجار خلاص (يعني لا تصليح ولا بيسكن ولده ولا بيعاقبنا القانون لاننا سكننا ناس بالباطن!!).

فأرجو ممن يعرف شيئا عن قوانين الايجار في مسقط أن يساعدنا وأن يقترح علينا الحل!!!!!

المحامي99
29/09/2008, 03:37 PM
أهلا إخواني

أولا :- كل عام والجميع بألف صحة وعافية 0

ثانيا :- بخصوص الأسئلة سوف أتفرغ لها بعد إجازة العيد إنشاء الله وكذلك الرسائل الخاصة ومنكم العذر على التأخير.

تحياتي وعيدكم مبارك

أبو رزان
07/10/2008, 09:02 PM
السلام عليكم أخي محامي أرجو الأفادة
أجرت فيلا بمبلغ 140 ريال عماني قبل 3 سنوات يعني في 2005 وخبرت المستأجر هل تريد عقد أيجار قال ما يحتاج بيننا ثقة لأننا أأهل وجماعة وكنت أسكن في مقر عملي في سكن عائلي وسجلت ورقة عرفية بينى وبينه حتى هو قال مايحتاج لكني أصريت عشان يضمن كلامنا حقه للأن الدنيا حياة وممات وبدوره عطانى شيكات ضمان كل ما يجيب لي الأيجار أعطيه شيكه وكان أتفاقنا سنة فقط وقبل نهاية السنةالآولى سألته تريد تجدد قال لا أنا جالس أبني بيبت وقبل نهاية السنة بأقل من شهر تفاجأت بأتصاله أنه باع البيت ويريد يجدد الأتفاق وعليه جددت له للأني كنت ساكن في مقر عملي ولست بحاجة للبيت وعلى نفس المبلغ ومع نهاية السنة الثانية في 2007 حصلت مستأجر يعطيني 250ريال لما أرتفعت الأيجارات وغلت المعيشة وخبرته هل تريد البيت قال لي في البداية لا ومن ثم عمل نفس الحركة أتصل وقال أنا أريد البيت قلت له ما شي مشكلة بما أنك ساكن لكني حصلت العرض السابق والحقيقة عرض مغري قال لي سوف أزيدك كم تريد أخبرته 200 حالك للأن الحقيقة البيت كان نظيف ووافق بعد ذلك نزلت المبلغ من أول شهر قبل لاأستلم من 200 الى 180 ريال وأخبرته شفهيا أن هذه السنة الأخيرة لماتنتهي أنا أريد البيت للأنني سوف أسكن بنفسي وليس لي سكن للأن في مقرعملي لي مدة معينة بعد ذلك أسلم السكن وافق وقال أنا خلاص مرتب أموري وقبل نهاية السنة الثالثة بشهرين أخبرته أذا تستطيع أن تخلي المنزل ما أريد أيجار شهر حالك بلاش بس سلمني المنزل قبل شهر من أنتهاء المدة قال بسلمك في نهاية السنة مع العلم بأننا في السنة الثالثة ماخذيت منه لا شيكات ولا سويت ورقة عرفية للانه والحق يقال أنسان ملتزم بدفع مبلغ الأيجارلما أنتهت السنة قبلها بأسبوعين خبرته أذا تريد مساعدة في النقل سيارة شحن أو عمال عندي ممكن أوفر لك قال لي بعدهن أسبوعين وأخبرته بأني سوف اقوم بشراء أثاث للمنزل جديد من مكيفات وأخره قال لي ماشي مشكلة أنا مرتب أموري لما أنتهت السنة لم يخلي المنزل وأخبرته ليش يقول أنا ماحصلت سكن بدوري عملت أتصالاتي ببعض المعارف وجبت له منزل للآيجار قال ماأنتقل ، يارجال أحنا متفقين أنا أريد البيت قال أنـا أتمسك بحقي كمستأجر وأذا تريد تشتكي تفضل عملت واسطات دخلت الشياب في الموضوع رفض وقال الأنذار بأخلاء قبل سنة مجرد كلام وليس أشعار خطي وأنا عندي حق المستأجر أسكن 4 سنوات مع العلم أنه المرسوم في 20 مايو 2008 م والآن أطلب الحل من المختصين مع العلم أنا دافع عربون للأجهزة التكييف والمحل يوميا يتصل بى

أحد الأخوان قال لي أطلب الصلح بواسطة لجنة التوفيق والمصالحة وعملت بنصيحته ، الأعلان الأول لم يحضر في الموعد بس حضرقبل الموعد وترك رسالة بأنه مايستطيع أن يأتي لظروف عمله وحدد بنفسه موعد اخر وحضرت وهولم يحظر وتخيل ذهب الى محامي وأتصل المحامي وقال لم نحظر بقصد لانريد الصلح خلوه يذهب للمحكمة تخيل سألت رئيس اللجنة أذا لم يأتي ليش يضيع الوقت ويراوغ تخيل الرئيس ويش رد قال نحن لاتوجد لدينا السلطة حتي نجلبه إذا الموضوع كذا ليش عاملين مثل هذه اللجان وتعمل صلح قضائي بين الناس وماعطوهم سلطة أيش فائدتهم والمتعارف عليه لاطب مع الرحمة



أخي المحامي 99 مارديت موضوعي عن تكون أنت محاميه :مستغرب:

أستفسار أخر للقانونيين أو أي شخص مر بتجربتي على ضوء موضوعي السابق أذا حضر التوفيق والمصالحة وعطيته مهلة تحت سقف الصلح هل ممكن يطعن في التنفيذ لما يحين ؟
أرجو الرد

مايخصكم
08/10/2008, 10:24 AM
السلام عليكم ورحمة الله و بركاته


استفساري بخصوص الاستأجار:

انا استأجرت بيت السنة الماضية على اساس ادفع ايجار مقدم 6 اشهر و بعدين 6 اشهر يعني سنة و في مجال للتجديد ,بعد مرور السنة طلبت من صاحب البيت المواصلة في الايجار فوافق لكن على ان ادفعله ايجار سنة بالكامل و الصراحة لا استطيع ان ادفع سنة كاملة دفعة واحدة حيث ان المبلغ يتجاوز الــ10 اللاف ريال.المهم طلبت من صاحب البيت لتصليح بعض الاشياء العطلانة في البيت و من ثم اقوم بالتسديد و الى الان لم يتم اي شيء علماً باني قد تجاوزت 3 اشهر و لم اسدد الايجار.

استفساري
1-هل يحق للمؤجر بأن يطلب ايجار سنة كاملة (علماً بان انا الذي يسدد المبلغ و ليس الشركة)
2-هل له ان يطالب بالايجار قبل ان يصلح الاشياء العطلانة
3-هل يحق له ان يدخل حوش البيت
4-هل بامكاني الدفع شهرياً ام اني مجبر على دفع الايجار كاملاً لسنة مسبقاً
ولكم جزيل الشكر و التقدير

بكبوك
11/10/2008, 01:19 AM
ان مشكلة عقود الايجار والاستئجار بين الملاك والمستاجرين مشكلة فى اكثر البلاد العر بيه والمفروض ان اصحاب الحل والعقد ينظرون بنظره واقعيه وانسا نيه سيما الذى لايملك ما يمكنه وجود مثل السكن الذى هو فيه والذى يتلاءم مع اوضا عه المادية والمعيشيه ولعل الدول تنشىء مسا كن متكا مله وتحى الاراضى البور بشكل او اخر لحل مثل هذه الازمه

المحامي99
12/10/2008, 05:58 PM
شكرا اخي الكريم على ردكم

فيما يتعلق بالصلح فهو يرغب في فسح العقد لانه سوف يحصل على ايجار فوق 80 ريال
يعني حتى بالاربعين ريال ما راح يوافق وهو يصر على الفسح وانهاء الخلاف الدار بيننا

وثانيا :اذا رحت المحكمة راح تاخذ القضية اشهر وسنوات وبالتالي لا جدوى الا في الظروف القصوى.

ثالثا:انا دفعت 80 ريال ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.

رابعا:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد بها في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم كيف يمكن تجديد العقد لانه سوف يرفض التجديد سواء بالعشرين او الاربعين ريال، علما بأن وجود عقد ساري مهم جدا لاعمال الشركة وسوف اتضرر في حالة تأخير توقيع العقد الجديد وبالتالي كيف يمكنني تجديد العقد في حالة رفضه؟ وباي سعر؟؟ هل 20 ريال او 40 ريال؟


أهلا أخي من جديد

أولا :- بخصوص موضوعك يمكنك أن تجدد العقد عن طريق البلدية حيث أن المرسوم الجديد 72/2008 أوضح بأن المحال التجارية لا يجوز طلب الإخلاء فيها إلا بعد 7 سنوات أو وفق الإستثناءات الموضحة في المادة 7 ويمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل تجديد العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى))0

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ


وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة وبالتالي بخصوص الزيادة في حالة التجديد فإنه لا يحق للمؤجر طلب زيادة الأجرة الشهرية حيث أن المرسوم أوضح النسبة التي يجوز فيها الزيادة والفترة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-

http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

عادل عباس
13/10/2008, 12:05 AM
يرجى التكرم بإفادتي بما ينص عليه القانون في حالة تاجير عقار معين بدون إصدار عقد مسجل في الجهات المختصة ، وما هي حقوق كل من المؤجر والمستاجر ؟ خاصةَ بما يتعلق بتخلف دفع الإيجار وما يتعلق بالتأجير الضمني من قبل المستأجر ؟

وشكراَ

المحامي99
13/10/2008, 10:08 AM
يرجى التكرم بإفادتي بما ينص عليه القانون في حالة تاجير عقار معين بدون إصدار عقد مسجل في الجهات المختصة ، وما هي حقوق كل من المؤجر والمستاجر ؟ خاصةَ بما يتعلق بتخلف دفع الإيجار وما يتعلق بالتأجير الضمني من قبل المستأجر ؟

وشكراَ

أهلا أخي
بخصوص تساؤلك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ذلك أن عدم تسجيل العقد يعتبر مخالفا للقانون ويترتب عليه خلاف وضياع حقوق الأطراف فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))0

بالنسبة للتساؤلات الأخرى يمكنك الرجوع إلى المرسوم السلطاني 6/89 والتعديلات الجديدة بالمرسوم السلطاني 72/2008 ، تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
وللفائدة أرجو الإطلاع على مواد المرسوم على هذا الرابط



http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

تحياتي للجميع ،،،،

المحامي99
13/10/2008, 10:17 AM
ان مشكلة عقود الايجار والاستئجار بين الملاك والمستاجرين مشكلة فى اكثر البلاد العر بيه والمفروض ان اصحاب الحل والعقد ينظرون بنظره واقعيه وانسا نيه سيما الذى لايملك ما يمكنه وجود مثل السكن الذى هو فيه والذى يتلاءم مع اوضا عه المادية والمعيشيه ولعل الدول تنشىء مسا كن متكا مله وتحى الاراضى البور بشكل او اخر لحل مثل هذه الازمه


أشكرك أخي على مرورك المتميز ،،

تحياتي ،،،

المحامي99
13/10/2008, 10:32 AM
مساء الخير أخي الكريم نشكر جهودك الجبارة والمأجورة بأذن الله
يوجد لدي أستفسار فأرجو منك الأفادة جزيت خير الجزاء
نحن مجموعة من الأخوة أستاجرنا شقة وللأسف الشديد سجلنا العقد بأسم أحد العمال الذين يعملون لدينا لأننا في تلك الفترة لم نكن موجودين في السلطنة فكيف لنا الأن أن نغير العقد بأسمنا بحيث لايكون بمقدور صاحب البناية رفع قيمة الأيجار أو أخراجنا من الشقة علما بأننا نحن من ندفع الأجار عن الفترة الماضية الذي أمتدت لأكثر من خمس سنوات عن طريق شيكات بأسمنا


أهلا أخي العزيز

بخصوص تساؤلك الأصل أن يتم تسجيل العقد بإسمكم ولكن بسبب ظروف السفر لم تتمكنوا تسجيل العقد بإسمكم وأضطررتم إلى تسجيل العقد بإسم أحد العمال ودليلكم في ذلك أن مبالغ الأجرة الشهرية يتم دفعها عن طريق شيكات بإسمكم ، في هذه الحالة الأصل أن يتم تغير العقد بإسمكم بعد رجوعكم من السفر أو بعد مرور الفترة الإيجارية الأولى ، وسؤالي هل ذهبتم إلى المؤجر لمناقشته في موضوع تغير عقد الإيجار بإسمكم حيث أنه يعلم تمام العلم أن من يدفع الإيجار هو أنتم فلعله يرتضي تغير العقد بإسمكم، ومن ناحية قانونية الأصل في حالة إنتقال العقد إلى مستأجر جديد فمن حق المؤجر تحديد الأجرة الجديدة ويسري عليها القوانين التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، وحسب فهمي المتواضع حجتكم في هذا الشأن ليست بالقوية ( دفع قيمة الإيجار عن طريق شيكات بإسمكم ) ولكن لعل وعسى قد تشفع لكم في تجديد العقد بإسمكم إذا حاولتم مع المالك ، أضف إلى أنكم تماديتم طيلة الفترة الماضية في طلب تغير العقد .
أقترح عليكم أن ترجعوا إلى المؤجر ليتم تسوية الموضوع وديا ، وإلا فإذهبوا إلى موظف البلدية المختص لإفادتكم في الموضوع ، أرجو أن أكون قد أفدتك ولك جزيل الشكر وعذرا على التأخير.

تحياتي ،،

المحامي99
13/10/2008, 10:43 AM
المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار،

هل ينطبق الكلام على الشقق الي صارلها اكثر من اربع سنوات مؤجره لنفس الشخص, يعني عادي الحين اعطيه أمر إخلاء لأن الشرط ( 4 سنوات تحقق) كما جاء فالمرسوم؟


أهلا أخي العزيز

بخصوص تساؤلك فإن المادةالمادة (6) مكررا من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

والمادة (6) مكررا (1) من ذات المرسوم تنص على : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وعليه إذا انطبقت المواد الموضحة على موضوعك فإنه يحق لك طلب الإخلاء وفق الإجراء المتبع في هذا الشأن . تحياتي وعذرا على التأخير ،،

المحامي99
13/10/2008, 10:55 AM
فقط للإيضاح
انا هذه هي السنة الرابعة لي في الشقة، و صاحب الإيجار زاد الإيجار السنة الماضية (2007)، فهل يعني ذلك ان صاحب الإيجار يستطيع زيادة الإيجلر بعد 3 سنوات (2010) و لا يستطيع طلب الإخلاء الا بعد 4 سنوات (2011)


أهلا أخي

المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

وعليه فإنه بخصوص تساؤلك يحق للمؤجر زيادة الإيجار بعد 3 سنوات من أخر إيجارة ، أما مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

فلو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . تحياتي لك وعذرا على التأخير

المحامي99
13/10/2008, 03:47 PM
السلام عليكم أخي محامي أرجو الأفادة
أجرت فيلا بمبلغ 140 ريال عماني قبل 3 سنوات يعني في 2005 وخبرت المستأجر هل تريد عقد أيجار قال ما يحتاج بيننا ثقة لأننا أأهل وجماعة وكنت أسكن في مقر عملي في سكن عائلي وسجلت ورقة عرفية بينى وبينه حتى هو قال مايحتاج لكني أصريت عشان يضمن كلامنا حقه للأن الدنيا حياة وممات وبدوره عطانى شيكات ضمان كل ما يجيب لي الأيجار أعطيه شيكه وكان أتفاقنا سنة فقط وقبل نهاية السنةالآولى سألته تريد تجدد قال لا أنا جالس أبني بيبت وقبل نهاية السنة بأقل من شهر تفاجأت بأتصاله أنه باع البيت ويريد يجدد الأتفاق وعليه جددت له للأني كنت ساكن في مقر عملي ولست بحاجة للبيت وعلى نفس المبلغ ومع نهاية السنة الثانية في 2007 حصلت مستأجر يعطيني 250ريال لما أرتفعت الأيجارات وغلت المعيشة وخبرته هل تريد البيت قال لي في البداية لا ومن ثم عمل نفس الحركة أتصل وقال أنا أريد البيت قلت له ما شي مشكلة بما أنك ساكن لكني حصلت العرض السابق والحقيقة عرض مغري قال لي سوف أزيدك كم تريد أخبرته 200 حالك للأن الحقيقة البيت كان نظيف ووافق بعد ذلك نزلت المبلغ من أول شهر قبل لاأستلم من 200 الى 180 ريال وأخبرته شفهيا أن هذه السنة الأخيرة لماتنتهي أنا أريد البيت للأنني سوف أسكن بنفسي وليس لي سكن للأن في مقرعملي لي مدة معينة بعد ذلك أسلم السكن وافق وقال أنا خلاص مرتب أموري وقبل نهاية السنة الثالثة بشهرين أخبرته أذا تستطيع أن تخلي المنزل ما أريد أيجار شهر حالك بلاش بس سلمني المنزل قبل شهر من أنتهاء المدة قال بسلمك في نهاية السنة مع العلم بأننا في السنة الثالثة ماخذيت منه لا شيكات ولا سويت ورقة عرفية للانه والحق يقال أنسان ملتزم بدفع مبلغ الأيجارلما أنتهت السنة قبلها بأسبوعين خبرته أذا تريد مساعدة في النقل سيارة شحن أو عمال عندي ممكن أوفر لك قال لي بعدهن أسبوعين وأخبرته بأني سوف اقوم بشراء أثاث للمنزل جديد من مكيفات وأخره قال لي ماشي مشكلة أنا مرتب أموري لما أنتهت السنة لم يخلي المنزل وأخبرته ليش يقول أنا ماحصلت سكن بدوري عملت أتصالاتي ببعض المعارف وجبت له منزل للآيجار قال ماأنتقل ، يارجال أحنا متفقين أنا أريد البيت قال أنـا أتمسك بحقي كمستأجر وأذا تريد تشتكي تفضل عملت واسطات دخلت الشياب في الموضوع رفض وقال الأنذار بأخلاء قبل سنة مجرد كلام وليس أشعار خطي وأنا عندي حق المستأجر أسكن 4 سنوات مع العلم أنه المرسوم في 20 مايو 2008 م والآن أطلب الحل من المختصين مع العلم أنا دافع عربون للأجهزة التكييف والمحل يوميا يتصل بى

أحد الأخوان قال لي أطلب الصلح بواسطة لجنة التوفيق والمصالحة وعملت بنصيحته ، الأعلان الأول لم يحضر في الموعد بس حضرقبل الموعد وترك رسالة بأنه مايستطيع أن يأتي لظروف عمله وحدد بنفسه موعد اخر وحضرت وهولم يحظر وتخيل ذهب الى محامي وأتصل المحامي وقال لم نحظر بقصد لانريد الصلح خلوه يذهب للمحكمة تخيل سألت رئيس اللجنة أذا لم يأتي ليش يضيع الوقت ويراوغ تخيل الرئيس ويش رد قال نحن لاتوجد لدينا السلطة حتي نجلبه إذا الموضوع كذا ليش عاملين مثل هذه اللجان وتعمل صلح قضائي بين الناس وماعطوهم سلطة أيش فائدتهم والمتعارف عليه لاطب مع الرحمة

أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

ثانيا :- المادة (7) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


ثالثا :- الأصل أن تعطي المستأجر إنذار بطلب الاخلاء وفق المادة 6/د مكرر ، فإذا لم يتم الإخلاء خلال المدة تستطيع أن تقدم دعوى طلب إخلاء مع التعويض عن المدة التي جلس فيها المستأجر في السكن .

أرجوا أن أكون قد أوضحت الوجه القانونية وأعتذر على التأخير وللإطلاع أكثر على المرسوم 72/2008 من خلال الرابط التالي :-


http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

المحامي99
13/10/2008, 04:23 PM
السلام عليكم ورحمة الله و بركاته


استفساري بخصوص الاستأجار:

انا استأجرت بيت السنة الماضية على اساس ادفع ايجار مقدم 6 اشهر و بعدين 6 اشهر يعني سنة و في مجال للتجديد ,بعد مرور السنة طلبت من صاحب البيت المواصلة في الايجار فوافق لكن على ان ادفعله ايجار سنة بالكامل و الصراحة لا استطيع ان ادفع سنة كاملة دفعة واحدة حيث ان المبلغ يتجاوز الــ10 اللاف ريال.المهم طلبت من صاحب البيت لتصليح بعض الاشياء العطلانة في البيت و من ثم اقوم بالتسديد و الى الان لم يتم اي شيء علماً باني قد تجاوزت 3 اشهر و لم اسدد الايجار.

استفساري
1-هل يحق للمؤجر بأن يطلب ايجار سنة كاملة (علماً بان انا الذي يسدد المبلغ و ليس الشركة)
2-هل له ان يطالب بالايجار قبل ان يصلح الاشياء العطلانة
3-هل يحق له ان يدخل حوش البيت
4-هل بامكاني الدفع شهرياً ام اني مجبر على دفع الايجار كاملاً لسنة مسبقاً
ولكم جزيل الشكر و التقدير

أهلا اخي

بخصوص الإ ستتفسارات التي أجملتها في أربعة بنود الرد عليها كالأتي :-
بالنسبة للإستفسار الأول ((هل يحق للمؤجر بأن يطلب ايجار سنة كاملة (علماً بان انا الذي يسدد المبلغ و ليس الشركة) والإستفسار الرابع (( هل بامكاني الدفع شهرياً ام اني مجبر على دفع الايجار كاملاً لسنة مسبقاً )) فالإجابة عليه كالتالي :-المادة (7) مكررا (1) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : على المستأجر أن يؤدي الأجرة المنصوص عليها في عقد الإيجار خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها مقابل إيصال يفيد الأداء ما لم يقتض الاتفاق خلاف ذلك , ويعتبر إيصال أداء الأجرة عن مدة معينه دليلا على أدائها عن المدد السابقة لها ما لم يثبت العكس , وإذا لم ينص في عقد الإيجار على تاريخ محدد لأداء الأجرة , تكون الأجرة مستحقة الأداء في بداية كل شهر مقدما , فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانا يتم فيه الأداء , جاز للمستأجر أن يودع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة المحكمة المختصة , ويعتبر إيصال الإيداع سند لابراء ذمة المستأجر من الأجرة بالقدر المودع , وعلى المستأجر وأمانة المحكمة المختصة إخطار المؤجر بالإيداع , ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بإذن من المحكمة .
وعليه فالأصل الإتفاق بين الطرفين على فترة السداد والألية المتبعة في ذلك وإلا ففي حالة نشوء الخلاف يرجع للمواد التي تنظم هذا الجانب .


بخصوص الاستفسار الثاني (( هل له ان يطالب بالايجار قبل ان يصلح الاشياء العطلانة))فالمادة 10 من المرسوم 6/89 ينص على (( يلتزم المؤجر بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله )) .
وفي حالة الإتفاق الأصل أن يقوم المؤجر بإجراء الصيانة ، وفي حالات يجوز للمستأجر أن يقوم بهذه الصيانة على أن يرجع للمؤجر فيما دفع .


بخصوص الاستفسار الثالث(( هل يحق له ان يدخل حوش البيت ))
فإنه لا يحق للمؤجر دخول المنزل إلا في حالة الإستئذان من المستأجر وذلك لحرمة أعراض الناس ولا يُعفى المؤجر من الجزاء المترتب في حالة إنتهاك حرمة المنزل كونه المالك للمنزل، ففي حالة الإيجار المستأجر يصبح بمثابة المالك الحكمي في مثل هذه الحالة.

تحياتي ،،،

المحامي99
13/10/2008, 04:40 PM
السلام عليكم..

مشكورين على هذا الجهد العظيم..

بس عندي استفسار..


نحنه مجموعة من الشباب مستأجرين شقة في الخوض وقبل سنه وقعنا عقد مع واحد عراقي يقول أنه موكل من صاحب البنايه على أننا ندفع 200 ريال شهريا..

والحين تاريخ 31/8/2008 انتهى العقد وقالنا اريد أزيد الايجار إلى 250 ريال يعني زياده 25% !!!

نحن قلنا له أن القانون يقول أن الزياده لازم تكون 7 % فقط ولازم تخبرنا قبل شهرين!!

وبعدين قالنا العقود الموقعه قبل المرسوم ما ينطبق عليها!!

المهم نحن قلنا ما يضحك علينا هذا وقلنا له نحن رافضين الزياده وفي اليوم الثاني جاتنا رسالة الإخلاء وفيها الأسباب التاليه:

1- أن نظام التصريف والأنابيب في البنايه خربان ولازم نطلع عشان يصلحوه (للعلم أن شقتنا ما متأثره وباقي الشقق ما مطلعين عشان التصليح بس نحن!!)

2- أن صاحب البنايه يريد يسكن ولده في الشقه!! (نعرف أنه مستحيل يسكن)

3- أننا قمنا بتأجير الشقه بالباطن لأشخاص ثانيين وهذا شي يعاقب عليه القانون!!!!!!!! (طبعا نحن ما أجرناها لأشخاص ثانيين بس هو قال انتوا لما وقعتوا العقد ما جبتوا صور من بطاقاتكم الشخصيه ولذلك أقدر اتهمكم أنكم تأجروا أشخاص ثانيين وهذا ما حصل!!).

وعطانا مهله ثلاثة أشهر عشان نطلع من الشقه..

طبعا قالنا إذا وافقتوا تزيدوا الايجار خلاص (يعني لا تصليح ولا بيسكن ولده ولا بيعاقبنا القانون لاننا سكننا ناس بالباطن!!).

فأرجو ممن يعرف شيئا عن قوانين الايجار في مسقط أن يساعدنا وأن يقترح علينا الحل!!!!!


أهلا أخي
بخصوص موضوعك فإن عبارة (( وبعدين قالنا العقود الموقعه قبل المرسوم ما ينطبق عليها!! )) فإن هذه العبارة ليس بها من الصحة وهي تتنافى مع المرسوم 72/2008 فالمادة (6) : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .
واستثناء من نص الفقرة السابقة , يجوز للمؤجر في أي وقت زيادة الأجرة إذا طلب المستأجر إجراء بعض التحسينات أو الإضافات في المحل المؤجر , وقام المؤجر بتنفيذها , ويراعى أن تتناسب زيادة الأجرة مع تكلفة التحسينات والإضافات التي تم تنفيذها .


بالنسبة لرسالة الإخلاء البند الأول لا يعتبر من الحالات التي يجوز طلب فيها الإخلاء حيث نصتا لمادة (7) : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وعليه حتى لو سلمنا فرضا وجود أعطال في نظام التصريف لا يعني ذلك أنه يحق له طلب الإخلاء فحالات طلب الإخلاء جاءت محصورة وواضحة .

بالنسبة للحالة الثانية فإنه لا بد أن تتوافر فيها الشروط الموضحة في البند ( د) إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .


عليه مما سبق فإني أقترح عليكم بأن تحلوا الموضوع وديا ولو بزيادة مبلغ بسيط ، أما في حالة التعذر ففي مثل هذه الحالة وحسب الوقائع المعروضة فإنني أرى أن الحق لديكم ويمكنكم أن تتخذوا الإجراءات التي تكفل لكم حقكم .

وللإطلاع أكثر يمكنك مطالعة المرسوم 72/2008 في الرابط التالي :-

http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf

fadi-mba
13/10/2008, 10:12 PM
أهلا أخي

المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

وعليه فإنه بخصوص تساؤلك يحق للمؤجر زيادة الإيجار بعد 3 سنوات من أخر إيجارة ، أما مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

فلو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . تحياتي لك وعذرا على التأخير
اخي المحامي 99
عاشت يمناك. الآن اعرف ان المستأجر لن يستطيع الزيادة في الإيجار قبل 3 سنوات من 2007 (يعني حتى 2010)
و لكن حتى الآن لم يجبني احد على هذا السؤال:
انا استأجرت في 2005، و كل سنة كان المؤجر يزيد الإيجار حتى 2008.
المرسوم ينصكما اسلفت على انه :"لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار".
سؤال:كيف يتم تحديد تاريخ عقد الإيجار؟ هل هو من تاريخ آخر زيادة على العقد؟ لأنه حسب معلوماتي المتواضعة، عناصر العقد هي "المستأجر، المؤجر، تاريخ بداية العقد، العقار المستأجر و القيمة الإيجارية"
فهل تغيير القيمة الإيجارية يعتبر بداية عقد جديد؟
هذا سؤال عام.
السؤال الخاص بحالتي
انا في العقار منذ 2005 و كل سنة يقوم المؤجر بالزيادة بالإيجار. في 2009 اكمل 4 سنوات، فهل يحق للمستأجر طلب الإخلاء؟ ام كونه رفع الإيجار السنة الماضية فان ذلك يعتبر كعقد جديد و بالتالي يجب ان ينتظر 4 سنوات؟

و جزاك الله خيرا

بوخليفه
14/10/2008, 08:21 AM
أهلا أخي من جديد

أولا :- بخصوص موضوعك يمكنك أن تجدد العقد عن طريق البلدية حيث أن المرسوم الجديد 72/2008 أوضح بأن المحال التجارية لا يجوز طلب الإخلاء فيها إلا بعد 7 سنوات أو وفق الإستثناءات الموضحة في المادة 7 ويمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل تجديد العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى))0

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ


وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة وبالتالي بخصوص الزيادة في حالة التجديد فإنه لا يحق للمؤجر طلب زيادة الأجرة الشهرية حيث أن المرسوم أوضح النسبة التي يجوز فيها الزيادة والفترة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-

http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf



شكرا على ردك الشافي ولكن تبقى سؤالين هما :
الاول:انا دفعت 80 ريال من الايجار ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.فما هو العمل؟


الثاني:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم في حالة التجديد مباشرة مع البلدية هل سوف نعتمد 20 ريال او 40 ريال؟

حمدان وطني
14/10/2008, 02:16 PM
السلا عليكم ورحمه الله وبركاته

بصراحه موضوعك اخي الكريم تشكر وتجزل عليه وتثنى

موضوع شيق ورائع ومفيد للكلل وخاصه في وقتنا هذا

اخي الكريم

انا توجد لدي مشكله لدى صاحب المحلات التجارية التي استأجرتها منذ شهر ابريل الماضي

سوف اقصها عليك لكن بالعاميه لاكون واضحا كفايا ,,,



اخي الفاضل ,,

انا استاجرت في شهر 4 تقريبا محل واحد من عند شخص واتفقنا على ان الايجار يكون 100 ريال عماني لاغير
وسوينا العقد وكل حاجه

المهم عطيته مقدم مال شهرين
اللي هوه 5و 6

وف شهر 6 نفس الحاجه استاجرت مجموعة محلات وقيمة اجارهم 400 ريال

وعطيته مقدم عنهم مال شهرين يعني 800 ريال

تقريبا او اقل ب 100

عموما
الرجال سافر تايلند

ورجع ف شهر 8
وجا يطالبني بالايجار

قلت له مو مشكله لكن اريد اسوي العقود

قال شوف هناك مشكله
انا بعطيك العقود لكن الحين انته عارف القانون ضدنا وانا ما اقدر اني ااجرك هذا السعر

يعني انا بسوي عقدين الاول بيني وبينك انك تسمح لي ازيد السعر كل سنه 20% او اكثر

والعقد الثاني يكون فيه السعر الحقيقي

قلت لا انا ما اقدر بصراحه وانا دفعت مبالغ مقدم وربشه

قال اسف مايرجعن

قلت له ماريد المحلات اللي بدون عقود خلاص خذهم

قال اول ادفع اجاراتهم وبعدين براحتك اذا تريدهم او لا

مع العلم عندي ايصلات بالدفع اني دفعت مقدم

شو الحل يا اخوان منكم السموحه

المعطيات :
انا عطيته شيكات كل شيك بقيمة 500 ريال عماني
لمدة سنه يعني مايقارب 6000 ريال عماني شيكات بدون رصيد هذا اللي مخوفني ..

المحل الاول = 100 ريال (سويت العقد خلاص )
المحل الثاني =200ريال(رفض)

4 محلات ف بنايه قديمه =200 ريال 50 ريال عن كل محل (رفض)

الحين انا اريد اعرف ممكن اني استرجع مبالغي او لا
وشو لي وشو علي

هذا والسموحه منكم....

أبو رزان
14/10/2008, 08:47 PM
[QUOTE=المحامي99;5853981][B][CENTER][SIZE="5"][COLOR="Green"]أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

تشكر أخي على المجهود
أنتظرته في التوفيق والمصالحة ولم يأتي للمرة الثالثة وقدمت عليه دعوى في المحكمة وجلستنا الأسبوع القادم بس بخصوص أولا: مكمن توضح لي الموضوع أكثر للاني ما سويت عقد بدافع الأهلية والأنسانية ولاتنسى أنا المؤجر في هذا الموضوع ولست المستأجر والورقة اللى بيني وبينه قبل 3 سنوات ومجددة فقط السنة الأولى والثانية ، الثالثة التجديد كان شفهي مع أبلاغه بوجوب الأخلاء نهاية السنة مع العلم بأن الأتفاقيات كانن قبل المرسوم الجديد وهو يطالب بحق المستأجر وموكل محامي في الموضوع مع العلم بأني في حياتي والحمد لله ما شت المحاكم لا من الداخل ولامن الخارج وتشكر أخي وأجو السموحة ع الأطالة

حمدان وطني
16/10/2008, 11:56 AM
مشكور اخي كثير كثير

وسلمت يمناك

حمدان وطني
16/10/2008, 12:01 PM
اسمحلي اخوي انا ماشرحت بالتفصيل ف الفقره الي كانت فوق

وهذا شرحي بالتفصيل الممل

اولا


السلام عليكم ورحمه الله وبركاته

ياليت حد من الي فاهمين في قانون العقارات يخبرني شو موقفي من هذي السالفه كلها //


السالفه :


في شهر 4 استأجرت محل بقيمة 100 ريال شهريا وطبعا عطيته
مقدم مال شهرين كاملات + شيكات بقيمة اجار لمدة سنه
(شهر 4+5) وعملنا العقد ف البلدية وخلاص وجيته بعدها قلت له محتاج
اربع محلات وقال حاضرين بنوفرهن لك .. و وفرهن لي ف شهر 4

وفي شهر 4 أستاجرت عنه 4محلات كاملات بقيمة 400 ريال واسترجعت شيكاتي القديمه وعطيته شيكات جديده قيمة كل شيك 500 ريال عماني + مقدم عن شهرين = 800 ريال (يعني 100 ريال للمحل الواحد )

يعني المحل اللي اول 100+المحلات هذولا 400 صارو =500ريال كل شهر


ف مر شهر 6 وانا اطالبه بانه يسوي العقد وهو يتهرب لحد شهر 7 وشهر سبعه هو سافر تايلند ورجع قريب نهاية شهر 7

ف لما رجع قلت له يا فلان انا اريد عقد الايجار قال هناك مشكله

قلت له خير

قال مثل ماتعرف الحين صار الاجارات غاليه وانا ما اقدر اعطيك اجار لمدة 7 سنوات ب 100 ريال للمحل الواحد

لذالك انا بسوي عقدين .. الاول بيني وبينك والبلديه ومافيه اي شوائب

والثاني بيني وبينك وينص على اني اقدر ارفع الايجار كل سنه

ف انا هنا قلت له بفكر ,,, عموما مضت الايام وهو يحاول يتصل بي يريد الايجارات وانا ما ارد عليه

رديت عليه من فتره تقريبا شهر 9 وقال عليك متاخرات وووووو

قلت له مافي عقد انت ماراضي تعطيني عقد واعتبر المقدم عن المحلات اللي عطيتك اياهم عن ايجار سنه كامله مال المحل الاول ... قال بشتكي عليك وعندي شيكاتك من دون رصيد ومبالغي اللي عطيته اياهم يرجعوا لي او لا ..

ف ياليت تشوفوا لي موقفي القانوني الله يخليكم وهذا والسموحه منكم

صح و خطأ
21/10/2008, 02:22 PM
أخي المحامي 99 تشكر جزيل الشكر حول هذا الموضوع - أنا عندي استفسار واجوا منكم التوضيح لي الطريقة المناسبة لحل مثل هذا الموضوع - أنا مستأجر شقة في روي من 3 سنوات وأشهر وبدون عقد ايجار والمؤجر أرسل لي رسالة عن طريق الرسائل القصيرة(الجوال) يصرح باخلاء الشقة خلال شهرين وبسبب أنه يريد الشقة لولده مع العلم أنني ملتزم بالدفع مقدم كل شهر - فما هو الحل المناسب وكيف التصرف مع المؤجر

المحامي99
21/10/2008, 04:48 PM
أهلا إخواني من جديد

أولا :- أستسمحكم في عدم الرد السريع على الأسئلة وذلك لظروف العمل حيث يتطلب في بعض الأحيان العمل خارج المكتب بالأيام وأوقات دخولي للسبلة خلال تواجدي بالمكتب وأيضا تحتاج بعض الأسئلة إلى الدراسة والبحث حتى يتم الرد عليها فأرجو أن تتسع صدوركم لغاية صدور الإجابة على التساؤل ، وفي جميع الحالات فإن إخواني القانونيين يحق لهم الإدلاء بأرائهم في التساؤلات المطروحة لأن الهدف واحد وهو الإفادة والإستفادة من الجميع .

ثانيا :- بخصوص طرح الأسئلة أًفضل أن يكون هناك شرح وافي وواضح للوقائع بدون المساس بالجانب الشخصي وذلك حتى يسهل الإجابة على التساؤلات المطروحة من قبل الأعضاء ولحساسية الإجابة في المسائل القانونية ولكم جزيل الشكر .

تحياتي للجميع ،،،

وادي النور
21/10/2008, 10:04 PM
السلام عليكم .. لدي تساؤل في الموضوع أرجو ألا يكون مكررا .

اخي مستأجر بيت / نظام توين فلة .. بقيمة 160 ريال .. و هناك عقد
معتمد من البلدية بينه و صاحب البيت لمدة سنة ..

و في شهر ( 8 ) أي قبل انتهاء العقد بـ4 أشهر أخبر أخي أن الإيجار
في السنة القادمة 2009 م ، سيكون 230 ريال !! :منتزق:

أخي تجاهل الأمر و في نفس الوقت يبحث عن بيت آخر أقرب إلى محل عمله .

ثم بعد فترة راجعه صاحب البيت في الموضوع و أخبره بالتالي:

أخي يريد يهدم بيته القديم و يبني جديد :مفتر: و أنا مضطر لتأجيره هذا البيت
فإذا كنت تريده بـ 230 ر.ع فأنت أولى به .. و أما إن كنت لا تريده بهذا المبلغ
فأنا مضطر لتأجيره لأخي الذي سيدفع لي 250 ر.ع شهريا ! :مفتر:

و طبعا بما إنه تم ابلاغ المستأجر قبل 4 أشهر .. و بما إن هذا أخو المالك
فأظن إن القانون معه و لكن السؤال :

هل ستتحقق البلدية من مصداقية كلام المؤجر في حالة رفض المستأجر
الخروج و أجبرته على الخروج وفق القانون ؟!
بمعنى أنها ستتأكد أن العقد الجديد سوف لن يكون إلا باسم أخي المالك
أو من هو في نفس درجة القرابة ؟!

أم أن الأمر سيترك هكذا قابلا للإحتيال على القانون برفع الإيجار
أكثر من النسبة المقررة ! .. و هذا ما يفعله كثير من المؤجرين
ـ أوين نريد نعمل صيانة ، أو نريد نسكن حد من أقاربنا و .. إلخ ـ !!

المحامي99
25/10/2008, 02:58 PM
اخي المحامي 99
عاشت يمناك. الآن اعرف ان المستأجر لن يستطيع الزيادة في الإيجار قبل 3 سنوات من 2007 (يعني حتى 2010)
و لكن حتى الآن لم يجبني احد على هذا السؤال:
انا استأجرت في 2005، و كل سنة كان المؤجر يزيد الإيجار حتى 2008.
المرسوم ينصكما اسلفت على انه :"لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار".
سؤال:كيف يتم تحديد تاريخ عقد الإيجار؟ هل هو من تاريخ آخر زيادة على العقد؟ لأنه حسب معلوماتي المتواضعة، عناصر العقد هي "المستأجر، المؤجر، تاريخ بداية العقد، العقار المستأجر و القيمة الإيجارية"
فهل تغيير القيمة الإيجارية يعتبر بداية عقد جديد؟
هذا سؤال عام.
السؤال الخاص بحالتي
انا في العقار منذ 2005 و كل سنة يقوم المؤجر بالزيادة بالإيجار. في 2009 اكمل 4 سنوات، فهل يحق للمستأجر طلب الإخلاء؟ ام كونه رفع الإيجار السنة الماضية فان ذلك يعتبر كعقد جديد و بالتالي يجب ان ينتظر 4 سنوات؟

و جزاك الله خيرا

أهلا أخي من جديد

بخصوص السؤالين أعلاه فهما يحملان نفس الإجابة تقريبا ، فمن خلال قرائتي للتعديلات الأخيره فإنه حسب علمي القاصر يتم حساب المدة من أخر إجراء ، فإذا حدثت زيادة في الإيجار بعد مرور سنة أو سنتين فإنه يعتبر فترة إيجارية جديدة وكأنه عقد جديد وبالتالي تحسب مدة طلب الإخلاء من أخر عقد بينكما .

ملاحظة / توجد أراء قانونية أخرى تذهب إلى عكس الذي ذكرته أعلاه ، والإختلاف الوارد بسبب إجتهادات كل فريق في تفسير المادة القانونية ، وعلى كل حال أرى أن الإتجاه الذي أوضحته أعلاه هو الأقرب لأنه يتناسب مع ما ذهب إليه قصد الشارع .

وتحياتي ،،

المحامي99
25/10/2008, 03:09 PM
شكرا على ردك الشافي ولكن تبقى سؤالين هما :
الاول:انا دفعت 80 ريال من الايجار ومن ثم 20 ريال قبل التوقيع على العقد على اساس انه ايجار لمدة 6 اشهر على افتراض ان الايجار الشهري 20 ولكن العقد اصبح بعد التوقيع 40 ريال، وهو يقر بانه استلم المبلغ ولكن يماطل ويرفض اعطاء اي ايصال،كما يدعي ان جزء من المبلغ المدفوع نظير رسوم البلدية والتي من المفترض ان تكون على حسابه.فما هو العمل؟


الثاني:مدة العقد سنة واحدة وسوف ينتهي العقد في نهاية شهر 11 القادم ولكن السؤال المهم في حالة التجديد مباشرة مع البلدية هل سوف نعتمد 20 ريال او 40 ريال؟

أهلا أخي من جديد

بخصوص التساؤل الأول قد أوضحت سلفا يحق اللجوء إلى القضاء في حالة وجود تزوير أو تحريف في العقد ، وهذا يأخذ الإجراءات المتبعة في هذا الشأن ، أما موضوع رسوم الدفع فالقانون نص صراحة أن المؤجر هو من يتحملها إلا في حالة الإتفاق على غير ذلك ، فإذا كان المؤجر لم يوافق على التسوية أو التفاهم فباب القضاء مفتوح وعليك إثبات الدعوى بشتى وسائل الإثبات.

ثانيا :- السؤال الثاني متعلق بالسؤال الأول ومعتمد عليه ، ففي حالة الإتفاق على أجرة شهرية معينة تكون هي المعتمدة ولا يجوز طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات وبمقدار 7% ، ففي حالتك أنت الأصل أن يتم الإنتهاء من مشكلة الأجرة المتفق عليه ومن ثم تسري على العقد المواد الموضحة بالمرسوم السلطاني 72/2008 من حيث الزيادة والإخلاء والمدة وغيرها .

المحامي99
25/10/2008, 03:42 PM
السلا عليكم ورحمه الله وبركاته

بصراحه موضوعك اخي الكريم تشكر وتجزل عليه وتثنى

موضوع شيق ورائع ومفيد للكلل وخاصه في وقتنا هذا

اخي الكريم

انا توجد لدي مشكله لدى صاحب المحلات التجارية التي استأجرتها منذ شهر ابريل الماضي

سوف اقصها عليك لكن بالعاميه لاكون واضحا كفايا ,,,



اخي الفاضل ,,

انا استاجرت في شهر 4 تقريبا محل واحد من عند شخص واتفقنا على ان الايجار يكون 100 ريال عماني لاغير
وسوينا العقد وكل حاجه

المهم عطيته مقدم مال شهرين
اللي هوه 5و 6

وف شهر 6 نفس الحاجه استاجرت مجموعة محلات وقيمة اجارهم 400 ريال

وعطيته مقدم عنهم مال شهرين يعني 800 ريال

تقريبا او اقل ب 100

عموما
الرجال سافر تايلند

ورجع ف شهر 8
وجا يطالبني بالايجار

قلت له مو مشكله لكن اريد اسوي العقود

قال شوف هناك مشكله
انا بعطيك العقود لكن الحين انته عارف القانون ضدنا وانا ما اقدر اني ااجرك هذا السعر

يعني انا بسوي عقدين الاول بيني وبينك انك تسمح لي ازيد السعر كل سنه 20% او اكثر

والعقد الثاني يكون فيه السعر الحقيقي

قلت لا انا ما اقدر بصراحه وانا دفعت مبالغ مقدم وربشه

قال اسف مايرجعن

قلت له ماريد المحلات اللي بدون عقود خلاص خذهم

قال اول ادفع اجاراتهم وبعدين براحتك اذا تريدهم او لا

مع العلم عندي ايصلات بالدفع اني دفعت مقدم

شو الحل يا اخوان منكم السموحه

المعطيات :
انا عطيته شيكات كل شيك بقيمة 500 ريال عماني
لمدة سنه يعني مايقارب 6000 ريال عماني شيكات بدون رصيد هذا اللي مخوفني ..

المحل الاول = 100 ريال (سويت العقد خلاص )
المحل الثاني =200ريال(رفض)

4 محلات ف بنايه قديمه =200 ريال 50 ريال عن كل محل (رفض)

الحين انا اريد اعرف ممكن اني استرجع مبالغي او لا
وشو لي وشو علي

هذا والسموحه منكم....



اسمحلي اخوي انا ماشرحت بالتفصيل ف الفقره الي كانت فوق

وهذا شرحي بالتفصيل الممل

اولا


السلام عليكم ورحمه الله وبركاته

ياليت حد من الي فاهمين في قانون العقارات يخبرني شو موقفي من هذي السالفه كلها //


السالفه :


في شهر 4 استأجرت محل بقيمة 100 ريال شهريا وطبعا عطيته
مقدم مال شهرين كاملات + شيكات بقيمة اجار لمدة سنه
(شهر 4+5) وعملنا العقد ف البلدية وخلاص وجيته بعدها قلت له محتاج
اربع محلات وقال حاضرين بنوفرهن لك .. و وفرهن لي ف شهر 4

وفي شهر 4 أستاجرت عنه 4محلات كاملات بقيمة 400 ريال واسترجعت شيكاتي القديمه وعطيته شيكات جديده قيمة كل شيك 500 ريال عماني + مقدم عن شهرين = 800 ريال (يعني 100 ريال للمحل الواحد )

يعني المحل اللي اول 100+المحلات هذولا 400 صارو =500ريال كل شهر


ف مر شهر 6 وانا اطالبه بانه يسوي العقد وهو يتهرب لحد شهر 7 وشهر سبعه هو سافر تايلند ورجع قريب نهاية شهر 7

ف لما رجع قلت له يا فلان انا اريد عقد الايجار قال هناك مشكله

قلت له خير

قال مثل ماتعرف الحين صار الاجارات غاليه وانا ما اقدر اعطيك اجار لمدة 7 سنوات ب 100 ريال للمحل الواحد

لذالك انا بسوي عقدين .. الاول بيني وبينك والبلديه ومافيه اي شوائب

والثاني بيني وبينك وينص على اني اقدر ارفع الايجار كل سنه

ف انا هنا قلت له بفكر ,,, عموما مضت الايام وهو يحاول يتصل بي يريد الايجارات وانا ما ارد عليه

رديت عليه من فتره تقريبا شهر 9 وقال عليك متاخرات وووووو

قلت له مافي عقد انت ماراضي تعطيني عقد واعتبر المقدم عن المحلات اللي عطيتك اياهم عن ايجار سنه كامله مال المحل الاول ... قال بشتكي عليك وعندي شيكاتك من دون رصيد ومبالغي اللي عطيته اياهم يرجعوا لي او لا ..

ف ياليت تشوفوا لي موقفي القانوني الله يخليكم وهذا والسموحه منكم


أهلا أخي

بخصوص موضوعك
أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى بالنسبة للمحلات التي ليس بها عقد إيجار))0


ثانيا :- أنصحك بالإستمرار بدفع الأجرة الشهرية بما أنك مستفيد من العقارات ، وتأخرك في سداد الأجرة الشهرية قد يتم إستخدامه كسلاح ضدك في مسألة طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم السلطاني 72/2008 توضح الحالات التي يجوز طلب الإخلاء فيها ومن ضمنها أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

ثالثا :- في حالة عدم إستجابة المؤجر إلى الإلتزام بإجراءات عمل عقد الإيجار وإلتزاماته وفق المرسوم 6/1989 والتعديلات رقم 72/2008 فأنصحك باللجوء إلى القضاء وتتقدم بدعوى بإثبات العلاقة التعاقدية بينكما ، وبالتالي تسري على العلاقة الإيجارية بينكما بنود القوانين الموضحة أعلاه وهي كفيلة بحماية حقك وحق المؤجر في الوقت نفسه .

تحياتي ،،

المحامي99
25/10/2008, 03:55 PM
[QUOTE=المحامي99;5853981][B]أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك الخطوات القانونية التي يجب أن تتبعها هي الأتي :-

أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك ))

تشكر أخي على المجهود
أنتظرته في التوفيق والمصالحة ولم يأتي للمرة الثالثة وقدمت عليه دعوى في المحكمة وجلستنا الأسبوع القادم بس بخصوص أولا: مكمن توضح لي الموضوع أكثر للاني ما سويت عقد بدافع الأهلية والأنسانية ولاتنسى أنا المؤجر في هذا الموضوع ولست المستأجر والورقة اللى بيني وبينه قبل 3 سنوات ومجددة فقط السنة الأولى والثانية ، الثالثة التجديد كان شفهي مع أبلاغه بوجوب الأخلاء نهاية السنة مع العلم بأن الأتفاقيات كانن قبل المرسوم الجديد وهو يطالب بحق المستأجر وموكل محامي في الموضوع مع العلم بأني في حياتي والحمد لله ما شت المحاكم لا من الداخل ولامن الخارج وتشكر أخي وأجو السموحة ع الأطالة
[CENTER][SIZE="5"][COLOR="Green"]
أهلا أخي من جديد

أخي أقترح عليك أن تقوم بتسجيل العقد وذلك حتى تتمتع ببنود المرسوم 72/2008 وبالأخص المادة (7) من المرسوم الموضح أعلاه : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .


وعليه الأصل بما أنك المؤجر يمكنك الذهاب إلى البلدية وتحرير العقد من أخر زيادة فيها وبعد ذلك تحاول إثبات المدة التي طلبت فيها الإخلاء وفي جميع الحالات المادة السابقة تفيدك في قضيتك .

تحياتي،،

المحامي99
25/10/2008, 04:02 PM
أخي المحامي 99 تشكر جزيل الشكر حول هذا الموضوع - أنا عندي استفسار واجوا منكم التوضيح لي الطريقة المناسبة لحل مثل هذا الموضوع - أنا مستأجر شقة في روي من 3 سنوات وأشهر وبدون عقد ايجار والمؤجر أرسل لي رسالة عن طريق الرسائل القصيرة(الجوال) يصرح باخلاء الشقة خلال شهرين وبسبب أنه يريد الشقة لولده مع العلم أنني ملتزم بالدفع مقدم كل شهر - فما هو الحل المناسب وكيف التصرف مع المؤجر

أهلا أخي :-

بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .
هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


وعليه إذا إنطبقت المادة المذكورة على حالتك فإنه لابد من الإلتزام بطريقة تقديم طلب الإخلاء والمدة التي يجب أن يقدم فيها .

تحياتي ،،،

جرح الزمن2007
02/11/2008, 08:46 PM
عندي استفسار عااااجل بخصوص الايجار
انا مستاجر غرفه بقيمه 80 ريال والعقد منتهي تاريخ 29/09/2008 وكانت اخر زياده 20 يال تاريخ 29/09/2007 والحين صاحب العقار طالب مني زياده 7 % مه 3% رسوم البلديه يعني 10 % زياده وخبرني انه عقدك لا ينطبق عليه القانون لانه مسجل بعد صدور القرار ... ارجو الافاده

المحامي99
03/11/2008, 02:35 PM
عندي استفسار عااااجل بخصوص الايجار
انا مستاجر غرفه بقيمه 80 ريال والعقد منتهي تاريخ 29/09/2008 وكانت اخر زياده 20 يال تاريخ 29/09/2007 والحين صاحب العقار طالب مني زياده 7 % مه 3% رسوم البلديه يعني 10 % زياده وخبرني انه عقدك لا ينطبق عليه القانون لانه مسجل بعد صدور القرار ... ارجو الافاده

أهلا أخي العزيز :

أولا : بخصوص موضوعك أولا المقولة التي يكررها بعض المؤجرين (( بأن المرسوم الجديد والمقصود به 72/2008 لا ينطبق على العقد المسجل قبل فترة صدور هذا المرسوم ))فهذا الكلام عاري من الصحة فالمرسوم جاء أساسا لحل الأزمة الواقعة بين المؤجر والمستأجر وجاء ليعالج المسألة التي واجهت موجة الغلاء في الفترة الأخيرة وعليه فإن المرسوم يسري على الكل ولم يقتصر على عقد معين .

ثانيا : بخصوص الزيادة بما أن المؤجر طلب الزيادة في 29/9/2007 فإنه لا يحق له طلب الزيادة مرة أخرى إلا بعد ثلاث سنوات ، وذلك وفق المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

ثالثا :- بخصوص طلب دفع الرسم 3% رسوم البلدية فإنه وفق المادة (2) من القرار الوزاري رقم (17/93) والتي تنص على ( يلتزم مؤجر أي عقار أو جزء منه أو المستأجر إذا تم الاتفاق على قيامه بالتسجيل بدفع رسوم قدرها 3% من القيمة الإجمالية للعقد طبقاً للمدة المحددة فيه )والمادة (2) من المرسوم السلطاني 6/89 التي تنص على (يلتزم المؤجر بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقاً للنموذج الذي يعد لهذا الغرض ...) كما تنص المادة (3) من ذات القانون على : (يلتزم المؤجر بدفع الرسوم التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء أو من يفوضه ..) فإن الأصل أن يقوم المؤجر بسداد الرسم إلا إذا تم الإتفاق على غير ذلك .

تحياتي ،،،

السعدة
05/11/2008, 11:57 AM
تشكر على هذا الجهد

المبدء الثابت
05/11/2008, 02:00 PM
أولا و قبل كل شئ أود أن أتقدم لكم بالشكر الجزيل على الجهد الكبير المبذول هنا,
وسوف أطرح سؤالي مباشرة:

أنا و زميل لي قد إستأجرنا شقة في بناية مكونة من ثلاثة طوابق و بقيمة 80 ريالا كل شهر و لم يكن هناك عقد إيجار بيننا و بين صاحب البناية, و لكن عند تسليم الإيجار كان لابد من توثيق للمبالغ و بالتالى قمنا بعمل نظام الشيكات أى يقوم صاحب البناية بسحب الشيك في تاريخ 7 من كل شهر.

و كان هذا الأمر مستمر أكثر من أربع سنوات و الآن و قبل بضعت شهور طلب منا أن نرفع قيمة الإيجار من 80 ريالا الى 140 ريالا متعللا بأن البناية ليسة له بمفرده و إنه يود عمل صيانه و ما الى هنالك من أسباب مختلقة حسب ما نراه و نفهمه من الواقع المشاهد.

و عليه لم نوافقه برفع الإيجار حتى هذه اللحظة و قد توقف - هو بنفسه - عن إستلام ما له من مبالغ منذ ما يقارب الأربعة أشهر!

فهل له الحق في هذا التصرف و هل نحن ملزمون بزيادة الإيجار كما هو حدده؟

لذا أرجو إفادتي و توضيح الأمر بما يكفله القانون لنا و له, شاكرا لكم مرة أخرى حسن جهدكم الكبير.

المحامي99
05/11/2008, 02:37 PM
تشكر على هذا الجهد

شاكر مرورك وأهلا بك في السبلة ،،،

شيخ المجاهدين
11/11/2008, 04:48 PM
بارك الله فيك اخي المحامي 99 وزادك اللله من علمه

ولكن عندي استفسار أن هذا القانون فيه ثغرات كبيره

من يحفظ حق المستأجر إذا جاء المؤجر يلعب عليه وبين يديه ورقة إخلاء وبأنه يريد أن ينتقل إلى السكن أو أحد من اهله ؟؟

من يحفظ حق المستاجر الآن ؟؟

هذا هو الحاصل

حصلت لعبة فيي الموضوع

shrader
12/11/2008, 10:20 AM
السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته
لدي سؤال يختص بعقود الاجار التي لم تصدق من البلديه,,,,,,

بدايتا سبق و أن تعرفت على مجموعة من الشباب الدارسين في كلية العلوم التطبيقية بنزوى و قد قصوا علي مرحلة الانهماك في دفع الاجار كالتالي::
إستأجروا السكن وهو عبارة عن شقه مكونه من 4 غرف و 3 دوراة مياه و صالة جلوس و مطبخ و مخزن صغير و كان عقد الاجار بدايتا 100 ريال هذا كان 2006
إرتفع الاجار إلى 130 ريال في 2007
و أستمر الجشع إلى ان وصل الاجار 150ريال في 2008
مع العلم أن عقود الاجار ليست مصدقه من البلدية
ما وجهة نظر القانون في ذلك؟
شاكرا لكم إستعجال الرد

المحامي99
12/11/2008, 02:43 PM
السلام عليكم و رحمة الله تعالى و بركاته
لدي سؤال يختص بعقود الاجار التي لم تصدق من البلديه,,,,,,

بدايتا سبق و أن تعرفت على مجموعة من الشباب الدارسين في كلية العلوم التطبيقية بنزوى و قد قصوا علي مرحلة الانهماك في دفع الاجار كالتالي::
إستأجروا السكن وهو عبارة عن شقه مكونه من 4 غرف و 3 دوراة مياه و صالة جلوس و مطبخ و مخزن صغير و كان عقد الاجار بدايتا 100 ريال هذا كان 2006
إرتفع الاجار إلى 130 ريال في 2007
و أستمر الجشع إلى ان وصل الاجار 150ريال في 2008
مع العلم أن عقود الاجار ليست مصدقه من البلدية
ما وجهة نظر القانون في ذلك؟
شاكرا لكم إستعجال الرد

أهلا أخي العزيز



بخصوص موضوعك
أولا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0

والأفضل أن يتم تحرير العقد من أخر زيادة في عام 2008 حتى يتم حساب يلتزم المؤجر بعدم الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات وفق التعديلات الأخيرة .

ثانيا : بخصوص الزيادة بما أن أخر زيادة كانت في العام 2008 مبلغ 150 ريال عماني ، فإنه لا يحق له طلب الزيادة مرة أخرى إلا بعد ثلاث سنوات ، وذلك وفق المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

والأفضل أن يتم تحرير العقد من أخر زيادة في عام 2008 حتى يتم يلتزم المؤجر بعدم الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات وفق التعديلات الأخيرة الموضحة أعلاه .
تحياتي ،،

البرنس الصغير
13/11/2008, 10:49 PM
اذا كنت مستأجر من 6 سنوات بدون عقد فهل يجوز لصاحب المنزل طردك بحجة أن يسكن زوجته الثانية في المنزل ؟

أتمنى الإجابة لان الموعد نهايته 30/12 وبعدها سيقوم بطردنا من المنزل .

طبعا نحن راح نرفض الخروج من المنزل إلى بأمر من المحكمة .

ولكن ماذا سيكون الحكم في هذا الامر وفقكم الله تعالى

Dali
14/11/2008, 04:19 AM
عزيزي المحامي ــ

قضيتي كالتالي ،،

عندنا مبنى تجاري ومستأجر من قبل شركة كبيرة ومعروفه

مبلغ الإيجار الشهري لا يساوي نصف إيجار العقارات المجاورة مع شركات عاديه ( رغم أن موقع المبنى هو الأفضل في المنطقة)

ولكن حدث ما حدث والتزمنا بالعقد المصدق من الجهات المختصة صابرين إلى أن تنتهي مدة العقد ونحظى بعقد أفضل مع شركات أخرى وهي في الانتظار كالطابور ، علما بأن الزيادة المشروعة غير منصفة مقارنة بحجم العقار وموقعه،

والآن بقي حدود سبعة شهور على انتهاء العقد مع تلك الشركة (المستأجرة) ،،

سؤالي هو:

هل لنا الحق في عدم تجديد مدة العقد، وتأجير العقار شركة أخرى؟

إذا تنافى ذلك مع القوانين المشروعة، فما هو المخرج؟

أرجوك أخبرني بالحل أرجوك ،،

مع شكري الجزيل

البرنس الصغير
15/11/2008, 11:37 PM
اذا كنت مستأجر من 6 سنوات بدون عقد فهل يجوز لصاحب المنزل طردك بحجة أن يسكن زوجته الثانية في المنزل ؟

أتمنى الإجابة لان الموعد نهايته 30/12 وبعدها سيقوم بطردنا من المنزل .

طبعا نحن راح نرفض الخروج من المنزل إلى بأمر من المحكمة .

ولكن ماذا سيكون الحكم في هذا الامر وفقكم الله تعالى

أتمنى الرد على الموضوع وفقكم الله تعالى فالمده قريبة

المحامي99
16/11/2008, 12:35 PM
اذا كنت مستأجر من 6 سنوات بدون عقد فهل يجوز لصاحب المنزل طردك بحجة أن يسكن زوجته الثانية في المنزل ؟

أتمنى الإجابة لان الموعد نهايته 30/12 وبعدها سيقوم بطردنا من المنزل .

طبعا نحن راح نرفض الخروج من المنزل إلى بأمر من المحكمة .

ولكن ماذا سيكون الحكم في هذا الامر وفقكم الله تعالى

أهلا أخي :-

بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


وعليه إذا إنطبقت المادة المذكورة على حالتك فإنه لابد من الإلتزام بطريقة تقديم طلب الإخلاء والمدة التي يجب أن يقدم فيها .

تحياتي ،،،

المحامي99
16/11/2008, 01:03 PM
عزيزي المحامي ــ

قضيتي كالتالي ،،

عندنا مبنى تجاري ومستأجر من قبل شركة كبيرة ومعروفه

مبلغ الإيجار الشهري لا يساوي نصف إيجار العقارات المجاورة مع شركات عاديه ( رغم أن موقع المبنى هو الأفضل في المنطقة)

ولكن حدث ما حدث والتزمنا بالعقد المصدق من الجهات المختصة صابرين إلى أن تنتهي مدة العقد ونحظى بعقد أفضل مع شركات أخرى وهي في الانتظار كالطابور ، علما بأن الزيادة المشروعة غير منصفة مقارنة بحجم العقار وموقعه،

والآن بقي حدود سبعة شهور على انتهاء العقد مع تلك الشركة (المستأجرة) ،،

سؤالي هو:

هل لنا الحق في عدم تجديد مدة العقد، وتأجير العقار شركة أخرى؟

إذا تنافى ذلك مع القوانين المشروعة، فما هو المخرج؟

أرجوك أخبرني بالحل أرجوك ،،

مع شكري الجزيل

أهلا أخي العزيز

أولا :-لم توضح أخي بداية عقد الإيجار أو متى كانت أخر زيادة ، لأن مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد سبع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .


ثانيا : بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


وعليه إذا إنطبقت المادة المذكورة أعلاه على حالتك فإنه لابد من الإلتزام بطريقة تقديم طلب الإخلاء والمدة التي يجب أن يقدم فيها .

تحياتي ،،

koko333
16/11/2008, 01:52 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة

اخي ان استأجرة شقة ب60 ريال والعقد الي بيني وبين المؤجر هو عقد مكتب عقار ومختوم من المكتب ولاكن ما مصدق من البلدية وانا ما اعرف انه مسجل العقد في البلدية وام لا ز لانه في العقد مكتوب ان على المستأجر دفع رسوم البلدية وانا احسب ان العقد مسجلز المهم العقد كان من تاريخ
1/11/2007 الى 31/10/2008 يعني العقد انتها والحين صاحب المكتب مايريد تجديد العقد حتى لو ازيده 100 ريال بدون اي سبب ويطلب من اخلا الشقة وانا عني عائلة وملتزم بدفع الايجار كل شهر وعند إيصال لدفع وماحد مشتكي مني ز علما بأني اسكن في ولاية البريمي والي في البناية كلهم وافدين من دولة الامارات (العين - دبي) والي عرفته ان في دكتور هندي من الامارات مستعد يدفع خلو وأجار اكثر الحين من الاحق في الشقة انا المواطن العماني الي اخدم السلطنة والا الهندي الوافد من دولة الامارات ز
السؤال ماذا افعل العقد منتهي وما مسجل في البلدية وصاحب العقار يرد اخراجي وان الحين ساكن والعقد منتهي؟

المحامي99
16/11/2008, 02:37 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة

اخي ان استأجرة شقة ب60 ريال والعقد الي بيني وبين المؤجر هو عقد مكتب عقار ومختوم من المكتب ولاكن ما مصدق من البلدية وانا ما اعرف انه مسجل العقد في البلدية وام لا ز لانه في العقد مكتوب ان على المستأجر دفع رسوم البلدية وانا احسب ان العقد مسجلز المهم العقد كان من تاريخ
1/11/2007 الى 31/10/2008 يعني العقد انتها والحين صاحب المكتب مايريد تجديد العقد حتى لو ازيده 100 ريال بدون اي سبب ويطلب من اخلا الشقة وانا عني عائلة وملتزم بدفع الايجار كل شهر وعند إيصال لدفع وماحد مشتكي مني ز علما بأني اسكن في ولاية البريمي والي في البناية كلهم وافدين من دولة الامارات (العين - دبي) والي عرفته ان في دكتور هندي من الامارات مستعد يدفع خلو وأجار اكثر الحين من الاحق في الشقة انا المواطن العماني الي اخدم السلطنة والا الهندي الوافد من دولة الامارات ز
السؤال ماذا افعل العقد منتهي وما مسجل في البلدية وصاحب العقار يرد اخراجي وان الحين ساكن والعقد منتهي؟

أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإن المرسوم السلطاني 72/2008 نظم هذه المسألة
أولا :-مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد اربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .


ثانيا : بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .



ثالثا:- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0


والخلاصة فإن في حالتك لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء وفق المواد التي أوضحتها أعلاه ، لأن عقد الإيجار يمتد لأربع سنوات في مثل حالتك.

تحياتي ،،،

المبدء الثابت
17/11/2008, 12:46 PM
أولا و قبل كل شئ أود أن أتقدم لكم بالشكر الجزيل على الجهد الكبير المبذول هنا,
وسوف أطرح سؤالي مباشرة:

أنا و زميل لي قد إستأجرنا شقة في بناية مكونة من ثلاثة طوابق و بقيمة 80 ريالا كل شهر و لم يكن هناك عقد إيجار بيننا و بين صاحب البناية, و لكن عند تسليم الإيجار كان لابد من توثيق للمبالغ و بالتالى قمنا بعمل نظام الشيكات أى يقوم صاحب البناية بسحب الشيك في تاريخ 7 من كل شهر.

و كان هذا الأمر مستمر أكثر من أربع سنوات و الآن و قبل بضعت شهور طلب منا أن نرفع قيمة الإيجار من 80 ريالا الى 140 ريالا متعللا بأن البناية ليسة له بمفرده و إنه يود عمل صيانه و ما الى هنالك من أسباب مختلقة حسب ما نراه و نفهمه من الواقع المشاهد.

و عليه لم نوافقه برفع الإيجار حتى هذه اللحظة و قد توقف - هو بنفسه - عن إستلام ما له من مبالغ منذ ما يقارب الأربعة أشهر!

فهل له الحق في هذا التصرف و هل نحن ملزمون بزيادة الإيجار كما هو حدده؟

لذا أرجو إفادتي و توضيح الأمر بما يكفله القانون لنا و له, شاكرا لكم مرة أخرى حسن جهدكم الكبير.

علوه هيه يا المحامي 99 تو انته ترد على إستفسارات الإخوان و انا ما حد معبرني البر كيه منه :معصب:مايت في فار:معصب: احيدني ما سوت شي غلط ليش كذاك باه , تو ناس بعدي يسألوا و حصلوا جوابهم و أنا يوم يتربع الموز و هيش السالفة.:غاضب:

على كل حال العذر موجود و العتاب مقبول و النسيان وارد و عدم الإنتباه شي طبيعي, و عاد نحرص الدور عسى حد يعبرني تو:نطوط:

المحامي99
17/11/2008, 04:24 PM
علوه هيه يا المحامي 99 تو انته ترد على إستفسارات الإخوان و انا ما حد معبرني البر كيه منه :معصب:مايت في فار:معصب: احيدني ما سوت شي غلط ليش كذاك باه , تو ناس بعدي يسألوا و حصلوا جوابهم و أنا يوم يتربع الموز و هيش السالفة.:غاضب:

على كل حال العذر موجود و العتاب مقبول و النسيان وارد و عدم الإنتباه شي طبيعي, و عاد نحرص الدور عسى حد يعبرني تو:نطوط:

أهلا أخي العزيز

أولا :- شاكر لك عتابك وتنبيهك ، الحقيقة لم أنتبه إلى إستفسارك ، وأتمنى في المرات القادمة أن تنبهني في حالة التأخر على الخاص وذلك من قبل التذكير فقط ، لأننا في النهاية بشر فالنسيان وعدم الإنتباه وارد من كل البشر .

ثانيا :- بخصوص موضوعك الأفضل أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المؤجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0

ثالثا :- بخصوص الزيادة فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من أخر زيادة أو من تسجيل عقد الإيجار وبنسبة 7% فقط ، وذلك وفق المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

رابعا :-أنصحك أخي بالإستمرار بدفع الأجرة الشهرية بما أنك مستفيد من السكن ، وتأخرك في سداد الأجرة الشهرية قد يتم إستخدامه كسلاح ضدك في مسألة طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم السلطاني 72/2008 توضح الحالات التي يجوز طلب الإخلاء فيها ومن ضمنها أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

خامسا ً:- في حالة عدم إستجابة المؤجر إلى الإلتزام بإجراءات عمل عقد الإيجار وإلتزاماته وفق المرسوم 6/1989 والتعديلات رقم 72/2008 ولم يأخذ قيمة الأجرة الشهرية فأنصحك باللجوء إلى القضاء وتتقدم بدعوى بإثبات العلاقة التعاقدية بينكما ، وبالتالي تسري على العلاقة الإيجارية بينكما بنود القوانين الموضحة أعلاه وهي كفيلة بحماية حقك وحق المؤجر في الوقت نفسه .


أرجوا أن تكون الإجابة واضحة وعذرا على التأخير في الرد ،،،

تحياتي للجميع،،،،،

المبدء الثابت
18/11/2008, 09:07 AM
أهلا أخي العزيز

أولا :- شاكر لك عتابك وتنبيهك ، الحقيقة لم أنتبه إلى إستفسارك ، وأتمنى في المرات القادمة أن تنبهني في حالة التأخر على الخاص وذلك من قبل التذكير فقط ، لأننا في النهاية بشر فالنسيان وعدم الإنتباه وارد من كل البشر .

ثانيا :- بخصوص موضوعك الأفضل أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المؤجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0

ثالثا :- بخصوص الزيادة فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من أخر زيادة أو من تسجيل عقد الإيجار وبنسبة 7% فقط ، وذلك وفق المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار .

رابعا :-أنصحك أخي بالإستمرار بدفع الأجرة الشهرية بما أنك مستفيد من السكن ، وتأخرك في سداد الأجرة الشهرية قد يتم إستخدامه كسلاح ضدك في مسألة طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم السلطاني 72/2008 توضح الحالات التي يجوز طلب الإخلاء فيها ومن ضمنها أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

خامسا ً:- في حالة عدم إستجابة المؤجر إلى الإلتزام بإجراءات عمل عقد الإيجار وإلتزاماته وفق المرسوم 6/1989 والتعديلات رقم 72/2008 ولم يأخذ قيمة الأجرة الشهرية فأنصحك باللجوء إلى القضاء وتتقدم بدعوى بإثبات العلاقة التعاقدية بينكما ، وبالتالي تسري على العلاقة الإيجارية بينكما بنود القوانين الموضحة أعلاه وهي كفيلة بحماية حقك وحق المؤجر في الوقت نفسه .


أرجوا أن تكون الإجابة واضحة وعذرا على التأخير في الرد ،،،


تحياتي للجميع،،،،،


أولا شاكرا لك جهدك الكبير و أعتذر إذا ما تسببت لكم في شئ من العتاب الثقيل و لكن يبقى الود ما بقي العتاب, و في الحقيقة لقد كفيت و وفيت و لا يسعنى هنا إلا أن أعتذر مرة أخرى و أخرى و أرجوا منكم تقبل إعتذاري هذا.

المحامي99
18/11/2008, 11:48 AM
أولا شاكرا لك جهدك الكبير و أعتذر إذا ما تسببت لكم في شئ من العتاب الثقيل و لكن يبقى الود ما بقي العتاب, و في الحقيقة لقد كفيت و وفيت و لا يسعنى هنا إلا أن أعتذر مرة أخرى و أخرى و أرجوا منكم تقبل إعتذاري هذا.

أهلا أخي من جديد

((يبقى الود ما بقي العتاب ))
أشكرك أخي على حسن أخلاقك وكلنا هنا أخوة نفيد ونستفيد ونستقبل أي ملاحظات بصدر رحب ونجيب على الأسئلة بقدر المستطاع والمعرفة ،، وفي الختام الهدف واحد وهو الإفادة والإستفادة ودمت بود ،،،

تحياتي ،،،،،،

سهى2
23/11/2008, 12:14 AM
استفسار ضروري زميلتي اجرت منزلها لشخص بداية من شهر سبتمبر 2008 بس الحين هي تريد المنزل لاختها هل من الممكن ان تتطلب من المستأجر الاخلاء (بعد ما يكمل السنة ) يعني تخبره من الحين انها تريد المنزل وان العقد غير قابل للتجديد

muhalab2000
24/11/2008, 08:01 AM
سلام عليكم ورحمة الله وبركاته,

لدي استفسار عن الغاء عقد ايجار محل بعد مضي شهر من توقيعه.

انا مستاجر محل بعقد سنوي وقد اعطيت المؤجر شيكات 12 شهر ولكن بسبب عدم حصولي موافقة وزارة القوى العاملة باستقدام العمالة الوافدة المتخصصة في مجال النشاط اللي استاجرت المحل من اجله ابغي الحين الغي العقد فما هي الاجراءات ممكن اتبعها في مثل هده الحالات.

روح العدالة
26/11/2008, 03:24 PM
مرحبا أخي المحامي 99

في البداية تشكر على مجهودك الرائع بالرد على الاخوان في أسئلتهم...

ولكن تبقى لدي نقطة واحدة لم تتضح الى حد الان...
وهي بخصوص اذا كان المستأجر يشغل المحل المؤجر بدون عقد رسمي من البلدية وكان هذا الشغل له مدة طويلة تعد بالسنين.
السؤال هو الاتي: ( في حالة رفض المستأجر الخروج من المحل المؤجر)
- ما هو الموقف القانوني في حالة أراد المؤجر شغل المحل بنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى أو الثانية؟ (علما بأنه لا يوجد بينه وبين المستأجر عقد رسمي من البلدية)
- كيف سيستفيد من المرسوم السلطاني الأخير وهو لا يملك بالأساس عقد أيجار؟

تحياتي

المحامي99
29/11/2008, 11:27 AM
استفسار ضروري زميلتي اجرت منزلها لشخص بداية من شهر سبتمبر 2008 بس الحين هي تريد المنزل لاختها هل من الممكن ان تتطلب من المستأجر الاخلاء (بعد ما يكمل السنة ) يعني تخبره من الحين انها تريد المنزل وان العقد غير قابل للتجديد

أهلا أختي الفاضلة

بخصوص موضوعك فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وبالنظر إلى الفقرة ( د) فإن الأخ أو الأخت لا تعد من الدرجة الأولى أو الدرجة الثانية ،،

تحياتي ولك الشكر ،،،

المحامي99
29/11/2008, 11:31 AM
سلام عليكم ورحمة الله وبركاته,

لدي استفسار عن الغاء عقد ايجار محل بعد مضي شهر من توقيعه.

انا مستاجر محل بعقد سنوي وقد اعطيت المؤجر شيكات 12 شهر ولكن بسبب عدم حصولي موافقة وزارة القوى العاملة باستقدام العمالة الوافدة المتخصصة في مجال النشاط اللي استاجرت المحل من اجله ابغي الحين الغي العقد فما هي الاجراءات ممكن اتبعها في مثل هده الحالات.

أهلا أخي

إذا كانت توجد لديك أي أسباب جوهرية ورسمية حالت من الإستفادة من العين المؤجرة فإنه يحق لك أن ترجع إلى المؤجر وتخبرة بالتفاصيل وفي جميع الحالات يمكن أن تحل الموضوع مع المؤجر بشكل ودي ،،،

المحامي99
29/11/2008, 11:38 AM
مرحبا أخي المحامي 99

في البداية تشكر على مجهودك الرائع بالرد على الاخوان في أسئلتهم...

ولكن تبقى لدي نقطة واحدة لم تتضح الى حد الان...
وهي بخصوص اذا كان المستأجر يشغل المحل المؤجر بدون عقد رسمي من البلدية وكان هذا الشغل له مدة طويلة تعد بالسنين.
السؤال هو الاتي: ( في حالة رفض المستأجر الخروج من المحل المؤجر)
- ما هو الموقف القانوني في حالة أراد المؤجر شغل المحل بنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى أو الثانية؟ (علما بأنه لا يوجد بينه وبين المستأجر عقد رسمي من البلدية)
- كيف سيستفيد من المرسوم السلطاني الأخير وهو لا يملك بالأساس عقد أيجار؟

تحياتي

أهلا أخي

بخصوص موضوعك
أولا :- الأفضل أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المستأجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المستأجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى أو من أخر زيادة تعاقدية متفق عليها ، وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المؤجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0

ثانيا :- المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وعليه أنصحك أن تتبع الخطوة الأولى ومن ثم تنتقل إلى الخطوة الثانية بحيث يتم إنذار المستأجر ويعطى مهلة ستة أشهر للإخلاء ،،،

تحياتي ،،،

koko333
29/11/2008, 12:19 PM
أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإن المرسوم السلطاني 72/2008 نظم هذه المسألة
أولا :-مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد اربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .


ثانيا : بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .



ثالثا:- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0


والخلاصة فإن في حالتك لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء وفق المواد التي أوضحتها أعلاه ، لأن عقد الإيجار يمتد لأربع سنوات في مثل حالتك.

تحياتي ،،،






السلام عليكم اخي المحامي

انا صاحب الموضوع السابق لقد ذهبت لكي ادفع الأيجار فرفض صاحب المكتب من إستلام المبلغ وطلب من إخلاء الشقة وقال سأرفع عليك شكوى في المحكمة وقال ان العقد قد انتهاء وغير مسجل في البلدية . فقلت له سأودع البلغ في المحكمة . فقال المؤجر افعل ما شئت. ذهبت انا اليوم المحكمة لكي أودع المبلغ لأمانة المحكمة فرفضت الاستلام لان العقد الذي بيني وبين المؤجر غير مسجل أو موثق من البلدية . الآن المؤجر والمحكمة رفضة استلام مبلغ الإيجار ماذا افعل في هذه الحالة ؟
المحكمة والبلدية لا تطبق المرسوم السلطاني 72/2008 اذا لم توثق في البلدية
- هل سيجبرني القاضي من الخروج من الشقة وانا عندي عائلة وملتزم بدفع الايجار ؟
- اين أدفع الإيجار المحكمة رافضة والمؤجر رافض؟
- هل من الممكن ان يشتكي المؤجر علي بحجة اني لم ادفع لاإيجار لهذا الشهر ويخرجني من الشقة؟ علما بأن العقد غير موثق في البلدية ومنتهي وانا مازلت ساكن في الشقة لاني لم اجد سكن


آسف ع الازعاج ولاكن اخوكم متضايق واريد الحل بسرعة

وجزاك الله خيرا

المحامي99
29/11/2008, 05:09 PM
السلام عليكم اخي المحامي

انا صاحب الموضوع السابق لقد ذهبت لكي ادفع الأيجار فرفض صاحب المكتب من إستلام المبلغ وطلب من إخلاء الشقة وقال سأرفع عليك شكوى في المحكمة وقال ان العقد قد انتهاء وغير مسجل في البلدية . فقلت له سأودع البلغ في المحكمة . فقال المؤجر افعل ما شئت. ذهبت انا اليوم المحكمة لكي أودع المبلغ لأمانة المحكمة فرفضت الاستلام لان العقد الذي بيني وبين المؤجر غير مسجل أو موثق من البلدية . الآن المؤجر والمحكمة رفضة استلام مبلغ الإيجار ماذا افعل في هذه الحالة ؟
المحكمة والبلدية لا تطبق المرسوم السلطاني 72/2008 اذا لم توثق في البلدية
- هل سيجبرني القاضي من الخروج من الشقة وانا عندي عائلة وملتزم بدفع الايجار ؟
- اين أدفع الإيجار المحكمة رافضة والمؤجر رافض؟
- هل من الممكن ان يشتكي المؤجر علي بحجة اني لم ادفع لاإيجار لهذا الشهر ويخرجني من الشقة؟ علما بأن العقد غير موثق في البلدية ومنتهي وانا مازلت ساكن في الشقة لاني لم اجد سكن


آسف ع الازعاج ولاكن اخوكم متضايق واريد الحل بسرعة

وجزاك الله خيرا

أهلا أخي من جديد

كما أشرت في ثالثا :- يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر فأنصحك الذهاب إلى البلدية والإستفسار أكثر من الموظف المسؤول في هذا الشأن فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك )) وعليه يمكنك الإستعانة بالموظف المختص في الحصول على تفاصيل عمل العقد أي (( أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ بداية الفترة الإيجارية الأولى ))0


وعليه فإني أنصحك أن تتوجه إلى بلدية البريمي وتخبرهم بالحاصل وأنك تريد تسجيل عقد رسمي من البلدية حيث أن الموظف المختص بتسجيل العقود لدية الدراية في توثيق مثل هذه العقود ، وفي جميع الحالات في حالة تسجيل العقد إتبع الخطوات التي أشرت لها سابقا ، وفي حالة الرفض فأنصحك بإقامة دعوى لدى محكمة البريمي الدائرة المدنية (دائرة الإيجارات) وتشرح فيها كل التفاصيل التي ذكرتها ومن ثم تطلب من المحكمة إثبات العلاقة الإيجارية بينك وبين المؤجر ,,,

وبالتوفيق ،،ـ

عماني وبس
29/11/2008, 05:22 PM
بارك الله فيك

golden man
30/11/2008, 07:18 PM
ارجوا افادتنا في المسالة التالية:

تتكون من ثلاث اطراف, الطرف الاول المؤجر و الطرف الثاني المستأجر و الطرف الثالث يود استأجار جزء من عقار الطرف الثاني فهل بأمكان عمل عقد موثوق من قبل البلدية لاستجار الطرف الثالث من الطرف الثاني بالرغم بان المالك هنا الطرف الاول

المحامي99
30/11/2008, 07:46 PM
ارجوا افادتنا في المسالة التالية:

تتكون من ثلاث اطراف, الطرف الاول المؤجر و الطرف الثاني المستأجر و الطرف الثالث يود استأجار جزء من عقار الطرف الثاني فهل بأمكان عمل عقد موثوق من قبل البلدية لاستجار الطرف الثالث من الطرف الثاني بالرغم بان المالك هنا الطرف الاول



أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص موضوعك فإن المادة ( 5 ) من المرسوم السلطاني رقم 6/89 والذي هو عبارة عن الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها فإن المادة المذكورة تنص على التالي
(( لا يجوز للمستأجر أن يحول عقد الإيجار إلأى أية جهة أخرى ، كما يحظر عليه أن يؤجر المكان من الباطن إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من المؤجر ))

ثانيا :-تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وعليه من خلال التوضيح أعلاه ، فإنه في جميع الحالات يحق لك ذلك ولكن بشرط موافقة المالك المؤجر كتابة على ذلك ،

تحياتي ،،،

فتى الادغال-2008
01/12/2008, 12:45 PM
استأجرنا بيت من بداية سنة 2008، وتم بيع البيت بعدها بأشهر، فصاحب البيت الجديد لم يطالب بزيادة في الايجار، بل ظل مثل ماهو 140 ريال عماني، وعمل لنا عقد لمدة 8 أشهر بنفس المبلغ، المشكلة الحين العقد بينتهي، وطالب زيادة 20 ريال، علما بأنا لم نكمل 3 سنوات من اول عقد ولا حتى سنه. فلما رفضنا نزيدة طلب منا اخلاء البيت، بحجة انه يريد يسكن البيت لاهله!!!!

إذا رحنا المحكمة راح تعطينا مهلة 3 اشهر وبعدها نخلي البيت، بس وين نروح؟؟؟؟ ومن وين ممكن نحصل على شقة او بيت بهذا الحدود؟ راتبي قليل ولا استطيع لاكثر من ذلك ولدي التزامات اخرى.....
ما هو الاجراء الصحيح الذي ممكن ان نسلكة؟

بحر الغزال
02/12/2008, 12:15 PM
مشكور

العميد
02/12/2008, 12:54 PM
استأجرنا بيت من بداية سنة 2008، وتم بيع البيت بعدها بأشهر، فصاحب البيت الجديد لم يطالب بزيادة في الايجار، بل ظل مثل ماهو 140 ريال عماني، وعمل لنا عقد لمدة 8 أشهر بنفس المبلغ، المشكلة الحين العقد بينتهي، وطالب زيادة 20 ريال، علما بأنا لم نكمل 3 سنوات من اول عقد ولا حتى سنه. فلما رفضنا نزيدة طلب منا اخلاء البيت، بحجة انه يريد يسكن البيت لاهله!!!!

إذا رحنا المحكمة راح تعطينا مهلة 3 اشهر وبعدها نخلي البيت، بس وين نروح؟؟؟؟ ومن وين ممكن نحصل على شقة او بيت بهذا الحدود؟ راتبي قليل ولا استطيع لاكثر من ذلك ولدي التزامات اخرى.....
ما هو الاجراء الصحيح الذي ممكن ان نسلكة؟

شوري عليك ما دام لـ 20 ريال زيده وابعد عن المشاكل

(( إسأل مجرب ولا تسأل ........ ))

المحامي99
02/12/2008, 07:01 PM
استأجرنا بيت من بداية سنة 2008، وتم بيع البيت بعدها بأشهر، فصاحب البيت الجديد لم يطالب بزيادة في الايجار، بل ظل مثل ماهو 140 ريال عماني، وعمل لنا عقد لمدة 8 أشهر بنفس المبلغ، المشكلة الحين العقد بينتهي، وطالب زيادة 20 ريال، علما بأنا لم نكمل 3 سنوات من اول عقد ولا حتى سنه. فلما رفضنا نزيدة طلب منا اخلاء البيت، بحجة انه يريد يسكن البيت لاهله!!!!

إذا رحنا المحكمة راح تعطينا مهلة 3 اشهر وبعدها نخلي البيت، بس وين نروح؟؟؟؟ ومن وين ممكن نحصل على شقة او بيت بهذا الحدود؟ راتبي قليل ولا استطيع لاكثر من ذلك ولدي التزامات اخرى.....
ما هو الاجراء الصحيح الذي ممكن ان نسلكة؟

أهلا أخي الكريم

أولا :- بالنظر إلى موضوعك فإني أقترح عليك أن تزيد المالك مبلغ 20 ريال وهذا سوف يغنيك من البحث والإنتقال أضف إلى الأسعار والمشاكل وغيرها .


ثانيا : - بخصوص التساؤل أعلاه ، فإن المادة أدناه أوضحت مدى إلتزام المالك الجديد ومركزه القانوني في حالة شراء مبنى مستأجر ، فالمادة(7) مكررا(2) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص على (( يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلي شخص أخر , وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلي المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان . ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة , وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلي المالك الجديد )) .

ثالثا:- المادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وبالتالي يخضع المالك الجديد للقانون الملزم للمؤجر السابق و تنطبق نفس المواد القانونية التي في المرسوم السلطاني 6/1989 والتعديلات في المرسوم72/2008 م على السواء .


والخلاصة فإن الموضوع واضح ولا يحق للمالك الجديد طلب الإخلاء إلا بعد أربع سنوات من أخر زيادة أو أخر إتفاق بغض النظر عن مدة العقد الحالية ، إلا إذا إنطبق عليه الفقره ( د) فإنه يتبع الإجراءات الموضحة في المادة 0
تحياتي ،،،

Dali
03/12/2008, 06:56 AM
اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة Dali
عزيزي المحامي ــ

قضيتي كالتالي ،،

عندنا مبنى تجاري ومستأجر من قبل شركة كبيرة ومعروفه

مبلغ الإيجار الشهري لا يساوي نصف إيجار العقارات المجاورة مع شركات عاديه ( رغم أن موقع المبنى هو الأفضل في المنطقة)

ولكن حدث ما حدث والتزمنا بالعقد المصدق من الجهات المختصة صابرين إلى أن تنتهي مدة العقد ونحظى بعقد أفضل مع شركات أخرى وهي في الانتظار كالطابور ، علما بأن الزيادة المشروعة غير منصفة مقارنة بحجم العقار وموقعه،

والآن بقي حدود سبعة شهور على انتهاء العقد مع تلك الشركة (المستأجرة) ،،

سؤالي هو:

هل لنا الحق في عدم تجديد مدة العقد، وتأجير العقار شركة أخرى؟

إذا تنافى ذلك مع القوانين المشروعة، فما هو المخرج؟

أرجوك أخبرني بالحل أرجوك ،،

مع شكري الجزيل

أهلا أخي العزيز

أولا :-لم توضح أخي بداية عقد الإيجار أو متى كانت أخر زيادة ، لأن مسألة طلب الإخلاء فالأصل أن تكون بعد سبع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .


ثانيا : بخصوص طلب الإخلاء فإن المرسوم السلطاني 72/2008 أوضح في المادة 7 منه الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء وهي على سبيل الحصر حيث تنص المادة على (7) على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .
وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


وعليه إذا إنطبقت المادة المذكورة أعلاه على حالتك فإنه لابد من الإلتزام بطريقة تقديم طلب الإخلاء والمدة التي يجب أن يقدم فيها .

تحياتي ،،
__________________


في المقدمة لك الشكر الجزيل على جهدك وخدمتك للأعضاء، والله يجعلها في ميزان حسناتك

وبخصوص العقد ،، نحن مأجرين لهم من سنة 1999 يعني حدود 8 أو 9 سنوات ،، لكن العقد تجدد أكثر من مرتين

وأعتقد إنه كانت آخر زياده قبل ثلاث أو أربع سنوات

في هذي الحاله كيف الوضع؟

ولك جزيل الشكر

سيف القاضي
06/12/2008, 02:04 PM
سؤال:

أنا أجرت بيت لشخص (مقيم) ولا كن للأسف صارت مشاكل بين( المقيم وكفيله) وأنا الضحية
فهو لم يدفع لي الأجار ولم يسدد فواتير الكهرباء والماء منذ شهرين بحجة توقف أعماله و وعدني بالتسديد بالأقساط!!!
المشكلة اني أخاف يسافر فجأة ولا يرجع وأكون أنا الخاسر.
ايش الحل؟ أرجوا الافادة؟

Dali
12/12/2008, 12:11 PM
في انتظار ردكم ،، مع تحياتي وشكري الجزيل

المحامي99
13/12/2008, 12:23 PM
في المقدمة لك الشكر الجزيل على جهدك وخدمتك للأعضاء، والله يجعلها في ميزان حسناتك

وبخصوص العقد ،، نحن مأجرين لهم من سنة 1999 يعني حدود 8 أو 9 سنوات ،، لكن العقد تجدد أكثر من مرتين

وأعتقد إنه كانت آخر زياده قبل ثلاث أو أربع سنوات

في هذي الحاله كيف الوضع؟

ولك جزيل الشكر


أهلا أخي من جديد

بخصوص الموضوع فالعبرة بأخر زيادة حسب فهمي بإعتبار أن أخر زيادة هي مدة جديدة لعقد الإيجار ، وبالتالي إذا كانت الزيادة قبل ثلاث أو أربع سنوات فإن الإخلاء يكون بعد سبع سنوات لأنه محل تجاري والزيادة في الإيجار تكون كل ثلاث سنوات بواقع 7%

تحياتي ،،،

المحامي99
13/12/2008, 12:32 PM
سؤال:

أنا أجرت بيت لشخص (مقيم) ولا كن للأسف صارت مشاكل بين( المقيم وكفيله) وأنا الضحية
فهو لم يدفع لي الأجار ولم يسدد فواتير الكهرباء والماء منذ شهرين بحجة توقف أعماله و وعدني بالتسديد بالأقساط!!!
المشكلة اني أخاف يسافر فجأة ولا يرجع وأكون أنا الخاسر.
ايش الحل؟ أرجوا الافادة؟


أهلا أخي العزيز

صديقي نته قاضي يعني حلها المسألة وحدك:كاشخ::كاشخ:

بخصوص الموضوع فإن المادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

ثانيا :-
المادة (12) : أ- يتم تسجيل فواتير الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي وغيرها من الخدمات باسم المستأجر بعد تقديم عقد الإيجار المعتمد من البلدية المختصة .
ب‌- يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي ورسوم البلدية , وأية رسوم أخرى يلتزم بأدائها قانونا وذلك اعتبارا من تاريخ تسلمه المحل المؤجر وحتى تاريخ إعادة تسلميه إلي المؤجر ما لم يتفق على خلاف ذلك .



وعليه فإنه بموجب المادة السابقة وبسبب تخلف المؤجر في سداد الأجرة وعدم دفع الفواتير فإنه يحق لك طلب الإخلاء وذلك بأن تتقدم بدعوى طلب الإخلاء للمحكمة المختصة للأسباب التي ذكرتها وأيضا تطالبة بقيمة الإيجار المستحقة لغاية الإخلاء وأيضا تطلب سداد قيمة الفواتير .

تحياتي ،،،

Demo123n
13/12/2008, 11:49 PM
لو سمحتوا اريد حد يساعدني فموضوعي
قصتي مع صاحب البنايه هي ان تاريخ 24 من شهر 11 لما كنت رايح ادفع ايجار شهر تفاجئت من صاحب البنايه ان رفع علي قيمه الايجار وقالي بعد ان ازيده من شهر 12 من دون علم مسبق مع علمي ان في مرسوم سلطاني ينص على ان ينمع على المؤجر زياده الايجار الشهري الا بعد 3 سنوات بس عندي مشكله مع المؤجر طبعا انا تقريبا ساكن في شقه من سنه و ثمانيه اشهر وطبعا بدايتي كاني معه بي 65 ريال ومع الايام زاد علي الى 80 ريال وبعديها بفتره بسيطه زاد الى 90 ريال و على حسب ما اذكر اخر زياده كانت شهر 3 من عام 2008 ولحين يطالبني بزياده 20 ريال يعني لمبلغ لكامل بيكون 110 ريال من هذا شهر وانا كنت اطالب شخص بان يسويلي عقد بس كان دايما يتهرب مني ويقولي بسويلك وما يسويلي فاريد مساعدتك بخصوص هذا لموضوع لان شخص قام يتمادى فلايجار شهري واريد طريقه الي ممكن اردع هذا لمؤجر فاقرب فرصه ممكنه ولكم جزيل الشكر و التقدير.

Demo123n
14/12/2008, 07:35 PM
my brother iam waiting your answer

المحامي99
15/12/2008, 11:40 AM
لو سمحتوا اريد حد يساعدني فموضوعي
قصتي مع صاحب البنايه هي ان تاريخ 24 من شهر 11 لما كنت رايح ادفع ايجار شهر تفاجئت من صاحب البنايه ان رفع علي قيمه الايجار وقالي بعد ان ازيده من شهر 12 من دون علم مسبق مع علمي ان في مرسوم سلطاني ينص على ان ينمع على المؤجر زياده الايجار الشهري الا بعد 3 سنوات بس عندي مشكله مع المؤجر طبعا انا تقريبا ساكن في شقه من سنه و ثمانيه اشهر وطبعا بدايتي كاني معه بي 65 ريال ومع الايام زاد علي الى 80 ريال وبعديها بفتره بسيطه زاد الى 90 ريال و على حسب ما اذكر اخر زياده كانت شهر 3 من عام 2008 ولحين يطالبني بزياده 20 ريال يعني لمبلغ لكامل بيكون 110 ريال من هذا شهر وانا كنت اطالب شخص بان يسويلي عقد بس كان دايما يتهرب مني ويقولي بسويلك وما يسويلي فاريد مساعدتك بخصوص هذا لموضوع لان شخص قام يتمادى فلايجار شهري واريد طريقه الي ممكن اردع هذا لمؤجر فاقرب فرصه ممكنه ولكم جزيل الشكر و التقدير.



أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة ، وبالتالي في حالتك فإنه بما أن أخر زيادة كانت في 3/2008 مبلغ 90 ر.ع فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من هذا التاريخ ، وفي جميع الحلات توجه إلى البلدية حتى يتم تسجبل العقد .

تحياتي ،،،

Demo123n
16/12/2008, 12:34 PM
Ok my brother thank you very much and i do what you told me

Best wishes

الاول-1
20/12/2008, 12:46 PM
مشكووووووور

ابو ياسمين
22/12/2008, 01:01 AM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أولا أشكر المحامي 99 وجميع الأخوان على المعلومات القيمة التي يقدموها لنا عن طريق السبلة.

ثانيا: استفسار قانوني
احد الاخوه اجر مجموعة محلات لشركة اجنبية(مكاتب) قبل ثلاث سنوات وتم توقيع عقد البلدية بالإضافة الى ملحق يضمن شروط اخرى. من هذه الشروط شرط ينص على أن قيمة الايجار عند تجديد العقد تكون حسب سعر السوق و يقوم احد مكاتب العقارات بتقييم سعر الايجار عند التجديد (ذكر الملحق اسم هذا المكتب).
للأسف أخوكم ما صادق الملحق في البلدية و الشركة رفضت اي زيادة في سعر الايجار غير التي نص عليها المرسوم السلطاني.
س1 هل شروط الملحق واجبة مل لم يصدق في البلدية ؟
س2 هل يمكن تطبيق شرط تقييم سعر الايجار مع المرسوم السلطاتي الجديد؟
س3 ما هو افضل حل لهذه المشكلة علما بان الايجار أقل 250% من سعر السوق ؟

جزاكم الله الف خير

ود رزيق
23/12/2008, 06:32 PM
السؤال السادس ( هل يحق المالك الجديد للبناية ؟؟؟؟؟؟؟؟ )
طرح السؤال بواسطة (baki2000 )
مرحبا

بالاعتماد على القانون الجديد للايجار

هل يحق للمالك الجديد اخراج المستاجرين لانه يريد ان يسكنها - ام له عدد من الشقق المحددة مثلما سمعت من احد الاصدقاء ؟



ولكم جزيل الشكر !

الجواب
أهلا إخواني :-

بخصوص التساؤل أعلاه ، فإن المادة أدناه أوضحت مدى إلتزام المالك الجديد ومركزه القانوني في حالة شراء مبنى مستأجر ، فالمادة(7) مكررا(2) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص على (( يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلي شخص أخر , وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلي المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان . ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة , وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلي المالك الجديد )) .

أيضا االمادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .
هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .



وبالتالي يخضع المالك الجديد للقانون الملزم للمؤجر السابق و تنطبق نفس المواد القانونية التي في المرسوم السلطاني 6/1989 والتعديلات في المرسوم72/2008 م على السواء .

وهذه وصلة للمرسوم الجديد 72/2008
http://www.s-oman.net/avb/attachmen...1&d=1219049793


ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
السؤال السابع ( أريد أطلع المستأجر بس ما راضي )
طرح السؤال بواسطة ((mahmooding السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
اخواني اعزائي
افييييييييييدوني الله يخليكم
اجرنا بيتنا عشان نحسن من الوضع المعيشي
طاحلنا مستأجر غير فيشن
1...ما يدفع ايجار ابدن ابدن ابدن
2..نضرب عليه الجرس بالساعات ولا يخرج...وللعلم نشوفه بعينا وهوه يدخل داخل...
3....الكرهب والماي من سنتين ما دفعهم...
4...نقوله اخرج من بيتنا وماشي فايده....هذا بس اذا صدفه لقيناه...اما لو رحنا البيت مستحيل يخرج...مع ان البيت اصلن غرفه وصاله وحمام ومطبخ....

سمعو هذي القصه
اخر مره رحناله قبل كم يوم جلسنا من الساعه 9 الى 12 ضهر واحنا نضرب الباب بقوه ما تتصوروها...ولا قال يطلع
قحمنا الجدار وجلست اضرب باب الغرفه بقوه...تخيلو عاد...باب حديدي والصدعان يلي يسويه...ولا قال يفتح الباب....والله العضيم اشوفه من الجامه جالس يشوف التلفزيون وعااااااااااااااااااادي....كنه ما يسمع شي...شليت طابوقه وضربت الباب ضرب عشان اكسره من الحرقه....بس الباب حديد ما طاع ينكسر...وهوه عاااااااااااااااااااااادي
هوه سكار رقم واحد....
بعدين يأست قلت بروح البيت تعبت من الدق
بس قبل لا اروح شفت قفل...فقفلت الباب من الخارج وهوه داخل...ف رحت البيت ....اليوم الثاني رسلي رساله ع التلفون انه حدي باب الحوش واذا تجاوزت باب الحوش مره بيتصرف تصرف ثاني....>>>>بيتي ويتشاحط علي<<<< >>>
وقال بيسكت عن الحركه يلي سويتها لما قفلت الباب من برا......



الله يخليكم ايش الاجرائات يلي لازم اسويها؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
مع انه نفسيييييييييييييييييييييييييي اهيييييييييييييييييييييييسه بيدي ودوسه برجلي



للعلم...الرجال فيه رجل وحده بس

بس فجر بالدنيا ولا يعرف الحلال من الحرام
غرش الخمر قدام باب الصاله مباشره



مو اسوي معه
دلوني قبل لا اقتله

الجواب
أهلا إخواني :

أخي في مثل موضوعك فإنه بموجب المرسوم السلطاني رقم 6/1989و الخاص بالأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن فإن الماده (7 ) من القانون تنص على ( ........... ولا يجوز للمؤجر قبل إنتهاء مدة الايجار أو المدة الجديدة السارية طلب إخلاء المكان المؤجر إلا في الأحوال التالية :- أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها في المواعيد المقررة ووفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إستحقاقها .... فإذا تكرر تأخر المستاجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء ))

أيضا تنص المادة ( 11 ) من ذات القانون على (( يجب على المستاجر أن يقوم بالوفاء بالإجرة في المواعيد المتفق عليه )) . والمادة ( 12 ) تنص على (( يلتزم المستاجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والهاتف ..... إعتبارا من تاريخ تسلم العقار حتى تاريخ إعادة تسليمه إلى المؤجر ........)) وتنص المادة (13 ) من ذات القانون (( يجوز لأي من الطرفين فسخ العقد إذا اخل الطرف الأخر بإلتزاماته الواردة فيه ))

وعليه أقترح عليك أن تتقدم بدعوى إلى المحكمة المختصة تطلب فيها إخلاء العين المؤجرة وإلزامه بسداد فواتير الكهرباء والماء وإلزامه بسداد قيمة الأجرة الشهرية عن المدة التي لم يدفع فيها وحاول أن تثبت دعواك بشتى وسائل الاثبات .
كما لا أنصحك بإستعمال العنف وابتعد عن الغضب حتى ولو كنت على حق وذلك حتى لا ينقلب الوضع ضدك بدعوى جزائية أو غيرها وعليك أن تعالج الأمور بشكل قانوني سليم حتى تستطيع الحصول على العين المؤجرة وإستلام كافة حقوقك وفق الطريق الذي رسمه القانون في مثل هذه الحالات وبما أنك صبرت مدة طويلة فاصبر حتى تتحصل على حكم يثبت حقك ويرجع لك حقك.

تحياتي للجميع
المحامي99
هذي المادة تحتاج الى اعادة دراسة لا المستاجر يتاخر في الدفع وكل مرة يدفع قبل الفصل في النزاع وهذا مدخل للتلاعب لان الاعزار كثيرة واقلها عدم توفر الاجرة والراتب ما يكفي وعلي ديون واقساط..الخ وتضل القضية سنين في المحاكم

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ود رزيق
23/12/2008, 06:42 PM
هل يعتبر رفع الدعوة انذار بالاخلاء من المؤجر الى المستاجر ام هل ينبغي ان يكون الانذار كتابة وترفع الدعوة بعد انتهاء فترة الانذار
ولماذا ترفض الدعوة اذا رفعت قبل انتها فترة الانذار لماذا لا تؤجل لحين انتها فترة الانذار حفاظا على حق المدعي وحفاظا على الوقت وتصحيحاً للاجراء خاصة اذا كانت الحاجة ماسة بمعنى لايكون الخطاء في الاجراء ظلم حق المدعي وانهاء الدعوة ويبدا من جديد وتاخذ القضية فترة اخرى

Demo123n
25/12/2008, 12:09 AM
اقتباس:
أرسل أصلا بواسطة Demo123n
لو سمحتوا اريد حد يساعدني فموضوعي
قصتي مع صاحب البنايه هي ان تاريخ 24 من شهر 11 لما كنت رايح ادفع ايجار شهر تفاجئت من صاحب البنايه ان رفع علي قيمه الايجار وقالي بعد ان ازيده من شهر 12 من دون علم مسبق مع علمي ان في مرسوم سلطاني ينص على ان ينمع على المؤجر زياده الايجار الشهري الا بعد 3 سنوات بس عندي مشكله مع المؤجر طبعا انا تقريبا ساكن في شقه من سنه و ثمانيه اشهر وطبعا بدايتي كاني معه بي 65 ريال ومع الايام زاد علي الى 80 ريال وبعديها بفتره بسيطه زاد الى 90 ريال و على حسب ما اذكر اخر زياده كانت شهر 3 من عام 2008 ولحين يطالبني بزياده 20 ريال يعني لمبلغ لكامل بيكون 110 ريال من هذا شهر وانا كنت اطالب شخص بان يسويلي عقد بس كان دايما يتهرب مني ويقولي بسويلك وما يسويلي فاريد مساعدتك بخصوص هذا لموضوع لان شخص قام يتمادى فلايجار شهري واريد طريقه الي ممكن اردع هذا لمؤجر فاقرب فرصه ممكنه ولكم جزيل الشكر و التقدير.



أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة ، وبالتالي في حالتك فإنه بما أن أخر زيادة كانت في 3/2008 مبلغ 90 ر.ع فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من هذا التاريخ ، وفي جميع الحلات توجه إلى البلدية حتى يتم تسجبل العقد .

--------------------------------------------


مشكور اخوي ع لجواب بس صاحبنا ليوم قالي ان في حاله ما دفعت زياده ورفضت شروطه فبيطلعني من شقه وقالي بعد اذا انت ما تريد شقه فأن اخو صاحب لبنايه يريد شقه الي انا ساكن فيها فياعزيزي انت بأيش تنصحني؟

وأيش هي لخطوات الي تريدني اسويها اتجاهم؟

الحياة حلوة!
28/12/2008, 05:16 PM
أنا وزوجي مستأجرين شقة ف الخوض من 5 شهور .. المشكلة إنه المسؤول عن البناية (مب المالك نفسه) ما رضى يسويلنا عقد إيجار وزوجي ما اعترض لأنا كنا بنتزوج ومحتاجين شقة وهو تم شهرين يدوّر شقه زينة وما كان محصل ..

المهم أنا أريد أقدم على أرض بس لازم نرفق عقد الإيجارعشان يثبت إنا ساكنين ف مسقط .. والمشكلة الأخ بعده مب راضي يسويلنا عقد ..

شو الحل؟

الحياة حلوة!
28/12/2008, 05:22 PM
على فكرة هذا الشخص كذب على زوجي وقاله إن البناية مؤجرة بالكامل حق عايلات .. بس أول ما انتقلنا اكتشفنا إن الشقة اللي جنبنا على طول متروسة هنود يمكن فوق 10 أشخاص !

والله تعبنا من هالشقة قديمة وحالتها حالة والهنود ف كل مكان كل ما ننزل من الدرج نحصلهم ف وجوهنا ..

من أكثر عن شهر واحنا ندوّر على شقة فاضية في الخوض أو الحيل أو الموالح بإيجار ما يزيد عن 300 ريال وما محصلين ..

ابو ياسمين
29/12/2008, 06:30 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أولا أشكر المحامي 99 وجميع الأخوان على المعلومات القيمة التي يقدموها لنا عن طريق السبلة.

ثانيا: استفسار قانوني
احد الاخوه اجر مجموعة محلات لشركة اجنبية(مكاتب) قبل ثلاث سنوات وتم توقيع عقد البلدية بالإضافة الى ملحق يضمن شروط اخرى. من هذه الشروط شرط ينص على أن قيمة الايجار عند تجديد العقد تكون حسب سعر السوق و يقوم احد مكاتب العقارات بتقييم سعر الايجار عند التجديد (ذكر الملحق اسم هذا المكتب).
للأسف أخوكم ما صادق الملحق في البلدية و الشركة رفضت اي زيادة في سعر الايجار غير التي نص عليها المرسوم السلطاني.
س1 هل شروط الملحق واجبة مل لم يصدق في البلدية ؟
س2 هل يمكن تطبيق شرط تقييم سعر الايجار مع المرسوم السلطاتي الجديد؟
س3 ما هو افضل حل لهذه المشكلة علما بان الايجار أقل 250% من سعر السوق ؟

جزاكم الله الف خير

Demo123n
29/12/2008, 08:58 PM
أرسل أصلا بواسطة Demo123n
لو سمحتوا اريد حد يساعدني فموضوعي
قصتي مع صاحب البنايه هي ان تاريخ 24 من شهر 11 لما كنت رايح ادفع ايجار شهر تفاجئت من صاحب البنايه ان رفع علي قيمه الايجار وقالي بعد ان ازيده من شهر 12 من دون علم مسبق مع علمي ان في مرسوم سلطاني ينص على ان ينمع على المؤجر زياده الايجار الشهري الا بعد 3 سنوات بس عندي مشكله مع المؤجر طبعا انا تقريبا ساكن في شقه من سنه و ثمانيه اشهر وطبعا بدايتي كاني معه بي 65 ريال ومع الايام زاد علي الى 80 ريال وبعديها بفتره بسيطه زاد الى 90 ريال و على حسب ما اذكر اخر زياده كانت شهر 3 من عام 2008 ولحين يطالبني بزياده 20 ريال يعني لمبلغ لكامل بيكون 110 ريال من هذا شهر وانا كنت اطالب شخص بان يسويلي عقد بس كان دايما يتهرب مني ويقولي بسويلك وما يسويلي فاريد مساعدتك بخصوص هذا لموضوع لان شخص قام يتمادى فلايجار شهري واريد طريقه الي ممكن اردع هذا لمؤجر فاقرب فرصه ممكنه ولكم جزيل الشكر و التقدير.



أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة ، وبالتالي في حالتك فإنه بما أن أخر زيادة كانت في 3/2008 مبلغ 90 ر.ع فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من هذا التاريخ ، وفي جميع الحلات توجه إلى البلدية حتى يتم تسجبل العقد .

--------------------------------------------


مشكور اخوي ع لجواب بس صاحبنا ليوم قالي ان في حاله ما دفعت زياده ورفضت شروطه فبيطلعني من شقه وقالي بعد اذا انت ما تريد شقه فأن اخو صاحب لبنايه يريد شقه الي انا ساكن فيها فياعزيزي انت بأيش تنصحني؟

وأيش هي لخطوات الي تريدني اسويها اتجاهم؟
.................................................. ......................................

مرحبا

وينك اخوي انا سويتلك رساله من مده بس ما رديت علي وارجوا الرد فأقرب فرصه ممكنه

شكرا أخوي

العواقب
02/01/2009, 12:02 AM
مشكورين على هذا الموضوع والاسئلة والاجابة 0

أستفدنا كثير حول الاسئلة والاجابة 0

ماقصرتوا 0

وحبيت اسجل كلمة شكر 0:)

فقيرالمال .. غني الحواس
05/01/2009, 03:27 PM
صاحب البيت ساكن بدون ايجار في مسكنه والحين يريد بيته المؤجر ومن 3سنوات وهو يريد البيت بس ماحصلت كيف الطريقة.. كما انه رفع الايجار 3 مرات خلال خمس سنوات .. شكرا

روح قلبه
09/01/2009, 01:42 PM
أهلا أخي الكريم

أولا :- بالنظر إلى موضوعك فإني أقترح عليك أن تزيد المالك مبلغ 20 ريال وهذا سوف يغنيك من البحث والإنتقال أضف إلى الأسعار والمشاكل وغيرها .

ثانيا : - بخصوص التساؤل أعلاه ، فإن المادة أدناه أوضحت مدى إلتزام المالك الجديد ومركزه القانوني في حالة شراء مبنى مستأجر ، فالمادة(7) مكررا(2) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص على (( يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلي شخص أخر , وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلي المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان . ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة , وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلي المالك الجديد )) .

ثالثا:- المادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .

وبالتالي يخضع المالك الجديد للقانون الملزم للمؤجر السابق و تنطبق نفس المواد القانونية التي في المرسوم السلطاني 6/1989 والتعديلات في المرسوم72/2008 م على السواء .


والخلاصة فإن الموضوع واضح ولا يحق للمالك الجديد طلب الإخلاء إلا بعد أربع سنوات من أخر زيادة أو أخر إتفاق بغض النظر عن مدة العقد الحالية ، إلا إذا إنطبق عليه الفقره ( د) فإنه يتبع الإجراءات الموضحة في المادة 0
تحياتي ،،،



مع احترامي الشديد لك يامحامي - التنازل وقولك 20 ريال مو مشكلة وانت واحد فاهم بالقانون تعطي الحق للظالم المؤجر بان يبالغ في تمرده مرة بعد مرة 20 بعد 20 حتى تلاقيه ماعد يشبع ب100 بعد مية ومتل ماقلت 20 بعد 20 ويضيع القانون
يا ايها الفاضل يا ايها المحامي 20 ريال او مية بيسة المسألة مسألة قانون هل سوف يحق القانون ام لا هذا هو السؤال لما المساومة فيه
ونصيحة من انسان عادي انسحب من ردودك وافضل لك ان تجلس في بيتكم على ان تقول هكذا فهذا الذي اوصلنا لهذه المرحلة ان يخضع الكل لاتفه الضغوط وهي حق من حقوقه
والسؤال لما هذا اللغط والتماطل
ودمتم

تشيلساوي
10/01/2009, 11:13 PM
السلام عليكم إخواني

عندي سؤال مهم:

واحد اشترى محل (نشاط) بكامل معداته.
لما جاء يلغي العقد السابق لإبرام عقد إيجار جديد بإسم السجل التجاري للمستأجر الجديد.
هنا مربط الفرس: إشترط المؤجر رفع إيجار المحل من 160 إلى 300 ريال.
تصوروا زيادة بمقدار 140 ريال مرة واحدة.
الحين لما سألنا البعض قالوا بأن المؤجر إذا قام بالإيجار بشكل مجدد فإنه من حقه يضع المبلغ الذي يريده بإعتباره عقد إيجار جديد.

الحين ويش الحل؟؟
مع أن الشخص اللي اشترى المحل (النشاط) دفع مبلغ كبير
باعتبار موقع المحل هو الدافع للشراء بهذا المبلغ المرتفع..

أفيدونا بالحل ولكم جزيل الشكر.

الحرف المفقود
11/01/2009, 08:05 AM
شكرا أخي المحامي 99 على هذه المعلومات القيمة

الصراحة كثير من الناس لا يعرف ما له من الحق بعد ما يستأجر بيت أو شقة كيف ترفع الاجار وبعد كم من المدة يحق رفع الاجار .كثير من الناس يروحوا ضحية النهب تحت عقود موقعة .

جزاكم الله خير على إيصال المعلومات الطيبة للجميع.

المحامي99
12/01/2009, 03:38 PM
مع احترامي الشديد لك يامحامي - التنازل وقولك 20 ريال مو مشكلة وانت واحد فاهم بالقانون تعطي الحق للظالم المؤجر بان يبالغ في تمرده مرة بعد مرة 20 بعد 20 حتى تلاقيه ماعد يشبع ب100 بعد مية ومتل ماقلت 20 بعد 20 ويضيع القانون
يا ايها الفاضل يا ايها المحامي 20 ريال او مية بيسة المسألة مسألة قانون هل سوف يحق القانون ام لا هذا هو السؤال لما المساومة فيه
ونصيحة من انسان عادي انسحب من ردودك وافضل لك ان تجلس في بيتكم على ان تقول هكذا فهذا الذي اوصلنا لهذه المرحلة ان يخضع الكل لاتفه الضغوط وهي حق من حقوقه
والسؤال لما هذا اللغط والتماطل
ودمتم

أهلا أخي العزيز

أولا :- بداية الأسلوب الذي تفضلت به بالمشاركة في هذا الصرح العلمي الذي يحمل الكثير من الأراء والتوجهات حول المسائل المطروحة لا يدلل إلا على شخصيتك ، وإذا كان لك وجهة نظر قانونية فنحن منصتون لك .

ثانيا :- بخصوص المسألة المطروحة وردا على كلامك المبعثر أرجو أن تقرأ الإجابة على السؤال كاملة حتى النهاية حتى تعرف الإجابة القانونية ، أما ما أوضحته في أولا من باب الممارسة والمعرفة في مثل هذه المواضيع وإختصارا للإجراءات وهي نصيحة لصاحب السؤال ولست مجبر بان تأخذ بها لأنها لا تخصك أولا وأخيرا .

ثالثا :- يقول الرسول الدين النصيحة ، والصلح سيد الأحكام ، وفي إجابتي الماضية لم أطلب من أحد التنازل عن حق ، والمغزى واضح لمن يستعنى ,,,,

ثالثا :-بما أنك طلبت مني الإنسحاب من الردود والجلوس في البيت ، فإني أترك لك الميدان يافارس الميدان لترد على التساؤلات الواردة من الأعضاء ، حتى تتحفهم بمشاركاتك البناءة مثل هذه المشاركة ، وإذا لم أجد منك الرد الشافي على الأعضاء سوف أضطر لمساعدتك في الرد على الأسئلة إحتراما لطارح السؤال فقط .

صديقي وأخي العزيز ما هكذا تورد الإبل وتعلَم كيف النقاش ونحن نستقبل النقاش الهادف بصدر رحب ، وأنصحك بما أنك ذكرت بأنك إنسان عادي أن تبتعد عن الألفاظ الهمجية والجلوس في المنزل أفضل لك من أن تأتينا بمثل هذه المشاركات التي لا ترقى أن تكون مشاركة .

تحياتي لك ،،،

المحامي99
12/01/2009, 03:50 PM
هذي المادة تحتاج الى اعادة دراسة لا المستاجر يتاخر في الدفع وكل مرة يدفع قبل الفصل في النزاع وهذا مدخل للتلاعب لان الاعزار كثيرة واقلها عدم توفر الاجرة والراتب ما يكفي وعلي ديون واقساط..الخ وتضل القضية سنين في المحاكم

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

أهلا أخي العزيز

شاكر مداخلتك الطيبة ، وبخصوص المادة المذكورة فإن المادة نفسها في الأخر ذكرت( فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء ) وهذا الحق أعطي المستأجر بداية لأنه هو الحلقة الأضعف ومن ثم في حالة التكرار دون العذر فإنه يمكن الحكم بالإخلاء بناءا على صاحب الطلب ، والمسألة التي أتفق معها هي مسألة الأغذار التي يقدمها المستأجر في سبب تأخرة عن الدفع.تحياتي //

تشيلساوي
12/01/2009, 10:58 PM
واحنا مطنشين!!!

المحامي99
13/01/2009, 04:59 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أولا أشكر المحامي 99 وجميع الأخوان على المعلومات القيمة التي يقدموها لنا عن طريق السبلة.

ثانيا: استفسار قانوني
احد الاخوه اجر مجموعة محلات لشركة اجنبية(مكاتب) قبل ثلاث سنوات وتم توقيع عقد البلدية بالإضافة الى ملحق يضمن شروط اخرى. من هذه الشروط شرط ينص على أن قيمة الايجار عند تجديد العقد تكون حسب سعر السوق و يقوم احد مكاتب العقارات بتقييم سعر الايجار عند التجديد (ذكر الملحق اسم هذا المكتب).
للأسف أخوكم ما صادق الملحق في البلدية و الشركة رفضت اي زيادة في سعر الايجار غير التي نص عليها المرسوم السلطاني.
س1 هل شروط الملحق واجبة مل لم يصدق في البلدية ؟
س2 هل يمكن تطبيق شرط تقييم سعر الايجار مع المرسوم السلطاتي الجديد؟
س3 ما هو افضل حل لهذه المشكلة علما بان الايجار أقل 250% من سعر السوق ؟

جزاكم الله الف خير


أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك وتساؤلاتك الثلاثة الواردة فإن المرسوم السلطاني72/2008 ملزم الإتباع حتى وإن كان الملحق موثق من البلدية فإنه لا يجوز أن يخالف المرسوم المذكور ، وعليه فإنه وجوابا على السؤال الأول والسؤال الثاني فإن الشروط الملحق ليست واجبة طالما فيها مخالفة للمرسوم حتى ولو كان العقد مصرح ، فالزيادة واضحة بموجب القانون وتكون بعد ثلاث سنوات بواقع 7% ، أما بالنسبة للحل في المسألة فإنه يحق لك طلب الإخلاء إذا كانت هناك أي مخالفة بموجب المرسوم السلطاني أو إذا إنطبقت أحد شروط طلب الإخلاء الواردة في المرسوم ، وإلا فليس أمامك سوى الإنتظار إلى أن تنتهي مدة الإيجار 7 سنوات .

أرجوا أن تكون الإيجابة واضحة وإعذرني على التأخير بسبب الظروف ،،،

تحياتي ،،

المحامي99
13/01/2009, 05:09 PM
السلام عليكم إخواني

عندي سؤال مهم:

واحد اشترى محل (نشاط) بكامل معداته.
لما جاء يلغي العقد السابق لإبرام عقد إيجار جديد بإسم السجل التجاري للمستأجر الجديد.
هنا مربط الفرس: إشترط المؤجر رفع إيجار المحل من 160 إلى 300 ريال.
تصوروا زيادة بمقدار 140 ريال مرة واحدة.
الحين لما سألنا البعض قالوا بأن المؤجر إذا قام بالإيجار بشكل مجدد فإنه من حقه يضع المبلغ الذي يريده بإعتباره عقد إيجار جديد.

الحين ويش الحل؟؟
مع أن الشخص اللي اشترى المحل (النشاط) دفع مبلغ كبير
باعتبار موقع المحل هو الدافع للشراء بهذا المبلغ المرتفع..

أفيدونا بالحل ولكم جزيل الشكر.


أهلا بك أخي العزيز

بخصوص سؤالك بما أن المشتري يعتبر مستأجر جديد للمحل فإنه يعمل عقد جديد للمشتري بغض النظر عن البائع المستأجر الأول ، وعليه يحق للمؤجر تحديد المبلغ الذي يناسبه في العقد الجديد ولا عبرة بالعقد القديم لإختلاف الأطراف فيه ..

والعكس صحيح فإنه لو كان المؤجر هو البائع للمكان فإنه بموجب القانون لا يحق له أن يرفع الإيجار للمستأجر الموجود في المبنى المباع ،،،

تحياتي وإسمحلي على التأخير ،،،

المحامي99
13/01/2009, 05:11 PM
واحنا مطنشين!!!


صديقي تم الإجابة على سؤالك وإسمحلي على التأخير بسبب الظروف ،،،

تحياتي

المحامي99
13/01/2009, 05:14 PM
شكرا أخي المحامي 99 على هذه المعلومات القيمة

الصراحة كثير من الناس لا يعرف ما له من الحق بعد ما يستأجر بيت أو شقة كيف ترفع الاجار وبعد كم من المدة يحق رفع الاجار .كثير من الناس يروحوا ضحية النهب تحت عقود موقعة .

جزاكم الله خير على إيصال المعلومات الطيبة للجميع.


أهلا بك سيدي في بيتك الثاني وشاكر لك مرورك الجميل :)

تحياتي ،،،

المحامي99
13/01/2009, 05:17 PM
صاحب البيت ساكن بدون ايجار في مسكنه والحين يريد بيته المؤجر ومن 3سنوات وهو يريد البيت بس ماحصلت كيف الطريقة.. كما انه رفع الايجار 3 مرات خلال خمس سنوات .. شكرا


أهلا أخي العزيز

أرجو أن تفصل أكثر في موضوعك لأن الفكرة لم تصل بعد ،،، تحياتي لك

المحامي99
13/01/2009, 05:19 PM
مشكورين على هذا الموضوع والاسئلة والاجابة 0

أستفدنا كثير حول الاسئلة والاجابة 0

ماقصرتوا 0

وحبيت اسجل كلمة شكر 0:)

أهلا بك سيدي الفاضل وشاكر لك مرورك الجميل ،،،:)

المحامي99
13/01/2009, 05:29 PM
أرسل أصلا بواسطة Demo123n
لو سمحتوا اريد حد يساعدني فموضوعي
قصتي مع صاحب البنايه هي ان تاريخ 24 من شهر 11 لما كنت رايح ادفع ايجار شهر تفاجئت من صاحب البنايه ان رفع علي قيمه الايجار وقالي بعد ان ازيده من شهر 12 من دون علم مسبق مع علمي ان في مرسوم سلطاني ينص على ان ينمع على المؤجر زياده الايجار الشهري الا بعد 3 سنوات بس عندي مشكله مع المؤجر طبعا انا تقريبا ساكن في شقه من سنه و ثمانيه اشهر وطبعا بدايتي كاني معه بي 65 ريال ومع الايام زاد علي الى 80 ريال وبعديها بفتره بسيطه زاد الى 90 ريال و على حسب ما اذكر اخر زياده كانت شهر 3 من عام 2008 ولحين يطالبني بزياده 20 ريال يعني لمبلغ لكامل بيكون 110 ريال من هذا شهر وانا كنت اطالب شخص بان يسويلي عقد بس كان دايما يتهرب مني ويقولي بسويلك وما يسويلي فاريد مساعدتك بخصوص هذا لموضوع لان شخص قام يتمادى فلايجار شهري واريد طريقه الي ممكن اردع هذا لمؤجر فاقرب فرصه ممكنه ولكم جزيل الشكر و التقدير.



أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة ، وبالتالي في حالتك فإنه بما أن أخر زيادة كانت في 3/2008 مبلغ 90 ر.ع فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من هذا التاريخ ، وفي جميع الحلات توجه إلى البلدية حتى يتم تسجبل العقد .

--------------------------------------------


مشكور اخوي ع لجواب بس صاحبنا ليوم قالي ان في حاله ما دفعت زياده ورفضت شروطه فبيطلعني من شقه وقالي بعد اذا انت ما تريد شقه فأن اخو صاحب لبنايه يريد شقه الي انا ساكن فيها فياعزيزي انت بأيش تنصحني؟

وأيش هي لخطوات الي تريدني اسويها اتجاهم؟
.................................................. ......................................

مرحبا

وينك اخوي انا سويتلك رساله من مده بس ما رديت علي وارجوا الرد فأقرب فرصه ممكنه

شكرا أخوي



أهلا أخي من جديد

بخصوص موضوعك فإنه بناءً على الإجابة الماضية عليك (( وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية ))

أما مسألة طلب الزيادة والتهديد بأن أخوه يريد أن يسكن المكان المؤجر فإنه مخالف للقانون ولا يحق له ذلك لأن الأخ لا يعتبر من الدرجة الأولى أو الثانية وعليه أخي توجه إلى البلدية ولا يستطيع أن يطلعك بسبب المخافات التي أوضحتها (( المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ ))

أضف إلى أن حالات طلب الإخلاء واضحة في القانون ، وعليه لا تخاف أخي ففي حالة وصول القضية للمحكمة فإن الأمور واضحة وفق المرسوم السلطاني 72/2008 .

تحياتي وإعذرني على التأخير ،،،

المحامي99
13/01/2009, 05:48 PM
=الحياة حلوة!;6685305]أنا وزوجي مستأجرين شقة ف الخوض من 5 شهور .. المشكلة إنه المسؤول عن البناية (مب المالك نفسه) ما رضى يسويلنا عقد إيجار وزوجي ما اعترض لأنا كنا بنتزوج ومحتاجين شقة وهو تم شهرين يدوّر شقه زينة وما كان محصل [/B]..

المهم أنا أريد أقدم على أرض بس لازم نرفق عقد الإيجارعشان يثبت إنا ساكنين ف مسقط .. والمشكلة الأخ بعده مب راضي يسويلنا عقد ..

شو الحل؟

أهلا أختي

بخصوص موضوعك يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

تحياتي ،،،،

المحامي99
13/01/2009, 05:52 PM
هل يعتبر رفع الدعوة انذار بالاخلاء من المؤجر الى المستاجر ام هل ينبغي ان يكون الانذار كتابة وترفع الدعوة بعد انتهاء فترة الانذار
ولماذا ترفض الدعوة اذا رفعت قبل انتها فترة الانذار لماذا لا تؤجل لحين انتها فترة الانذار حفاظا على حق المدعي وحفاظا على الوقت وتصحيحاً للاجراء خاصة اذا كانت الحاجة ماسة بمعنى لايكون الخطاء في الاجراء ظلم حق المدعي وانهاء الدعوة ويبدا من جديد وتاخذ القضية فترة اخرى

أهلا أخي

موضوع الإنذار يختلف عن الدعوى ، فالأصل أن يقدم الإنذار كتابة وفي حالة عدم الإستجابة تقام الدعوى أمام المحكمة المختصة.

أما بخصوص رفض الدعوى قبل إنتهاء فترة الإنذار فهو إجراء صحيح إذ لا توجد نتيجة سلبية أقيمت من أجلها الدعوى ، فالدعوى تقام بعد حدوث الخلاف أو الرد المخالف لبنود المرسوم ،،

تحياتي ،،،

تشيلساوي
13/01/2009, 08:57 PM
أهلا بك أخي العزيز

بخصوص سؤالك بما أن المشتري يعتبر مستأجر جديد للمحل فإنه يعمل عقد جديد للمشتري بغض النظر عن البائع المستأجر الأول ، وعليه يحق للمؤجر تحديد المبلغ الذي يناسبه في العقد الجديد ولا عبرة بالعقد القديم لإختلاف الأطراف فيه ..

والعكس صحيح فإنه لو كان المؤجر هو البائع للمكان فإنه بموجب القانون لا يحق له أن يرفع الإيجار للمستأجر الموجود في المبنى المباع ،،،

تحياتي وإسمحلي على التأخير ،،،


أشكرك جزيل الشكر أخي العزيز

ما قصرت.

صمت
14/01/2009, 12:06 AM
هلا اخوي
فالبدايه احب اوجه لك كل الشكر والتقدير على مجهودك
وعسى ربي يجعله في ميزان حسناتك


انا مستأجر شقه من سنتين
وكان العقد ينتهي في شهر 8 سنة 2008
اتصلوا بي المكتب القائم على المبنى
وطلبوا مني رسالة الغاء العقد لانهم يريدو يوحدوا العقود في المبنى ويكون عقد جديد من سنة 2009
وعلي ادفع لهم ايجار ل اربع شهور
(شهر 9 و 10 و11 و 12)
وعملوا عقد بيني وبينهم و وقعوا عليه
عقد من شهر 1 من سنة 2009 الى نهاية السنه
(طبعا العقد الجديد غير موثق فالبلديه)
لانهيم يريدوا يلغوا وبعدها بشهر او اثنين يعملو العقد فالبلديه
على العموم
عطيتهم الرساله اللي طلبوها مني
ودفعت مال 4 شهور
و وقعت على العقد الجديد
واستملمت نسخه فيها توقيع وختم من المكتب

اللي صار الحين
اتصلوا فيني وطلبوا مني خلاء السكن او اعطيهم زياده
رحت البلديه وخبرتهم
طلبوا مني التوجه للمحكمه
سؤالي
شو وجهة نظر القانون في هذي الحلات؟
وهل انا لي الحق اني امتنع عن الاخلاء وعن دفع الايجار اللي طلبه ؟
وكيف اتصرف مع هالناس؟
اذا حبيت اي تفاصيل ف تفضل
ولك مني جزيل الشكر

كايزن
15/01/2009, 11:07 PM
أخي المحامي بورك مسعاك

لدي استفسار سأورده على هيئة نقاط

شقة مؤجرة بدون عقد بلدي.
تمت مخاطبة المستأجر لتسجيل العقد ورفض ذلك.
كما طلب منه رفع قيمة الإيجار ورفض ذلك (تمت مخاطبته برفع الإيجار منذ عام تقريبا)
تم تأجير الشقة للمستأجر منذ أكثر من أربع سنوات.

السؤال:
هل يمكن رفع الإيجار الآن وإلى أي مستوى؟
هل يمكن إخراج المستأجر وفقا للمرسوم الجديد علما بأنه قد مر أكثر من أربع سنوات على فترة استئجارة للشقة؟ إذا كان نعم فكيف؟


شاكرين لكم جهدكم الكريم

WhiteRose
18/01/2009, 11:17 PM
الأستاذ المحترم سؤالي :
هل يجوز للمستأجر أن يخلي العقار قبل نهاية العقد (سنة) وما هي ضوابط طلب إنهاء العقد قبل أوانه من طرف المستأجر أيَ قبل نهاية العقد خصوصا إن تم العثور على عقار أفضل أرخص بكثير؟
وماذا إن فشل الحل الودي والتفاهم مع المأجر وإشترط مواصلة العقد إلى نهايته ؟
مع الشكر الجزيل مقدما وأخيرا وجعله في ميزان حسناتك

أبو الحسن
19/01/2009, 12:07 PM
أخي المحامي.. السلام عليكم ..

أنا مستأجر شقة من قريب..والعقد بيني وبين المؤجر 6 أشهر.. هل لي أن أخلي الشقة إذا حصلت شقة أرخص أو أني انتقلت من المكان أو لأي سبب من الأسباب؟؟ وهل هناك شروط تتعلق بذلك؟؟
ثم أن المؤجر طلب مني إذا كان المدة 6 أشهر أن أدفع قيمة العقد وإذا أكثر هو يدفعها، ماحكم ذلك؟؟

أرجو الإفادة في الموضوع وجزاك الله خيرا..

SS2005Oman
20/01/2009, 02:57 PM
السلام عليكم

انا مستاجر شقه من ثلاث سنوات بدون عقد

من سنه تم زيادة الايجار من 175 الى 220

وبعد 6 اشهر قام صاحب العقار ببيعه
وطالبني باخلاء الشقه خلال 6 اشهر او بزياده الى 400 ريال
(شفاهيه) بدون اوراق
هل يحق للمالك الجديد ان يطردني من العقار او يزيد السعر علما ان سعر الايجار يعتبر منخفض مقارنه بالعقارات المجاوره

WhiteRose
23/01/2009, 04:44 PM
وينك يالمحامي

المحامي99
24/01/2009, 05:36 PM
هلا اخوي
فالبدايه احب اوجه لك كل الشكر والتقدير على مجهودك
وعسى ربي يجعله في ميزان حسناتك


انا مستأجر شقه من سنتين
وكان العقد ينتهي في شهر 8 سنة 2008
اتصلوا بي المكتب القائم على المبنى
وطلبوا مني رسالة الغاء العقد لانهم يريدو يوحدوا العقود في المبنى ويكون عقد جديد من سنة 2009
وعلي ادفع لهم ايجار ل اربع شهور
(شهر 9 و 10 و11 و 12)
وعملوا عقد بيني وبينهم و وقعوا عليه
عقد من شهر 1 من سنة 2009 الى نهاية السنه
(طبعا العقد الجديد غير موثق فالبلديه)
لانهيم يريدوا يلغوا وبعدها بشهر او اثنين يعملو العقد فالبلديه
على العموم
عطيتهم الرساله اللي طلبوها مني
ودفعت مال 4 شهور
و وقعت على العقد الجديد
واستملمت نسخه فيها توقيع وختم من المكتب

اللي صار الحين
اتصلوا فيني وطلبوا مني خلاء السكن او اعطيهم زياده
رحت البلديه وخبرتهم
طلبوا مني التوجه للمحكمه
سؤالي
شو وجهة نظر القانون في هذي الحلات؟
وهل انا لي الحق اني امتنع عن الاخلاء وعن دفع الايجار اللي طلبه ؟
وكيف اتصرف مع هالناس؟
اذا حبيت اي تفاصيل ف تفضل
ولك مني جزيل الشكر


أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإن حالات طلب الإخلاء وحالات طلب زيادة الأجرة قد حسمها المرسوم السلطاني رقم 72/2008 ، ونوضح التالي :-

وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

أولا :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس .))

ثانيا :- تنص المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

ثالثا :- تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وللفائدة فإن المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن في مثل حالتك أن يطلب منك الإخلاء إلا إذا كان طلب الإخلاء وفق المواد الموضحة أعلاه ، وإلا فإني أنصحك بأن تتوجه إلى المحكمة حتى يتم تثبيت عقد الإيجار ، كما أنصحك بأن تستمر في دفع الأجرة لدى المحكمة ، توجه لقسم المالية وسوف يفيدوك بالإجراءات المتبعة وذلك حتى لا تترك فرصة للمؤجر إستغلال عدم السداد في طلب الإخلاء ذلك أن المادة (7) من المرسوم 72/2008 تنص على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


تحياتي لك ،،،

المحامي99
24/01/2009, 05:49 PM
أخي المحامي بورك مسعاك

لدي استفسار سأورده على هيئة نقاط

شقة مؤجرة بدون عقد بلدي.
تمت مخاطبة المستأجر لتسجيل العقد ورفض ذلك.
كما طلب منه رفع قيمة الإيجار ورفض ذلك (تمت مخاطبته برفع الإيجار منذ عام تقريبا)
تم تأجير الشقة للمستأجر منذ أكثر من أربع سنوات.

السؤال:
هل يمكن رفع الإيجار الآن وإلى أي مستوى؟
هل يمكن إخراج المستأجر وفقا للمرسوم الجديد علما بأنه قد مر أكثر من أربع سنوات على فترة استئجارة للشقة؟ إذا كان نعم فكيف؟


شاكرين لكم جهدكم الكريم



أهلا أخي الكريم

بخصوص موضوعك نوضح الرد وفق النقاط التالية :-

وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

أولا :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس .))

ثانيا :- تنص المادة (6) مكررا : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .




المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ



وعليه مما تقدم فإنه يجوز طلب الإخلاء وفق الحالات الموضحة بالمادة 7 والمادة 6 مكرر، ففي حالة إنطباق أحدها حق لك طلب الإخلاء وذلك عن طريق المحكمة ، والأصل إذا مرت أربع سنوات في حالة أن العقار سكني يجوز للمالك طلب الإخلاء أو الإستمرار في الإيجار كما يحق له تحديد الأجر المناسب بإعتباره عقد جديد .

أما موضوع الزيادة فإنه يحق لك طلب الزيادة بما أن ثلاث سنوات قد مرت من فترة الإيجار ، والأهم من ذلك إثبات العلاقة الإيجارية منذ البداية وذلك حتى تستطيع طلب الإخلاء .
ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


تحياتي ،،،،

المحامي99
24/01/2009, 05:53 PM
الأستاذ المحترم سؤالي :
هل يجوز للمستأجر أن يخلي العقار قبل نهاية العقد (سنة) وما هي ضوابط طلب إنهاء العقد قبل أوانه من طرف المستأجر أيَ قبل نهاية العقد خصوصا إن تم العثور على عقار أفضل أرخص بكثير؟
وماذا إن فشل الحل الودي والتفاهم مع المأجر وإشترط مواصلة العقد إلى نهايته ؟
مع الشكر الجزيل مقدما وأخيرا وجعله في ميزان حسناتك

أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإنه حسب علمي الأصل أنه لا يجوز إنهاء العقد بين الأطراف إلا بالتراضي ووفق القانون ، وعليه فإن المستأجر الأصل أنه لا يجوز إنهاء العقد قبل إنتهاءه ، وعليه ففي مثل هذه الحالات الأصل أن يرضى المؤجر بمسألة إنهاء العقد أو أن يأتي المستأجر بمستأجر جديد يحل مكانه بنفس العقد الذي وقعه مع المؤجر حتى لا يقع ضرر على المؤجر .

تحياتي ////

المحامي99
24/01/2009, 06:04 PM
أخي المحامي.. السلام عليكم ..

أنا مستأجر شقة من قريب..والعقد بيني وبين المؤجر 6 أشهر.. هل لي أن أخلي الشقة إذا حصلت شقة أرخص أو أني انتقلت من المكان أو لأي سبب من الأسباب؟؟ وهل هناك شروط تتعلق بذلك؟؟
ثم أن المؤجر طلب مني إذا كان المدة 6 أشهر أن أدفع قيمة العقد وإذا أكثر هو يدفعها، ماحكم ذلك؟؟

أرجو الإفادة في الموضوع وجزاك الله خيرا..


أهلا أخي الكريم

بخصوص موضوعك فإنه حسب علمي الأصل أنه لا يجوز إنهاء العقد بين الأطراف إلا بالتراضي ووفق القانون ، وعليه فإن المستأجر الأصل أنه لا يجوز إنهاء العقد قبل إنتهاءه ، وعليه ففي مثل هذه الحالات الأصل أن يرضى المؤجر بمسألة إنهاء العقد أو أن يأتي المستأجر بمستأجر جديد يحل مكانه بنفس العقد الذي وقعه مع المؤجر حتى لا يقع ضرر على المؤجر .


ثانيا : مسألة دفع قيمة العقد إذا كنت تقصد بها رسوم تسجيل العقد فالقانون نص صراحة أن المؤجر هو من يتحملها إلا في حالة الإتفاق على غير ذلك ، وعليه لإغن النؤجر ملزم بدفع الرسم 3% رسوم البلدية فإنه وفق المادة (2) من القرار الوزاري رقم (17/93) والتي تنص على ( يلتزم مؤجر أي عقار أو جزء منه أو المستأجر إذا تم الاتفاق على قيامه بالتسجيل بدفع رسوم قدرها 3% من القيمة الإجمالية للعقد طبقاً للمدة المحددة فيه )والمادة (2) من المرسوم السلطاني 6/89 التي تنص على (يلتزم المؤجر بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقاً للنموذج الذي يعد لهذا الغرض ...) كما تنص المادة (3) من ذات القانون على : (يلتزم المؤجر بدفع الرسوم التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء أو من يفوضه ..) فإن الأصل أن يقوم المؤجر بسداد الرسم إلا إذا تم الإتفاق على غير ذلك .

تحياتي ،،،

المحامي99
24/01/2009, 06:10 PM
السلام عليكم

انا مستاجر شقه من ثلاث سنوات بدون عقد

من سنه تم زيادة الايجار من 175 الى 220

وبعد 6 اشهر قام صاحب العقار ببيعه
وطالبني باخلاء الشقه خلال 6 اشهر او بزياده الى 400 ريال
(شفاهيه) بدون اوراق
هل يحق للمالك الجديد ان يطردني من العقار او يزيد السعر علما ان سعر الايجار يعتبر منخفض مقارنه بالعقارات المجاوره

أهلا أخي العزيز

بخصوص التساؤل أعلاه ، فإن المادة أدناه أوضحت مدى إلتزام المالك الجديد ومركزه القانوني في حالة شراء مبنى مستأجر ، فالمادة(7) مكررا(2) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 تنص على (( يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلي شخص أخر , وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلي المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان . ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة , وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلي المالك الجديد )) .

أيضا االمادة (7) من ذات المرسوم أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .
هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .



وبالتالي يخضع المالك الجديد للقانون الملزم للمؤجر السابق و تنطبق نفس المواد القانونية التي في المرسوم السلطاني 6/1989 والتعديلات في المرسوم72/2008 م على السواء .

وهذه وصلة للمرسوم الجديد 72/2008
http://www.s-oman.net/avb/attachmen...1&d=1219049793

المحامي99
24/01/2009, 06:15 PM
وينك يالمحامي


أهلا صديقي العزيز ، تم الإجابة على سؤالك ,,,

تحياتي،،

أبو الحسن
24/01/2009, 07:41 PM
أشكرك أخي المحامي على اهتمامك وتجاوبك..
بارك الله فيك ووفقك لما يحب..
تحياتي لك أخي..

هارون5
25/01/2009, 03:13 PM
الاخ المحامي بارك الله فيك وفي مسعاك وعندي استفسار
اجرت الشقه ولمدة سنتين( 2006 -2007) بقيمه 500 ريال وبموجب عقد مصدق من البلديه وبعد انتهاء العقد طلب
المستأجر ان اجعل له عقد اخر للسنه 2008 وبايجار 575 وينتهي العقد بنهاية 6-6-2009 فهل يحق لي ان اطلب منه الاخلاء البيت واشعاره قبل 3 اشهر لداعي ان المنطقه كثير الطلب عليها واجار الشقه اكثر الان - 900 ريال -
او هل يحق لي ان اجدد العقد معه بسعر 900 ريال ؟؟؟ ارجو الافاده حيث ان الايجارات في هذه المنطقه اصبحت عاليه وفي حدود 900 ريال واكثر ...............
مع الشكر الجزيل ......

المحامي99
25/01/2009, 05:15 PM
أشكرك أخي المحامي على اهتمامك وتجاوبك..
بارك الله فيك ووفقك لما يحب..
تحياتي لك أخي..


أهلا وسهلا بك سيدي

شاكر لك دعائك ولك مثله بإذن الله ،،

تحياتي ......

المحامي99
25/01/2009, 05:27 PM
الاخ المحامي بارك الله فيك وفي مسعاك وعندي استفسار
اجرت الشقه ولمدة سنتين( 2006 -2007) بقيمه 500 ريال وبموجب عقد مصدق من البلديه وبعد انتهاء العقد طلب
المستأجر ان اجعل له عقد اخر للسنه 2008 وبايجار 575 وينتهي العقد بنهاية 6-6-2009 فهل يحق لي ان اطلب منه الاخلاء البيت واشعاره قبل 3 اشهر لداعي ان المنطقه كثير الطلب عليها واجار الشقه اكثر الان - 900 ريال -
او هل يحق لي ان اجدد العقد معه بسعر 900 ريال ؟؟؟ ارجو الافاده حيث ان الايجارات في هذه المنطقه اصبحت عاليه وفي حدود 900 ريال واكثر ...............
مع الشكر الجزيل ......

أهلا أخي الكريم

بخصوص موضوعك فإنك تستفسر عن الإخلاء وزيادة الإيجار في العقد الذي أوضحت تفاصيله أعلاه ، والإجابة عن هذا التساؤل وفق التوضيح التالي :-

أولا :- بخصوص الإخلاء فإن المادة (7) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :
أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء 0
ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .
ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .
د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .
هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .
ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص . أضف إلى أن المادة (6) مكررا من ذات القانون تنص على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .


وعليه فإن الحالات الواردة هي على سبيل الحصر ولا يجوز طلب الإخلاء في حالتك حيث أن تم تجديد العقد إلا إذا كانت هناك تنطبق على العقد حالة من حالات الإخلاء المذكورة .

ثانيا :-
المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ



وعليه مما تقدم فإنه يجوز طلب الإخلاء وفق الحالات الموضحة بالمادة 7 والمادة 6 مكرر، ففي حالة إنطباق أحدها حق لك طلب الإخلاء وإلا فالعكس ، والأصل إذا مرت أربع سنوات في حالة أن العقار سكني يجوز للمالك طلب الإخلاء أو الإستمرار في الإيجار كما يحق له تحديد الأجر المناسب بإعتباره عقد جديد .

أما موضوع الزيادة فإنه لا يحق لك طلب الزيادة إلا بعد مرور ثلاث سنوات .
ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


تحياتي ،،،،

كايزن
25/01/2009, 07:38 PM
أما موضوع الزيادة فإنه يحق لك طلب الزيادة بما أن ثلاث سنوات قد مرت من فترة الإيجار ، والأهم من ذلك إثبات العلاقة الإيجارية منذ البداية وذلك حتى تستطيع طلب الإخلاء .
ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf



تحياتي ،،،،


أخي المحامي

لك من الشكر أجزله

بقي لدي سؤال : كيف تثبت العلاقة الإيجارية علما بأنه لا يوجد هناك عقد بلدي؟
فقط عقد مكتب وإيصالات استلام الإيجارات. فهل هذه كفيلة بالإعتداد بها لحساب فترة إستئجار المؤجر للعقار؟

sindbad
26/01/2009, 03:00 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أخي العزيز ( المحامي )
بداية أشكركم على هذه المبادرة الطيبة ، والاستشارات القانونية المجانية ..
في الحقيقة أنا مستأجر في مبنى من صاحب المبنى مباشرة .. منذ 5 سنوات ومعي في نفس المبنى جار عماني ومصري منذ نفس الفترة تقريبا ، بإيجار 160 ريالا شهريا .
في عام 2007 استلم المبنى مكتب عقارات جشع ، وقام بزيادة إلى 300 ريال وذلك بعد صدور قانون 15 % .. رفض توقيع العقد على أساس هذه النسبة ، ووصلت إلى المحكمة بداعي إن نحن غاصبين للعقار !
يوجد لدينا إيصالات تثبت الإيجار بشكل قانوني :
1. لقد حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى وإلزام رافعها بالمصاريف .

2. ( بعدها قام بالاستئناف ) حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف ، وبإعادة الدعوى على المحكمة أول درجة للفصل في موضوعها وحددت جلسة يوم 13-7-2008 لنظرها وأبقت الفصل في مصروفاتها وإلزام المستأنف ضده بمصروفات الاستئناف .

3. قمنا نحن المستأجرين بالاستئناف بتاريخ 4-11-2008 ، وفي محاكمة 25-1-2009 م كانت المفاجأة !

( لقد حكمت المحكمة بطردنا من العقار ، وإلزامنا بدفع مصاريف المحاماة ، وتعويضه بدفع ايجار 300 ريال لمدة سنة .. استغربت من وقوف المحكمة مع المتجاوزون للمرسوم السطاني ، ومن المفارقات المحزنة بأن هذا الحكم جاء ضدي وجاري العماني ، بينما المصري فقد حمكت المحكمة لصالحه مع انه حالته مطابقة لحالتنا تماما ) .
علما بأننا لما نعتمد على محامي في هذا الأمر بينما جاري المصري اعتمد على محامي للدفاع .

أرجو التفضل بإفادتي حول هذا الموضوع ، وعن كيفية الطعن من المحكمة العليا .. حيث طلب مني المحامي مبلغ 300 ريال للدفاع والطعن في هذا الحكم .

شاكرا لكم جزيل الشكر

fadi-mba
27/01/2009, 10:41 PM
بارك الله فيك، و مجهود كبير الذي تبذله لتوعية الجميع.
بالنسبة لمن عاتبك على احد تعليقاتك، اعتقد انه اما ان يأخذ برأيك او يستطيع ان يجتهد و يعمل بما يعتقد به. ان ادرك ان هذا هو اجتهادك من ضوء فهمك للقانون و خبرتك، و نحن نقدر ذلك.

أحمد55
03/02/2009, 03:38 PM
كل الشكر للمحامي99
على الجهود المبذولة ونرجو استمرار مشاركاتكم
اذا سافرت في شرف مرومي@@@@فلا تقنع بما دون النجومي

fadi-mba
08/02/2009, 11:00 PM
هل ممكن تعريف العلاقة الإيجارية؟
و كيف يتم تحديدها؟ و ما هي الأمور التي ان تغيرت في عقد الإيجار تؤدي الى بداية علاقة إيجارية جديدة؟

Leeds United
17/02/2009, 12:32 AM
اغيثوني: أريد استشاره عاجله من ذوي الاختصاص (قانون الايجارات)>><


لقد قمت بشراء بنايه فيها 4 شقق بالعذيبه وللعلم فقد تم استبدال الملكيه شهر فبراير 2008 ((( أي قبل اصدار المرسوم 2008/72 في شهر مايو 2008))). ,أيضا وللعلم فانني وافقت على شراء هذه البنايه مع المالك السابق بناءا على القانون السابق (مرسوم رقم 89/6) والذي يجيز لي بأن أطلب الاخلاء من المستأجر قبل نهاية العقد ب3 أشهر.

وللعلم فانني اتفقت مع المالك السابق أنني لا أريد تأجيرها ولكن أريدها للسكن لحاجتي وأخواني وأخواتي للسكن بدلا من الذهاب الى مكان اخر ودفع ايجارات عاليه لتخفيف علينا هذا العبء كله. والدليل في ذلك بأنني لم أطالبهم بالزياده أبدا.


وهؤا ما فعلته فقد قمت بانذارهم كتابيا ولكن مع حلول شهر مايو وجاء قانون الايجارات المعدل 2008/72 فقد رفضوا الاخلاء وفي ذلك الوقت فقد حكم القاضي بشطب الدعوه!!!

اسئلتي:

1. بما أن عقد البيع والشراء تم قبل القانون المعدل أي حسب القانون السابق والذي على أثره تم الاتفاق على البيع والشراء وبما أنني أنذرتهم قبل القانون المعدل وبفترة أكثر من 3 أشهر،،، فأليس من المنطقي أن يحكم بالاخلاء لأن حتى فترة ال3 أشهر للانذار تجاوزت قبل القانون المعدل؟؟؟؟

2. لنكن أكثر وضوحا،،، فانني لكنت لا أريد شراء هذا العقار بتاتا بعد اصدار المرسوم لأنني سأعلم مدى صعوبة الاخلاء. فأليس من وجهة نطركم بأنني وقعت ضحية لذلك وأن القانون لم يراعني بعد أن أنذرتهم قبل القانون المعدل وأن الاتفاق الذي صار بومجبه الشراء يعود لفترة القانون السابق 1989/6.

3. فقد اكتشفت مؤخرا بأن هؤلاء المستأجرين قد مضى عليهم أكثر من 4 سنوات وحتى 5 الان.

سؤالي هنا: هل فترة ال4 سنوات تبدأ من تاريخ اصدار المرسوم أم اذا كانت العقود قد بدأت قبل المرسوم فيتم احتسابه من قبل وذلك وخاصة أن الماده السادسه من المرسوم تنص: " لا يجوز الاخلاء الا بعد مرور 4 سنوات من تاريخ (بدء العقد) " ولم تقل من تاريخ اصدار المرسوم.. أي قد يكون أن العقد قد بدأ قبل اصدار المرسوم.

أرجو منكم افادتي واذا عندكم أي معرفة بمحامي شاطر في هذه القضايا يرجى ارسال لي رقمه على الخاص عاجلا...

ومن عنده أي رد لمشكلتي ليفيدني بها فسأكون ممتنا له ولكم التحيه

كايزن
17/02/2009, 02:00 PM
اغيثوني: أريد استشاره عاجله من ذوي الاختصاص (قانون الايجارات)>><


لقد قمت بشراء بنايه فيها 4 شقق بالعذيبه وللعلم فقد تم استبدال الملكيه شهر فبراير 2008 ((( أي قبل اصدار المرسوم 2008/72 في شهر مايو 2008))). ,أيضا وللعلم فانني وافقت على شراء هذه البنايه مع المالك السابق بناءا على القانون السابق (مرسوم رقم 89/6) والذي يجيز لي بأن أطلب الاخلاء من المستأجر قبل نهاية العقد ب3 أشهر.

وللعلم فانني اتفقت مع المالك السابق أنني لا أريد تأجيرها ولكن أريدها للسكن لحاجتي وأخواني وأخواتي للسكن بدلا من الذهاب الى مكان اخر ودفع ايجارات عاليه لتخفيف علينا هذا العبء كله. والدليل في ذلك بأنني لم أطالبهم بالزياده أبدا.


وهؤا ما فعلته فقد قمت بانذارهم كتابيا ولكن مع حلول شهر مايو وجاء قانون الايجارات المعدل 2008/72 فقد رفضوا الاخلاء وفي ذلك الوقت فقد حكم القاضي بشطب الدعوه!!!

اسئلتي:

1. بما أن عقد البيع والشراء تم قبل القانون المعدل أي حسب القانون السابق والذي على أثره تم الاتفاق على البيع والشراء وبما أنني أنذرتهم قبل القانون المعدل وبفترة أكثر من 3 أشهر،،، فأليس من المنطقي أن يحكم بالاخلاء لأن حتى فترة ال3 أشهر للانذار تجاوزت قبل القانون المعدل؟؟؟؟

2. لنكن أكثر وضوحا،،، فانني لكنت لا أريد شراء هذا العقار بتاتا بعد اصدار المرسوم لأنني سأعلم مدى صعوبة الاخلاء. فأليس من وجهة نطركم بأنني وقعت ضحية لذلك وأن القانون لم يراعني بعد أن أنذرتهم قبل القانون المعدل وأن الاتفاق الذي صار بومجبه الشراء يعود لفترة القانون السابق 1989/6.

3. فقد اكتشفت مؤخرا بأن هؤلاء المستأجرين قد مضى عليهم أكثر من 4 سنوات وحتى 5 الان.

سؤالي هنا: هل فترة ال4 سنوات تبدأ من تاريخ اصدار المرسوم أم اذا كانت العقود قد بدأت قبل المرسوم فيتم احتسابه من قبل وذلك وخاصة أن الماده السادسه من المرسوم تنص: " لا يجوز الاخلاء الا بعد مرور 4 سنوات من تاريخ (بدء العقد) " ولم تقل من تاريخ اصدار المرسوم.. أي قد يكون أن العقد قد بدأ قبل اصدار المرسوم.

أرجو منكم افادتي واذا عندكم أي معرفة بمحامي شاطر في هذه القضايا يرجى ارسال لي رقمه على الخاص عاجلا...

ومن عنده أي رد لمشكلتي ليفيدني بها فسأكون ممتنا له ولكم التحيه

أخي الكريم
هذا رد الأخ المحامي 99 على استفسار هو مشابه لقضيتك.
انظر للفقرة (د)


بخصوص الإخلاء فإن المادة (7) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .

ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص . أضف إلى أن المادة (6) مكررا من ذات القانون تنص على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

Leeds United
17/02/2009, 02:49 PM
شكرا كايزن:

للعلم فان القاضي تصوروا برفع الدعاوى ال4 على الرغم من توضيح كل هذا!!!

بانتظار تعقيب من المحامي 99 (لطفا)...

العميد
18/02/2009, 10:14 AM
أخي العزيز المحامي


ماهي وضعيت العقود التي انتهت قبل صدور المرسوم السلطاني وتم إخطار المستأجر بالإخلاء قبل انتهاء العقد ، مع العلم بأنه تم الرد على الإخطار ، ولكن لم ترفع القضية في المحكمة إلا بعد وقت طويل من صدور المرسوم ؟

أرجو الرد عاجلا

المحامي99
21/02/2009, 05:25 PM
اغيثوني: أريد استشاره عاجله من ذوي الاختصاص (قانون الايجارات)>><


لقد قمت بشراء بنايه فيها 4 شقق بالعذيبه وللعلم فقد تم استبدال الملكيه شهر فبراير 2008 ((( أي قبل اصدار المرسوم 2008/72 في شهر مايو 2008))). ,أيضا وللعلم فانني وافقت على شراء هذه البنايه مع المالك السابق بناءا على القانون السابق (مرسوم رقم 89/6) والذي يجيز لي بأن أطلب الاخلاء من المستأجر قبل نهاية العقد ب3 أشهر.

وللعلم فانني اتفقت مع المالك السابق أنني لا أريد تأجيرها ولكن أريدها للسكن لحاجتي وأخواني وأخواتي للسكن بدلا من الذهاب الى مكان اخر ودفع ايجارات عاليه لتخفيف علينا هذا العبء كله. والدليل في ذلك بأنني لم أطالبهم بالزياده أبدا.


وهؤا ما فعلته فقد قمت بانذارهم كتابيا ولكن مع حلول شهر مايو وجاء قانون الايجارات المعدل 2008/72 فقد رفضوا الاخلاء وفي ذلك الوقت فقد حكم القاضي بشطب الدعوه!!!

اسئلتي:

1. بما أن عقد البيع والشراء تم قبل القانون المعدل أي حسب القانون السابق والذي على أثره تم الاتفاق على البيع والشراء وبما أنني أنذرتهم قبل القانون المعدل وبفترة أكثر من 3 أشهر،،، فأليس من المنطقي أن يحكم بالاخلاء لأن حتى فترة ال3 أشهر للانذار تجاوزت قبل القانون المعدل؟؟؟؟

2. لنكن أكثر وضوحا،،، فانني لكنت لا أريد شراء هذا العقار بتاتا بعد اصدار المرسوم لأنني سأعلم مدى صعوبة الاخلاء. فأليس من وجهة نطركم بأنني وقعت ضحية لذلك وأن القانون لم يراعني بعد أن أنذرتهم قبل القانون المعدل وأن الاتفاق الذي صار بومجبه الشراء يعود لفترة القانون السابق 1989/6.

3. فقد اكتشفت مؤخرا بأن هؤلاء المستأجرين قد مضى عليهم أكثر من 4 سنوات وحتى 5 الان.

سؤالي هنا: هل فترة ال4 سنوات تبدأ من تاريخ اصدار المرسوم أم اذا كانت العقود قد بدأت قبل المرسوم فيتم احتسابه من قبل وذلك وخاصة أن الماده السادسه من المرسوم تنص: " لا يجوز الاخلاء الا بعد مرور 4 سنوات من تاريخ (بدء العقد) " ولم تقل من تاريخ اصدار المرسوم.. أي قد يكون أن العقد قد بدأ قبل اصدار المرسوم.

أرجو منكم افادتي واذا عندكم أي معرفة بمحامي شاطر في هذه القضايا يرجى ارسال لي رقمه على الخاص عاجلا...

ومن عنده أي رد لمشكلتي ليفيدني بها فسأكون ممتنا له ولكم التحيه


أهلا أخي العزيز
أولا :- بخصوص موضوعك فأبدأ من مسألة القضاء التي شطب فيها القاضي الدعوى ، فشطب الدعوى يتم في حالة عدم حضور المدعي الذي رفع الدعوى للجلسة المنعقدة ، أي عدم حضورك الجلسة أدى إلى شطبها ، والشطب يعني عدم نظر موضوع الدعوى لأن هذا الإجراء يعتبر من الإجراءات الشكلية للقانون ، فالقاضي لم يرفض الدعوى وإنما شطبها مثل ما أسلفت بسبب عدم الحضور ، وفق المادة 84 من قانون الإجراءات المدنية والتجارية وبموجب المادة السابقة فإنه يمكنك تجديد الدعوى خلال 60 يوم من شطب الدعوى .

ثانيا :- بخوص سؤالك عن حساب مدة الإخلاء فإنه وفق فهمي المتواضع أن المدة تحسب من تاريخ صدور المرسوم السلطاني 72/2008 وليس من المدة الماضية ، وهناك أراء قد تخالف هذا الرأي ولكن وفق المفهوم لتشريع التعديلات الجديدة تتوافق مع ما ذكرته اعلاه .

ثالثا:-بخصوص الإخلاء فإن المادة (7) من المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 أوضحت الحالات التي يجوز فيها طلب الاخلاء حيث تنص على : استثناء من نص المادة (6مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء .

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .

ج- إذا اجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د– إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محال المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .
فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص . أضف إلى أن المادة (6) مكررا من ذات القانون تنص على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

وفي جميع الحالات يمكنك طلب الإخلاء وفق المادة7/د من القانون المذكور ،،،

بالتوفيق

العميد
22/02/2009, 10:35 AM
أخي العزيز المحامي


ماهي وضعيت العقود التي انتهت قبل صدور المرسوم السلطاني وتم إخطار المستأجر بالإخلاء قبل انتهاء العقد ، مع العلم بأنه تم الرد على الإخطار ، ولكن لم ترفع القضية في المحكمة إلا بعد وقت طويل من صدور المرسوم ؟

أرجو الرد عاجلا

في انتظار تعليقات المحامي

المحامي99
22/02/2009, 04:29 PM
أهلا أخي

بخصوص التعديلات الأخيرة التي صدرت بالمرسوم السلطاني 72/2008 فإنها تنطبق على العقود السارية وقت صدور التعديل ، وعليه حسب الموضوع المطروح أرى أنه المرسوم ينطبق على الواقعة مالم يتم الإخلاء الفعلي للعقار ، ويبقى القضاء هو الفاصل في مثل موضوعك .

تحيتي لك

العميد
23/02/2009, 09:07 AM
أهلا أخي

بخصوص التعديلات الأخيرة التي صدرت بالمرسوم السلطاني 72/2008 فإنها تنطبق على العقود السارية وقت صدور التعديل ، وعليه حسب الموضوع المطروح أرى أنه المرسوم ينطبق على الواقعة مالم يتم الإخلاء الفعلي للعقار ، ويبقى القضاء هو الفاصل في مثل موضوعك .

تحيتي لك

شكرا جزيلا لك محامينا القدير

وسنفيدكم إن شاء الله بما ستجري إليه الأمور لاحقا

راعي الوقفان
24/02/2009, 01:12 PM
اخي العزيز عندي استفسار بخصوص المرسوم السلطاني 72/2008 هل هو خاص فقط للمباني و المنشآت؟ ام ايضا يشمل عقود الايجار للاراضي سواء السكنية, التجارية, الصناعية و الزراعية و هنا سؤالي خاص بالاراضي الزراعي؟ حيث اني من مستأجري الاراضي الزراعي التابعة لوزارة الاوقاف و الوزارة قامت بزيادة الايجار السنوي لعقود هذا العام و ذلك بنسبة تصل الى أكتر من 500% اي اكثر من خمسة اضعاف المبلغ السابق و عند مناقشة الدائرة القانونية بالوزارة قالوا بأن المادة 6 من المرسوم تطرقة للمحال فقط دون التطرق للاراضي مفسرين كلمة محل على اساس انه مبنى او منشأه مع انه قد ورد في نفس المرسوم يستبدل بكلمتي ( عقد ) و ( العقد ) عبارة ( عقد الإيجار ) وبكلمة ( الإيجار ) كلمة ( الأجرة ) وبكلمتي ( المكان ) و ( العقار ) عبارة ( المحل المؤجر ) وذلك أينما وردت في هذه الأحكام . فهل هنا يمكن تفسير المحال على اساس انها المباني و المنشآت فقط ام ايضا تشمل الاراضي؟
ولكم جزيل الشكر

راعي الوقفان
26/02/2009, 09:27 AM
يا جماعة الخير طرحت استفساري هنا وما حد راضي يرد علي وينهم هالجماعة القانونين تراني انتظر الجواب الشافي

بنت الحباب
02/03/2009, 11:25 AM
سلام عليكم
لوسمحت عندي إستفسار

انا ساكنة في بناية من تاريخ 7/2007 م زفي بداية طلب المالك شيكات لمدة سنه وأنتهى السنه بدون مايطلب شيكات أخرى وكان إيجار 140 ريال
بدون عقد

ومن شهر قال يريد من هذا الشهر 170 ريال

هل يحق للمالك زياردة الإيجار وعلما بأنني أسكن بدون عقد ولا يعمل إي صيانه للشقه؟


شكرا بارك الله فيك

أم جلند
03/03/2009, 12:12 PM
موضوع جدا مفيد تشكروا علي


عندي سؤالين:
الأول:
هل هناك قانون يحمي المستأجرين في حين ان صاحب البناية يريد أن يبني دور اضافي ولا يوجد غير مدخل واحد للبناية يعني بالعماني بنعيش في خرابة لين ما يخلصوا بناء يعني هو ناوي يبني دور اضافي بمساحة 75% هل فيه حد لمدة البناء والا نتحمل سنة او اكثر ما في حد؟!!!!............وهل هناك قانون يمكننا من خلاله اجبار صاحب البناية على ايقاف الدق فوق رؤوسنا طول النهار؟ يعني هل هناك تحديد لساعات العمل مثلا؟ لانهم من 6 الصبح لين المغرب دق فوق الروووس!!!!
الثاني:
بخصوص الإيجار نحن ساكنين في البناية منذ 3 سنوات تقريبا وداخلين عالرابعة وبدون عقد.........طلب زيادة في الايجار من بداية 2009 واعطيناه الزيادة ..........بس هلى قانونيا يحق له رفع الايجار وهو في مرحلة بناء حيث ان المأجرين سيكونون في وضع لا يحسدون عليه!!!



ارجوا الإفادة بليييييييييييييييز

المحامي99
04/03/2009, 03:54 PM
اخي العزيز عندي استفسار بخصوص المرسوم السلطاني 72/2008 هل هو خاص فقط للمباني و المنشآت؟ ام ايضا يشمل عقود الايجار للاراضي سواء السكنية, التجارية, الصناعية و الزراعية و هنا سؤالي خاص بالاراضي الزراعي؟ حيث اني من مستأجري الاراضي الزراعي التابعة لوزارة الاوقاف و الوزارة قامت بزيادة الايجار السنوي لعقود هذا العام و ذلك بنسبة تصل الى أكتر من 500% اي اكثر من خمسة اضعاف المبلغ السابق و عند مناقشة الدائرة القانونية بالوزارة قالوا بأن المادة 6 من المرسوم تطرقة للمحال فقط دون التطرق للاراضي مفسرين كلمة محل على اساس انه مبنى او منشأه مع انه قد ورد في نفس المرسوم يستبدل بكلمتي ( عقد ) و ( العقد ) عبارة ( عقد الإيجار ) وبكلمة ( الإيجار ) كلمة ( الأجرة ) وبكلمتي ( المكان ) و ( العقار ) عبارة ( المحل المؤجر ) وذلك أينما وردت في هذه الأحكام . فهل هنا يمكن تفسير المحال على اساس انها المباني و المنشآت فقط ام ايضا تشمل الاراضي؟
ولكم جزيل الشكر


أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإنه استقر قضاءاً أن الاحكام التي تنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين وفقاً للمرسوم السلطاني 6/89 وتعديلاته لا تسرى طبقاً لنص المادة الأولى منه إلا على عقود الإيجار التي يلتزم فيها المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمساكن والمحلات التجارية أو الصناعية لمدة معينة لقاء أجر معلوم ، فلا تنطبق تلك الأحكام على عقود الإيجار التي ترد على الأرض الخالية أو الفضاء حتى ولو كانت من الأراض المخصصة للاغراض الصناعية أو التجارية أو السكنية أو الزراعية أو كان الغرض من عقد الإيجار اقامة منشأت سكنية أو تجارية أو صناعية عليها ، لأن العبرة بحالة الأرض المؤجرة عند التعاقد . ويترتب على ذلك عدم سريان أحكام المرسوم السلطاني رقم 6/89 على الإيجار الوارد على أرض خالية أو فضاء ، وبالتالي العلاقة يحكمها القانون العام عقد إيجار عام وعقد استثمار والعقد شريعة المتعاقدين .

تحيتي لك ،،،

المحامي99
04/03/2009, 03:55 PM
يا جماعة الخير طرحت استفساري هنا وما حد راضي يرد علي وينهم هالجماعة القانونين تراني انتظر الجواب الشافي

تم الإجابة على سؤالك أخي ،،،

المحامي99
04/03/2009, 04:14 PM
سلام عليكم
لوسمحت عندي إستفسار

انا ساكنة في بناية من تاريخ 7/2007 م زفي بداية طلب المالك شيكات لمدة سنه وأنتهى السنه بدون مايطلب شيكات أخرى وكان إيجار 140 ريال
بدون عقد

ومن شهر قال يريد من هذا الشهر 170 ريال

هل يحق للمالك زياردة الإيجار وعلما بأنني أسكن بدون عقد ولا يعمل إي صيانه للشقه؟


شكرا بارك الله فيك


أهلا أختي

بخصوص الموضوعفإن المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ



وعليه الزيادة فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد مرور ثلاث سنوات ، لأن العقد في هذه الحالة تجدد تلقائيا بقوة القانون ، وأقترح عمل عقد في البلدية تأسيسا على العقد السابق بنفس الشروط ,,,
ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


تحيتي ،،،،

أم جلند
07/03/2009, 12:34 PM
انتظر الرد بليييز

ehabghad2020
09/03/2009, 01:57 PM
وقع لي المكتب المسؤل عن البناية عقد غير مسجل و بعد حوالي عام قام المالك بتغيير المسؤل السابق عن البناية ورفض الإعتراف بالعقد وطلب مني إخلاء الشقة

ehabghad2020
09/03/2009, 01:59 PM
وقع لي المكتب المسؤل عن البناية عقد غير مسجل و بعد حوالي عام قام المالك بتغيير المسؤل السابق عن البناية ورفض الإعتراف بالعقد وطلب مني إخلاء الشقة

راعي الوقفان
12/03/2009, 02:44 PM
أهلا أخي العزيز

بخصوص موضوعك فإنه استقر قضاءاً أن الاحكام التي تنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين وفقاً للمرسوم السلطاني 6/89 وتعديلاته لا تسرى طبقاً لنص المادة الأولى منه إلا على عقود الإيجار التي يلتزم فيها المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمساكن والمحلات التجارية أو الصناعية لمدة معينة لقاء أجر معلوم ، فلا تنطبق تلك الأحكام على عقود الإيجار التي ترد على الأرض الخالية أو الفضاء حتى ولو كانت من الأراض المخصصة للاغراض الصناعية أو التجارية أو السكنية أو الزراعية أو كان الغرض من عقد الإيجار اقامة منشأت سكنية أو تجارية أو صناعية عليها ، لأن العبرة بحالة الأرض المؤجرة عند التعاقد . ويترتب على ذلك عدم سريان أحكام المرسوم السلطاني رقم 6/89 على الإيجار الوارد على أرض خالية أو فضاء ، وبالتالي العلاقة يحكمها القانون العام عقد إيجار عام وعقد استثمار والعقد شريعة المتعاقدين .

تحيتي لك ،،،
هل يعني ذلك انه يجوز للمؤجر زيادة الايجار السنوي متى ما اراد وبأي نسبة يريدها؟
هنا انا اريد جواب شافي لاني ما مستعد بصراحه اعطي الوزارة اي مبلغ اضافي على الايجار السنوي وما مستعد اني اتنازل عن الارض بأي ثمن كان حيث ان هذه الارض بيت مال و الشياب عمروها وتعبو عليها منذ اكثر من 60 سنه وما مستعد افرط فيها اليوم على شان خاطر فلان وعلان يحصل تكريم من الوزارة لانه جابلهم فلوس زيادة من ظهر الفقير

ٍSilent love
19/03/2009, 10:39 AM
صباح الخير على الجميع بداية ً

قضيتي ساكن منذ عامين في أحدا سكنات الايجار في روي السالفة العقد معقد شوي ساكنين في شقه تحتوي على خمس غرف مستأجر الشقه وموقع على العقد شخص آخر لاكن هالشخص أجر كل غرفه على حده يعني نحن ندفع أيجار الغرفة الى ساكنينها فقط في نهاية هالشهر المسؤول عن غرفتنه يبغه يطردني آخر الشهر بدون أي سبب يذكر كل ما قالي عنه انك أنت ما تناسبنه فالغرفه .

أنا شو راح أسوي الحين بما أني ما املك نسخه من العقد وطلبت نسخه منه وما رضه يعطيني ولا شي يثبت ذلك ؟؟
أرجوكم افيدوني السالفه على آخر الشهر أنا فالشارع الامر مستعجل .

MAMBOoO
20/03/2009, 02:47 PM
السلام عليكم أخي المحامي

انا مستأجر شقة سكنية مع أصدقائي الاثنين
الشقة باسمي والتشيكات بأسمائنا الثلاثة
صاحب العقاربعد مرور سنة العقد الأولى يرغب في 40% زيادة
ونحن بالطبع قابلنا الموضوع بالرفض
وكل محاميه ورفع علي قضية تأجير العقار باطنيا لأصدقائي
مع العلم انني في العقار من مدة 3 سنوات منها سنة بدون عقد والسنة الأخرى موثقة والاشكالية توجد في الستة أشهر من السنة الجارية وهو يرفض قبول الايجار
مع العلم انني لست مقيما في العقار بشكل دائم منذ بداية شغلي للعقار وذلك لطبيعة عملي التي تطلب الحضور الميداني خارج العاصمة ولكني اسكن في العقار في كل شهر مدة 5 - 7 ايام وأصدقائي يتواجدون فيها بشكل دائم بحكم عملهم في مسقط
القاضي طلب شهودا لاثبات العقد الباطني وهو قام بإحظار شاهدين يقول هو انهما يقيمان في البناية الأول أخو المؤجر يسكن في البناية منذ قرابة الشهر والثاني باكستاني الجنسية يقول انه يقطن في البناية مع انني لم أشاهده من قبل .. وقد شهد الاثنين انهما لم ييسبق أن رأياني في البناية

رأيك القانوني في القضية .. وكيف تتوقع حكم القاضي في هذه المسألة؟؟

مروش
25/03/2009, 10:31 AM
ممكن أرسلك على الخاص اذا يسمح وقتك أن ترد علي باسهاب :(

badr58958
29/03/2009, 08:27 AM
أخي مشكوووووووووور

نفر1
03/04/2009, 03:11 AM
سؤال : تعاقد شخص على استاجار شقة لمدة سنة وبعد انقضاء السنة خيره المالك اما مضاعفة الإيجار واما المغادرة.

وبما أن العقد شريعة المتعاقدين هل يجيز هذا للمالك حرية التصرف بعقاره بعد انقضاء السنة ام ان هناك ما يجبره على قبول تجديد العقد للمستأجر بنفس المبلغ السابق؟

العميد
05/04/2009, 12:07 PM
أهلا أخي

بخصوص التعديلات الأخيرة التي صدرت بالمرسوم السلطاني 72/2008 فإنها تنطبق على العقود السارية وقت صدور التعديل ، وعليه حسب الموضوع المطروح أرى أنه المرسوم ينطبق على الواقعة مالم يتم الإخلاء الفعلي للعقار ، ويبقى القضاء هو الفاصل في مثل موضوعك .

تحيتي لك

أخي العزيز

أثناء الجلسة الأخيرة للقضية قدم المؤجر مذكرة جديدة يبين فيها بأنه يريد الشقة كسكن لإبنه وهذا سبب جديد ، إلا أنني رديت عليه بأن هناك شقق أخرى في نفس البناية وبنفس مواصفات شقتي خالية بموجب أحكام قضائية وكان رده بأن هذا كلام ليس به دليل.

القاضي حجز الدعوى للحكم

ما هو رأيك القانوني وتوقعك للحكم؟؟



عــــــــــــــــــــــــــــاجـــــــــــــــــــ ـــــل

العميد
08/04/2009, 08:01 AM
أخي العزيز المحامي


ماهي وضعيت العقود التي انتهت قبل صدور المرسوم السلطاني وتم إخطار المستأجر بالإخلاء قبل انتهاء العقد ، مع العلم بأنه تم الرد على الإخطار ، ولكن لم ترفع القضية في المحكمة إلا بعد وقت طويل من صدور المرسوم ؟

أرجو الرد عاجلا

أهلا أخي

بخصوص التعديلات الأخيرة التي صدرت بالمرسوم السلطاني 72/2008 فإنها تنطبق على العقود السارية وقت صدور التعديل ، وعليه حسب الموضوع المطروح أرى أنه المرسوم ينطبق على الواقعة مالم يتم الإخلاء الفعلي للعقار ، ويبقى القضاء هو الفاصل في مثل موضوعك .

تحيتي لك



شكرا جزيلا لك محامينا القدير

وسنفيدكم إن شاء الله بما ستجري إليه الأمور لاحقا



أخي العزيز

أثناء الجلسة الأخيرة للقضية قدم المؤجر مذكرة جديدة يبين فيها بأنه يريد الشقة كسكن لإبنه وهذا سبب جديد ، إلا أنني رديت عليه بأن هناك شقق أخرى في نفس البناية وبنفس مواصفات شقتي خالية بموجب أحكام قضائية وكان رده بأن هذا كلام ليس به دليل.

القاضي حجز الدعوى للحكم

ما هو رأيك القانوني وتوقعك للحكم؟؟



عــــــــــــــــــــــــــــاجـــــــــــــــــــ ـــــل

الحمد لله رب العالمين

صدر أمس حكم المحكمة الابتدائية برفض طلب الإخلاء
:نطوط::نطوط:

abunwar
10/04/2009, 08:36 PM
أهلا أخي العزيز

أولا :- بخصوص سؤالك أولا يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك فإنه يمكنك أن تتقدم لدى البلدية وسوف يتم إستدعاء المؤجر حتى يتم تحرير العقد ويتم توثيق العقد منذ أخر زيادة قام بها المؤجر , وفي حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4)

وبناءً عليه فإنه في هذه الحالة ( حالة رفض صاحب العقار عمل عقد الإيجار ) فإنه يحق للمستأجر بأن يتوجه إلى البلدية المختصة قسم تسجيل عقود الإيجار وتوثيقها حتى يتم عمل عقد الإيجار ويحسب منذ أخر زيادة إيجارية قام بها المستأجر وذلك حتى تنطبق عليه مواد المراسيم السابقة وفي هذا الخصوص فإن البلدية سوف تقوم بدورها لتسجيل العقد ومخاطبة المؤجر ولمزيد من الإيضاح فإنه يمكن الرجوع إلى موظف البلدية المختص وسؤاله عن الكفية .

ثانيا :- المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ

وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة ، وبالتالي في حالتك فإنه بما أن أخر زيادة كانت في 3/2008 مبلغ 90 ر.ع فإنه لا يحق له طلب الزيادة إلا بعد ثلاث سنوات من هذا التاريخ ، وفي جميع الحلات توجه إلى البلدية حتى يتم تسجبل العقد .

تحياتي ،،،

السلام عليكم أخي المحامي وبعد ،،

أنا موضوعي نفس الموضوع أعلاه وساكن في نفس البناية ، المهم عملنا عقود ووقعنا عليها ورحنا البلدية عشان نوثقها ويخاطبوا المؤجر ولكن البلدية ردوا بالرفض وقالوا أنا انتو ماعندكم عقد وإحنا مالنا دخل وما راح نفيدكم ، كلمنا مدير البلدية شخصياً ونفس الرد طبعاً .
المهم رفعنا قضية في المحكمة ضد المؤجر وطلبنا الوحيد كان عمل عقد للشقق وفي مذكرة رد المدعي علية ( المؤجر) أعترف أننا استأجرنا الشقة منذ التاريخ المحدد ولكن طالب الحكم برفض الدعوى لعدم وجود عقد مستشهدا بالمرسوم السلطاني الأخير ، ردينا علية بأنه أعترف والاعتراف سيد الأدلة إنا مستأجرين و أرفقنا إيصالات الدفع جميعا علما بان آخر زيادة 90 ريال شهر 3 \2008 ، المؤجر موكل محامي ، طبعا القضية تأجلت الجلسة الأخير رفع المدعي علية دعوى فرعية يطالبنا بالخلاء أو زيادة الأجرة إلى 160 ريال علما بأنه طالبنا في مذكرة رده الأولى ب 140 وراح يعمل عقد ، يعني زيادة 78 % .

ردينا في مذكرتنا على الدعوى الفرعية أن المؤجر يناقض نفسه وقصده زيادة الأجرة واستشهدنا بالمرسوم السلطاني المذكور.... ناسف للإطالة

نرجوا الإفادة مع الشكر ،،

abunwar
15/04/2009, 04:12 PM
السلام عليكم أخي المحامي وبعد ،،

أنا موضوعي نفس الموضوع أعلاه وساكن في نفس البناية ، المهم عملنا عقود ووقعنا عليها ورحنا البلدية عشان نوثقها ويخاطبوا المؤجر ولكن البلدية ردوا بالرفض وقالوا أنا انتو ماعندكم عقد وإحنا مالنا دخل وما راح نفيدكم ، كلمنا مدير البلدية شخصياً ونفس الرد طبعاً .
المهم رفعنا قضية في المحكمة ضد المؤجر وطلبنا الوحيد كان عمل عقد للشقق وفي مذكرة رد المدعي علية ( المؤجر) أعترف أننا استأجرنا الشقة منذ التاريخ المحدد ولكن طالب الحكم برفض الدعوى لعدم وجود عقد مستشهدا بالمرسوم السلطاني الأخير ، ردينا علية بأنه أعترف والاعتراف سيد الأدلة إنا مستأجرين و أرفقنا إيصالات الدفع جميعا علما بان آخر زيادة 90 ريال شهر 3 \2008 ، المؤجر موكل محامي ، طبعا القضية تأجلت الجلسة الأخير رفع المدعي علية دعوى فرعية يطالبنا بالخلاء أو زيادة الأجرة إلى 160 ريال علما بأنه طالبنا في مذكرة رده الأولى ب 140 وراح يعمل عقد ، يعني زيادة 78 % .

ردينا في مذكرتنا على الدعوى الفرعية أن المؤجر يناقض نفسه وقصده زيادة الأجرة واستشهدنا بالمرسوم السلطاني المذكور.... ناسف للإطالة

نرجوا الإفادة مع الشكر ،،
أخــي المحامي

أرجو الرد على موضوعي أعلاه....

ثلج مشوي
20/04/2009, 06:32 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

لدينا منزل مستأجر من قبل أحد المسؤليين العمانيين الكبار في الدولة ، وقد قمنا بمخاطبته وديا - لقاء مباشر - برغبتنا في عدم تجديد العقد بسبب رغبتنا في سكن المنزل حيث ان المنزل الحالي أصبح ضيقا على العائلة ووعدنا بالإخلاء وكان اللقاء قبل موعد إنتهاء العقد بستة أشهر تقريبا ، وبعد 3 اشهر قمنا بإرسال خطاب له للتاكيد على رغبتنا وأستلمه ولكن لم يوقع وعند إنتهاء العقد طلب منا التجديد له بحجة انه لم يجد منزل مناسب له ، فرضخنا لمطالبه كون العلاقة بيننا جيدة .

وتم التجديد لمدة سنة إبتداء من 7-2007 والى نهاية 7-2008 وتكرر نفس السيناريو بعد إنتهاء العقد ولكن هذه المرة طلب منا زيادة الايجار وكانت إجابتنا بالرفض حيث أن حاجتتنا للمنزل ملحة جدا ، واعطيناه رسالة برغبتنا ولكنه رفض التوقيع والإستلام، فقمنا بارسال الرسالة بالفاكس على مكتبه - نسخة الفاكس تظهر ان الفاكس قد وصله - وخاطبنا البلدية برغبتنا بعدم التجديد ، وارسلنا له رسالة بالبريد المسجل وقد رفض استلامها !!

ذهبنا الى لجنة التوفيق والمصالحة وتم إستدعائه ولم يحضر على الاطلاق ، فقمنا برفه قضية بعد إنتهاء العقد بثلاثة اشهر تقريبا - لم يدفع خلالها الاجرة - وبعد عدة جلسات تم الحكم بعدم احقيتنا للحصول على المنزل بحجة عدم عدم مخاطبتنا له بذلك كتابة والزمتنا المحكمة بتسجيل العقد ، فقمنا بالاستئناف وتم الحكم ايضا لصالحة على الرغم من اننا قد اكدنا في الدعوى اننا نرغب في الاخلاء بقصد ان نقوم بإستعمال المنزل بغرض السكن فيه وليس اعادة طرحه للإيجار مع العلم بانه قام بإيداع اجرة المنزل لدى المحكمة بعد تلقيه بلاغ من المحكمة بأمر الدعوى القضائية فقط ، وخلال تلك الفترة لم يطالبنا بتجديد العقد ولم يعلم البلدية المختصة كذلك
الان مضى على إنتهاء العقد ما يقرب العشرة اشهر ..

ما هو الحل ?

وشكرا لكم

لجين98
21/04/2009, 01:42 AM
انا بعد اريد تساعدوني رسلتلكم قضيتي وما حصلت رد انزين علالقليلة قولوا رايكم قضيتي التاليه
ياأهل القانون اغييييييييثووووووووناااااااااا
نحن صارلنا 16 سنه متشتتين في بيوت الاجار سنحت الفرصة واشترينا ارض قبل النكسة ألاقتصاديه ولحقناها بأريضن ثانيات على أساس نبيعهن ونبني بثمنهن لأنه الكل كان متوقع ارتفاع الأسعار ولأنا ما نريد ندخل في دوامة القروض الربويه وبدينا نخطط للحلم المنشود (المهدود) جمعنا الخرائط والسكاتشات ونزور مواقع البنايات إلي في طور الإنشاء ونجمع صور ومعلوما عن الأسعار و..............
وأخير اخترنا خريطتنا ووضعنا فيها معظم أمنياتنا وفهدا الوقت لاحت لنا سحابة حبلى وحسينا إن أخير جاننا الفرصة المنتظرة_شركة مقاولات تبني بالإقساط وبمواصفات عالية الجودة -صح شوي غاليه بس احسن من البنوك _ وركضنا اليها نريد نسبق دور مثل الي يمشي دهور وشاف خميله فصحراء
واخذنا نسخه من صيغة العقد وبدينا نذاكرها كانا طلبة ثانويه ماخلينا حرف ماركزنا فيه واستشرنا الكل من معارفنا والي عندهم خبره وبعد ماحصلنا الدعم المعنوي انطقنا نريد الغيمه تمطر مكذاك؟
العقد يقول خلال سنة البناء ندفع ثلث المبلغ اقساط شهريه وبعد مانستلم المفاتيح باقي المبلغ يقسط على خمس سنوات
شرط جزائي اذا تأخروا في التسليم يدفعوا غرامه شهريه
واذا تأخرنا في القسط يتأخر البناء
بدأ الحفر..........- تذكر الغيمة بو اول شكلها وابل مامطر خير –وبدأت تهل على راسنا................
لأن الأرض قريبه من البحر وفيها بئر لما حفروا بداء يتدفق الماء وصارت الارض عباره عن حوض طبيعي طبعا الشركه قالت الماء لم يرد ذكره في العقد
ودفعنا 4الاف في ما تحت الاساس من حجر مختلف الاحجام الى اسمنت الى معدات ضغط الى خلافه............طبعا في هذا المأزق راحت الارض الاولى.
ونتعشنا لما ارتفعة الاسعار نفسيا وحسينا انا فزنا بالوقت بدل الضائع أو في الضربات الترجيحية ماعندنا خبر انه بيحتسبوها تسلل سمعتوا تسلل في الترجيحيه
وبداء العمل يمشي مشي العرنجلي نحن ندفع اقساطنا وهم يوم يشتغلو واربع يتغيبوا (خلال اربعة اشهر ماطلع من الحفره غير شوية حديد مربط)
نست اقولكم انه الشركه طلع ماعندها عمال اصلا . مأجره عمال من هالمقاولين الكحيانين يعني اكنك يابو زيد ماغزيت وكمل الفصل الاول بهروب العمال
وبداء الفصل الثاني ‘وبدينا رحله العلاج الطويله مسرحها اروقت المحكمه بدايتا لازم تدفعوا عشان نسجل القضيه دفعنا‘ بعد المحامي‘ وخبير المعاينه ونحن ندفع موعودين كل المبالغ بترجع اول ماينطق القاضي بالحكم وفي هذه الفتره المأجر طالبنا بأخلاء البيت ومانحصل بسبب أرتفاع الاسعارإلا بضعف المبلع الي كنا ندفعه ولازم ندفع مقدم سنه ونصف طبعا كان الحل الوحيد الارض الثانيه وراحت
مجريات الجلسات اقصى شيء حصل فيها خبير المعاينه وآخر شيء طلع ممن استبعدوا من العمل بسبب اتستغلال منصبهم الوظيفي في مصالحهم الشخصيه أي تقريره مامنه فايده ولازم يعينوا خبير ثاني الامر الي ما عرفتوه ان الموقع بعد الانواء المناخيه الي مرتبها الغالية عمان أصبح خراب بعد ماجلس الماء في الحفره حوالي 3شهور هذا الخبير ويش بيعاين ...........؟ماأعرف
واين نعطي بعمرنا ؟
لحد متى بتظل القضيه معلقه ؟
وبيعوضونا عن ويش ولا ويش
عن المال الي دفعناه
او عن إجار البيت الي أستأجرناه او عن الاراضي اللي بعناهن وكان ممكن لو انتظرنا بسعرهن نبني
أو عن الفارق الي صار بسبب ارتفاع الاسعار في البناء
ولا البهدله الي يتبهدلوها اولادنا بسبب تنقلهم من مدرسه الى أخرى لدرجة انه ولا واحد منهم ضل بمدرسة 4سنوات
ا و الوضع المادي المتردي اللي عايشنه لمدة سنتين او احوالنا النفسيه الي كل يوم في تردي ياأهل القانون اغييييييييييثووووووووووونااااااااااااااااااا

العقل و المنطق
30/04/2009, 05:23 PM
انا اسكن بالايجار ومضى على اول عقد قمت بالتوقيع عليه اربع سنوات و صلتني رسالة من المالك قبل ثلاث شهور من موعد تجديد العقد تطالبني بالاخلاء لرغبة مالك البناية تسكين احد موظفية التزمت طيلة الاربع سنوات بالدفع المقدم عن سنة لم يحدث اي خلاف بيني و بين المالك و لو طلب مني زياده على الايجار لكنت استجبت لطلبة لا ارغب بالخروج من البيت و لكن ما الحل في مثل هذه الحالة هل اقوم برفض الاخلاء و ترك الامر للقضاء حيث انه لا يوجد سبب وجيه للاخلاء ام هناك حلول اخرى و في حالة ترك الموضوع للقضاء هل يوجد احتمالية بفوزي بقضية ضد هذا المالك

شرار
05/05/2009, 02:09 PM
أما مسألة طلب الزيادة والتهديد بأن أخوه يريد أن يسكن المكان المؤجر فإنه مخالف للقانون ولا يحق له ذلك لأن الأخ لا يعتبر من الدرجة الأولى أو الثانية وعليه أخي توجه إلى البلدية ولا يستطيع أن يطلعك بسبب المخافات التي أوضحتها (( المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ ))



اخي ممكن توضح لي النقطة الي طرحتها وهي بخصوص الاقارب من الدرجة الاولى او الثانية حيث ذكرت ان الاخ ليس من الدرجة الاولى او الثانية .؟؟؟؟ فمن هم الاقارب في المادة المنصوص عليها في القانون

سلطان محمد
06/05/2009, 04:37 PM
أما مسألة طلب الزيادة والتهديد بأن أخوه يريد أن يسكن المكان المؤجر فإنه مخالف للقانون ولا يحق له ذلك لأن الأخ لا يعتبر من الدرجة الأولى أو الثانية وعليه أخي توجه إلى البلدية ولا يستطيع أن يطلعك بسبب المخافات التي أوضحتها (( المادة (6) من المرسوم 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ ))



اخي ممكن توضح لي النقطة الي طرحتها وهي بخصوص الاقارب من الدرجة الاولى او الثانية حيث ذكرت ان الاخ ليس من الدرجة الاولى او الثانية .؟؟؟؟ فمن هم الاقارب في المادة المنصوص عليها في القانون

الاخ من الدرجه الاولي ويحق لك اجازة وفاه اذا قدر الله 3 ايام كامله .:غاضب::غاضب:
http://www.s-oman.net/avb/showthread.php?t=400248&highlight=%C7%D3%CA%DD%D3%C7%D1+%CF%D1%CC%C7%CA+%C 7%E1%C7%DE%C7%D1%C8

شوف هذا الرابط
الدرجة الاولى :
الاب والام والاخ والاخت والابناء والزوجات
الدرجة الثانية :
العم والعمة والخال والخالة
الدرجة الثالثة :
الجد والجده
الدرجة الرابعة :
ابنة العم وابن العم وابن الخال وابنة الخالة

استحلفكم بالله من أين لكم بهذه المعلومه :غاضب::غاضب:
اذا كان الاخ والاخت ما من الدرجه الاولي ولا الثانيه من اي درجه اذاا ؟؟؟ .

abunwar
06/05/2009, 05:57 PM
أخــي المحامي

أرجو الرد على موضوعي أعلاه....




يا أخي المحامي تراك ما رديت على الموضوع وتقولنا رايك !!!

النطق بالحكم 30 مايو ... والله يستر بس

المغترب
07/05/2009, 04:53 PM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
جزاكم الله الف خير لما تقدمونه من نصيحه

عندي بيت في مسقط مؤجر منذ 4 سنوات وانا الان في مهمة عمل خارج السلطنه وان شاء الله سوف اعود الي عمان في شهر 8 عقد ايجار المنزل ينتهي بنهاية شهر 5 هذه السنه ارسلت رساله اخطار للمستئجر بتاريخ 12 2008 باخلاء المنزل اي قبل انتهاء مدة العقد ب 6 اشهر وقد شرحت للمستئجر باني سوف اعود الي منزلي وايظا قد مضي علي سكنه للبيت 4 سنوات كاملات
المستئجر وقع استلام الرساله ولكنه طلب مهله حتي شهر 10 كحد اقصي في الحقيقه كنت متعاطف مع المستئجر وسوف اعطيه المهله حتي شهر 10 كحد اقصي لانه صراحة بعد شهر 10 سوف اكون بحاجه للسكن في بيتي ولا استطيع ان اسكن مع الاهل

سؤالي هو: هل يحتاج الي عقد ايجار رسمي في هذه المده وهل يمكن توقيع عقد لمدة 5 اشهر
انا اريد اكون مع القانون حيث كل الاطراف تكون حقوقها مصونه

لكم جزيل الشكر

tabeb but
10/05/2009, 08:32 PM
استفساري هو:
عماره موجره بالكامل لشخص يقيم فيها مشروع سياحي بعقد موثق من خمس سنوات بالتحديد 2005 وحصلت الطفره في الاسعار لكن صاحب العماره لم يزد ريال واحد خلال الخمس سنوات وبعد انتهاء العقد رفض المؤجر تجديد العقد للمستاجر بحجة ان عماره من 8 شقق لا يقل ايجارها عن الف ريال عماني و500 ريال لا تكفي الا ان المستأجر تعهد بدفع ما يطلبه الموجر وهو مبلغ الالف ريال على ان يجدد العقد وبالفعل تم توقيع العقد من كلا الطرفين بمبلغ وقدره 1000 ريال لثلاث سنوات اخرى الا ان البلديه وعند ذهاب المستأجر لتوثيق العقد وبنيه مبيته منه على ان يزيد فقط ما نسبته 7% مستندا بذللك للمرسوم السلطاني في هذا الشأن تم شطب المبلغ من اوراق العقد من قبل موظف البلديه ووضع مبلغ 535 بعد زيادة 7% دون اخطار المؤجر بذلك. ولم يعلم الؤجر بذلك الا بعد استحقاق ايجار الشهر الاول ليتفاجأ بحجة المستأجر وتصرف البلديه دون اخطاره.
الاسئله:
1) ما يترتب قانونيا على البلديه من شطب او تغيير في بند من بنود العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر بالاتفاق مع الطرف الثاني(المستأجر) ودون اخطار الطرف الاول(المؤجر).
2)مدى أحقية الطرف الاول(المؤجر)قانونا من فسخ العقد الجديد بحجة عدم علمه مسبقا بقيمة الايجار وما حدث من نيه مبيته لدى المستأجر بتعهده الشفوي والكتابي في العقد بدفع المبلغ المتفق عليه وهذا مالم يحدث وبحجة ان العقار يستحق مبلغ اكبر من 500 ريال في الفتره الحاليه تقديرا وقياسا بالعقارات المشابهه له.وما هي الحالات التي يمكن فيها فسخ العقد؟
3)هل هناك اختلاف لو كان المستأجر شخص اخر غير المستاجر الاول بمعني هل لو كان المستأجر شخص جديد غير الشخص الي صارت معه المشكله هل يستطيع هو ان ايضا يتذرع بعقد الايجار القديم 500 ريال بالتعاون مع المستأجر القديم او ما شابه ذلك وبالتالي حصول نفس المشكله ام هناك اختلاف.

افيدونا افادكم الله ..

سما الافاق
13/05/2009, 11:33 PM
هل يمكم ابرام عقد ايجار جديد لمدة 3 اشهر؟؟

جبل شاهق
16/05/2009, 12:48 AM
اخي العزيز المحامي 99 :
عندنا شقة مستاجرة من قبل سفارة اجنبية لمدة سنة ويسكن فيها احد موظفيها, وقامت السفارة بدفع مبلغ الايجار للسنة الماضية وعقد الايجار تجدد تلقائيا لسنة اخرى ولم تخطرنا السفارة رسميا بالتجديد لفترة جديدة او عدم التجديد قبل انتهاء العقد والموظف ما زالت اغراضه موجودة داخل الشقة وسافر ولم يرجع والعقد انتهت فترته بالكامل بتاريخ 15/5/2009 م ,كيف نتصرف في هذه الحالة ؟

القلب الرقيق
16/05/2009, 06:16 PM
في حالة إخلاء الشقة من المستأجر (برضاء الطرفين) , هل يُلزم القانون عليه أن يقوم بإصلاح وصيانة الشقة ؟
حيث أني سوف أقوم بإخلاء الشقة وطلب مني المالك الصيانة , مع العلم أني زدت في الأيجار بعد السنة الأولى بنسبة 14% وبعد السنة الثانية بنسبة 23% والأن كملت 3 سنوات؟

المحامي99
16/05/2009, 08:09 PM
في حالة إخلاء الشقة من المستأجر (برضاء الطرفين) , هل يُلزم القانون عليه أن يقوم بإصلاح وصيانة الشقة ؟
حيث أني سوف أقوم بإخلاء الشقة وطلب مني المالك الصيانة , مع العلم أني زدت في الأيجار بعد السنة الأولى بنسبة 14% وبعد السنة الثانية بنسبة 23% والأن كملت 3 سنوات؟

أهلا أخي

تنص المادة (13) من المرسوم السلطاني 6/89 على (( يلتزم المستأجر بتسليم المكان إلى المؤجر في نهاية العقد بالحالة التي تسلمه عليها ، إلا ما يكون قد أصابه من هلاك أو تلف بسبب الإستعمال العادي أو لسبب لا يد له فيه . ويلتزم بإصلاح أي تلف في المكان المؤجر نتيجة سوء الإستعمال ))

وعليه فإن المادة صريحة ، وفي حالة الإتفاق أثناء إنها العقد بالتراضي فإنه ينطبق عليها وعليه تقاس الحالة على المادة الموضوحة ولك الشكر ،،

تحيتي ....,

المحامي99
16/05/2009, 08:14 PM
اخي العزيز المحامي 99 :
عندنا شقة مستاجرة من قبل سفارة اجنبية لمدة سنة ويسكن فيها احد موظفيها, وقامت السفارة بدفع مبلغ الايجار للسنة الماضية وعقد الايجار تجدد تلقائيا لسنة اخرى ولم تخطرنا السفارة رسميا بالتجديد لفترة جديدة او عدم التجديد قبل انتهاء العقد والموظف ما زالت اغراضه موجودة داخل الشقة وسافر ولم يرجع والعقد انتهت فترته بالكامل بتاريخ 15/5/2009 م ,كيف نتصرف في هذه الحالة ؟


أهلا أخي

في مثل حالتك فإن المرسوم السلطاني 72/2008هو الذي ينطبق على الواقعة ، فبما أنه لم يقم أي طرف بإبداء رغبة الإخلاء وفق المرسوم الموضح فإن العلاقة لا زالت مستمرة بينكم ، وعليه المفهوم أن العقد يعتبر للغرض السكني ، وفي هذه الحالة لا يجوز طلب الإخلاء إلا بعد أربع سنوات ، وعليه أنصحك أن تتطالب السفارة طالما هي المتعاقدة معك بقيمة الإجارات المتأخرة ، وفي حالة عدم السداد يحق لك التقدم بشكوى للمطالبة بحقك ويعتبر العقد ساري ، هذا بإختصار ولك الشكر

تحيتي لك ////

المحامي99
16/05/2009, 08:20 PM
هل يمكم ابرام عقد ايجار جديد لمدة 3 اشهر؟؟


أهلا أخي

طبعا يحق لكم أن تبرموا عقدا لمدة ثلاثة أشهر والقانون لم يحدد أقل مدة لتسجيل العقود ، وهو حق مشروع لحفظ الحقوق ،،

تحيتي لك ،،،

القلب الرقيق
16/05/2009, 08:27 PM
أهلا أخي

تنص المادة (13) من المرسوم السلطاني 6/89 على (( يلتزم المستأجر بتسليم المكان إلى المؤجر في نهاية العقد بالحالة التي تسلمه عليها ، إلا ما يكون قد أصابه من هلاك أو تلف بسبب الإستعمال العادي أو لسبب لا يد له فيه . ويلتزم بإصلاح أي تلف في المكان المؤجر نتيجة سوء الإستعمال ))

وعليه فإن المادة صريحة ، وفي حالة الإتفاق أثناء إنها العقد بالتراضي فإنه ينطبق عليها وعليه تقاس الحالة على المادة الموضوحة ولك الشكر ،،

تحيتي ....,

أخي محامي 99 , شكرا على الرد . الشقة تحتاج إلى صبغ و حنفيات وأضواء و مراوح نتيجة الإستخدام العادي , القانون لم يوضح ما هو الإستخدام العادي ! و أشكرك على الرد.

سلطان القلوب
17/05/2009, 01:27 AM
عندي استفسار لو سمحت
استأجرنا سكن في منطقه ما وتم ابرام العقد لمدة خمس سنوات اكملنا ثلاث سنوات واردنا تغير السكن ف اخبرنا صاحب السكن فقال لنا يجب علينا دفع ايجارات السنتين الباقيات ليسمح لنا للمغادره فما راي القانون في هذا وشكرا

هارون5
18/05/2009, 11:14 AM
عندي سؤال لو سمحتو
اين اذهب لرفع دعوى قضائيه على المستأجر ؟؟ وهل هناك رسوم ؟ وماذا احتاج اخذ معي ؟؟
وشكرا لكم ...

abunwar
21/05/2009, 03:00 PM
يا أخي المحامي تراك ما رديت على الموضوع وتقولنا رايك !!!

النطق بالحكم 30 مايو ... والله يستر بس




أخي المحامي ، لو تكرمنا برأيك القانوني بنكون شاكرين
:مستغرب:

جبل شاهق
28/05/2009, 08:53 AM
أهلا أخي

في مثل حالتك فإن المرسوم السلطاني 72/2008هو الذي ينطبق على الواقعة ، فبما أنه لم يقم أي طرف بإبداء رغبة الإخلاء وفق المرسوم الموضح فإن العلاقة لا زالت مستمرة بينكم ، وعليه المفهوم أن العقد يعتبر للغرض السكني ، وفي هذه الحالة لا يجوز طلب الإخلاء إلا بعد أربع سنوات ، وعليه أنصحك أن تتطالب السفارة طالما هي المتعاقدة معك بقيمة الإجارات المتأخرة ، وفي حالة عدم السداد يحق لك التقدم بشكوى للمطالبة بحقك ويعتبر العقد ساري ، هذا بإختصار ولك الشكر

تحيتي لك ////


الله يبارك فيك وشكرا جزيلا لك .
المستأجر أخلى الشقة بتاريخ27/5/2009 م , بينما فترة التعاقد كانت للفترة من 15/5/2008 م إلى14/5/2009 م , ولم تدفع السفارة مبلغ الايجار للفترة من 15/5/2009 م الى تاريخ 27/5/2009 م , والشقة بحاجة الى صيانة .
هل من الافضل ان اقوم بتأجير الشقة ام اترك الشقة خالية وارفع ضدهم قضية ؟
علما بان قيمة الايجار الحالي اذا تم التأجير اقل من الايجار الذي تدفعه السفارة سابقا .
وهل تنصحني بأن اقوم بتأجير الشقة حاليا لجهة اخرى وارفع ضدهم قضية بقيمة مبلغ الايجار المتاخر للفترة من 15/5/2009 م وحتى 27/5/2009 م , وهل تنصحني بأن أعمل صيانة للشقة واحمل السفرة لاحقا قيمة الصيانة ؟
ارجو التكرم بإفادتي كيفية التصرف في هذه الحالة ؟
شاكرا لك عزيزي على جهودك الكبيرة .

ندى الجبال
30/05/2009, 11:57 AM
السلام عليكم - اخي المحامي 99

إستأجرت شقة وينتهي عقدي في نهاية شهر 7-2009 واكون اكملت 3 سنوات من مدة الايجار.
- البناية فيها4 شقق ,وحده منهم لواحد من اهل صاحب البناية والإيجارموحد للحين بس خبرنا صاحب المكتب الي ندفع عن طريقه الإيجار(شفهيا) إنه لما نجدد العقد صاحب البناية بيرفع الإيجارمن 110 إلى 150 يعني اكثر من (7%)
لانه العام الماضي اجرشقه من الي فالبنايه لشخص ب 150 ريال - لأنه المستاجر في هذي الشقه طلع منها والحين الشخص الجديد يدفع شهريا 150 للإيجار- ولهذا السبب يريد صاحب البناية يرفع السعر للشقق الثلاث والرابعه تظل مثل ما كانت ب 110 ريال لانه المستأجر يخصه.

أنا رافض هذي الزياده لانها اكثر من (7%)
- البناية قديمه وتحتاج كثير من الصيانه.
- في هذي الحالة كيف اتصرف مع صاحب البناية اخاف يقول طلعوا بسبب رفضنا لدفع الزياده والحين بصراحه صعب الواحد يحصل على مكان اللإيجار وخصوصا إذا عنده عائله.
- اريد اعرف في حالة رفضي اني ادفع اكثر من (7%) ووصلت القضية للمحكمة هل بيلزمني اني اطلع مع العلم بانه ماعنده اسباب لخروجنا من الشقه الا بسبب رفضنا اننا ندفع له ال 150 الزياده الي هو طالبها .......

اتمنى الإفاده منكم ؟؟؟؟؟؟؟؟

واخر سؤال اذا عندي استفسار بخصوص تعويض الإصابات من شركات التأمين بسبب حادث , هل ممكن تفيدني فيه , بغيت اعرف الإجابة علشان اطرح الموضوع ..........

واشكركم على رحابت صدركم جزيل الشكر.

abunwar
30/05/2009, 01:38 PM
أخي المحامي ، لو تكرمنا برأيك القانوني بنكون شاكرين
:مستغرب:

تم رفض الدعوى المدنية والدعوى الفرعية
القاضي أختار الأسهل لانه ما قدر يحل مشكلتنا وبذلك نحن ما زلنا مستأجرين بدون عقد والمؤجر ما خذ راحتى لا صيانه ولا يحزنون

عاش القانون

قلم الأحرار
03/06/2009, 12:38 AM
أخي الفاضل

انا مستأجر محل تجاري من سنتين بعقد بلدي موثق وعند انتهاء العقد بثلاث أيام قام صاحب المحل بإرسال اخطار بالإخلاء عن طريق البريد العاجل .

فهل يحق له بالقانون ان يجبرني على الاخلاء

البدرa
20/06/2009, 11:54 PM
لدي استفسار هل يمكن تحويل نظام توين فيلا الى نظام شقق اى تاجير كل طابق كمنزل او شقة مستقلة علما بان نظام الشقق في المنطقة ممنوع وموقع الارض وسطية اى محاطة باراضى ومنازل قائمة وليست على الشارع وكما تلاحظ لى من اعلانات الايجار لنظام توين تؤجر كل فلة كاملة دون تجزئة فلو قمت بتجزئة كل فلة على حسب الطوابق مثلا الطابق الارضي لشحص والثاني لشخص آخر والثالث كذلك وبذلك يكون لدي 6 شقق لعدد 2 فيلا

وهل يمكننى التاجير بعقود رسمية من البلدية اى ان البلدية لا تمانع مثل هذا التقسم ويكون كل طابق كشقة او منزل مستقل بعقد ايجار فالمعروف ان توين فيلا بدرجين لكل فيلا اى سيكون درج واحد لكل 3 شقق
وفي حال وجود معارضة من الجيران لهذا النظام بحجة انة يكشف منازلهم هل سيكون لهم الحق فى منعي

فاني على وشك عمل مشروع نظام توين شقق اذا لم تكن هناك موانع قانونية :نطوط:

ارجو من تكون لدية معرفة في قانون البناء والاسكان وعقود الايجار افادتى للعلم سئلت عن نظام الشقق فقالوا انة ممنوع وغير ممكن

coas-sohar
22/06/2009, 10:38 AM
شكرا اخي العزيز على ما تفعله و جزاك الله الف خير.

Last day
27/06/2009, 01:35 PM
السلام عليكم

انا مستاجر شقة في مسقط بس صاحب العمارة الحين يريد اضافة بعض الشقق في الطابق الثاني وطبعا الكل عارف الازعاج اللي راح تسببه عملية البناء واللي راح تستمر ثمانية اشهر ,هل من حقي كمستاجر اني اطالب المؤجر باي تعويض بسبب الازعارج اللي راح يسببه لي؟

جبل شاهق
29/06/2009, 06:34 PM
وين راح عنا المحامي 99 .
نريد نسلم عليه .

ehabghad2020
10/07/2009, 07:32 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي

ehabghad2020
10/07/2009, 07:33 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي

أبو الوارث
14/07/2009, 09:33 PM
السلام عليكم أخي المحامي، مشكور على الجهد الكبير في الرد على الاستفسارات
السؤال على لسان إحدى الأخوات: إستأجرنا شقة مع صديقتي وتم تسجيل العقد بإسمها ومستمرين في دفع الأجار في الموعد دائما، لظروف معينة سافرت صديقتي للخارج وخرجت من الشقة وبقيت أنا وبقي العقد بإسمها مع علم المؤجر وتزوجت في الشقة ، قبل إنتهاء العقد بمدة قصيرة (اقل من شهر) جاءنا المؤجر وطلب منا إخلاء الشقة بإدعاءات مختلفة لا أساس لها من الصحة ومنها ان العقد ليس بإسمنا وهو الصحيح ولا يريد تجديد العقد واعطانا مهلة شهر، لم نتمكن من الحصول على شقة بإيجار يناسبنا وفي حالة رغبتنا المكوث فيه كلام ثاني (المؤجر) زيادة الايجار من 180 الى 300 بعقد جديد
ما الذي لنا وما علينا وهل يحق للمؤجر طردن في حالة لم نتمكن من الحصول على شقة خلال شهر

أرجو الإفادة وجزاكم الله خير

ثلج مشوي
16/07/2009, 09:20 AM
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

لدينا منزل مستأجر من قبل أحد المسؤليين العمانيين الكبار في الدولة ، وقد قمنا بمخاطبته وديا - لقاء مباشر - برغبتنا في عدم تجديد العقد بسبب رغبتنا في سكن المنزل حيث ان المنزل الحالي أصبح ضيقا على العائلة ووعدنا بالإخلاء وكان اللقاء قبل موعد إنتهاء العقد بستة أشهر تقريبا ، وبعد 3 اشهر قمنا بإرسال خطاب له للتاكيد على رغبتنا وأستلمه ولكن لم يوقع وعند إنتهاء العقد طلب منا التجديد له بحجة انه لم يجد منزل مناسب له ، فرضخنا لمطالبه كون العلاقة بيننا جيدة .

وتم التجديد لمدة سنة إبتداء من 7-2007 والى نهاية 7-2008 وتكرر نفس السيناريو بعد إنتهاء العقد ولكن هذه المرة طلب منا زيادة الايجار وكانت إجابتنا بالرفض حيث أن حاجتتنا للمنزل ملحة جدا ، واعطيناه رسالة برغبتنا ولكنه رفض التوقيع والإستلام، فقمنا بارسال الرسالة بالفاكس على مكتبه - نسخة الفاكس تظهر ان الفاكس قد وصله - وخاطبنا البلدية برغبتنا بعدم التجديد ، وارسلنا له رسالة بالبريد المسجل وقد رفض استلامها !!

ذهبنا الى لجنة التوفيق والمصالحة وتم إستدعائه ولم يحضر على الاطلاق ، فقمنا برفه قضية بعد إنتهاء العقد بثلاثة اشهر تقريبا - لم يدفع خلالها الاجرة - وبعد عدة جلسات تم الحكم بعدم احقيتنا للحصول على المنزل بحجة عدم عدم مخاطبتنا له بذلك كتابة والزمتنا المحكمة بتسجيل العقد ، فقمنا بالاستئناف وتم الحكم ايضا لصالحة على الرغم من اننا قد اكدنا في الدعوى اننا نرغب في الاخلاء بقصد ان نقوم بإستعمال المنزل بغرض السكن فيه وليس اعادة طرحه للإيجار مع العلم بانه قام بإيداع اجرة المنزل لدى المحكمة بعد تلقيه بلاغ من المحكمة بأمر الدعوى القضائية فقط ، وخلال تلك الفترة لم يطالبنا بتجديد العقد ولم يعلم البلدية المختصة كذلك
الان مضى على إنتهاء العقد ما يقرب العشرة اشهر ..

ما هو الحل ?

وشكرا لكم

kh123
16/07/2009, 03:59 PM
تمام اخوي مشكوووووووووووووووووووووووووور

ابن الشهيد
20/07/2009, 09:14 PM
هل تحتسب مدة الاربع سنوات من تاريخ صدور المرسوم ام من تاريخ التعاقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم نرجوا الافادة مع الشكر

سلطان محمد
21/07/2009, 04:43 PM
هل تحتسب مدة الاربع سنوات من تاريخ صدور المرسوم ام من تاريخ التعاقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم نرجوا الافادة مع الشكر

تحتسب المده من بدايه العلاقه الايجاريه -
اي من تاريخ أستلام العقار وليس من تاريخ صدور المرسوم .

ابن الشهيد
21/07/2009, 07:57 PM
ِحسب القانون الجديد يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد اربع سنوات من تاريخ اول عقد فالسئوال هنا هلِ الاربع سنوات تحتسب من تاريخ صدور المرسوم السلطاني ام تحتسب من اول التعاقد أي العقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم بثلاث سنوات يعني يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد سنة مثلا من صدور المرسوم

المرتحل
24/07/2009, 02:52 PM
ِحسب القانون الجديد يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد اربع سنوات من تاريخ اول عقد فالسئوال هنا هلِ الاربع سنوات تحتسب من تاريخ صدور المرسوم السلطاني ام تحتسب من اول التعاقد أي العقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم بثلاث سنوات يعني يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد سنة مثلا من صدور المرسوم

نفس الاستفسار؟؟؟؟

Omani711
26/07/2009, 01:12 PM
عندي مستاجر ما يدفع اليجار بانتظام بس ما عندي عقد ايجار

ايش احسن طريقه اسويها معاه
مع العلم انه يتاخر ثلاث شهور في الدفع

سلطان محمد
26/07/2009, 02:43 PM
عندي مستاجر ما يدفع اليجار بانتظام بس ما عندي عقد ايجار

ايش احسن طريقه اسويها معاه
مع العلم انه يتاخر ثلاث شهور في الدفع

تقدم اليه بطلب أخلاء فأذا رفض

تقدم للمحكمه بطلب أخلاء مرفق ما يثبت العلاقه الايجاريه بينكم مثل عقد مكتبي أو أيصالات الدفع .

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

ehabghad2020
26/07/2009, 09:57 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي

ehabghad2020
27/07/2009, 11:20 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي

ehabghad2020
27/07/2009, 11:22 PM
لماذا لا يوجد رد على سؤالي

سلطان محمد
29/07/2009, 03:56 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي

خليه يشتكي وهو الخسران ؟؟؟
المحكمه يا ترفض الدعوه أو تحكم بتغريمه 3 % من قيمة القيمه الايجاريه .

أهم شئ لا تتأخر بدفع الايجار مع الحصول علي أيصالات الدفع لنهن أثبات بألتزامك بدفع ألاجره

وأذا صار ورفع المؤجر قضيه ارفع عليه دعوه فرعيه بطلب عقد أيجار وأطلب من القاضي
بسماح لك بدفع الاجره الشهريه المستحقه بخزانه المحكمه.

أهم انك ما تكون أكملت أربع سنوات من بدايه العلاقه الايجاريه بينكم ولا متأخر بدفع ألاجره .


وربنا يوفقك

ehabghad2020
29/07/2009, 07:44 PM
متشكر جدا يا استاذ سلطان جزاك الله خيراً

ehabghad2020
31/07/2009, 04:17 AM
ممكن حد يدلني على محامي شاطر وتكون اتعابه مناسبه

المحامي99
01/08/2009, 08:26 PM
من فضلكم هام جدا
أنا أسكن بدون اي عقد ايجار و لكني لدي ايصالات بأسمي تثبت دفعي للإيجار و صاحب البناية يطالبني بالخروج او سيقوم برفع قضية لطردي
ماذا أفعل
هل من حقه طردي وهل ستحكم له المحكمه
وما نصيحتكم لي


السلام عليكم
أهلا اخي
أخي أتمنى أن تشرح في موضوعك التفاصيل التالية :-
1- بداية الفترة الإيجارية .
2- إذا كان هناك أي زيادة خلال فترة الإيجار أرجو أن توضحا تاريخ أخر زيادة .
3- ماهي الأسباب التي تمسك بها المؤجر لطلب الإخلاء .
4- هل تسلمت أي إنذار كتابي بطلب الإخلاء إذا كانت الإجابة بنعم فمتى مؤرخ .

وافيني بالتفاصيل وسوف نجيب على طرحك ولك الشكر ،،،

ehabghad2020
01/08/2009, 09:11 PM
الأستاذ المحامي 99 بجد شكرا جدا جدا على ردودك
انا ارسلت لك تفاصيل الموضوع على الخاص و في انتظار ردك
وللمره الثانيه شكرا

المحامي99
02/08/2009, 03:38 PM
الأستاذ المحامي 99 بجد شكرا جدا جدا على ردودك
انا ارسلت لك تفاصيل الموضوع على الخاص و في انتظار ردك
وللمره الثانيه شكرا



أهلا اخي الكريم


بداية إسمحلي أن أنقل سؤلك من الخاص إلى العام وذلك لعموم الفائدة ولأن الموضوع ليس به طابع السرية ، وطرحك كان التالي ((1- الشقه استأجرتها شركه من المكتب المسئول عن البنايه بعقد داخلي من عام شهر 9 سنة 2007 وسكن فيها احد الموظفين وبعدين طلع من الشقه من 5 شهور
2- انا بتعامل مع الشركه المستأجره في شغل إضافي وكخدمه لي تركوني اقيم في الشقه من 5 شهور
3- صاحب البيت لما عرف وبالصدفه المكتب ترك مسئوليته عن البنايه في نفس الشهر الذي سكنت فيه طلب مني صاحب البنايه الزياده من 150 ريال الى 300 ريال وقال انا لا اعترف بهذا العقد ولا بيك
4- استلمت ايصال دفع الإيجار للشهر الأول بأسم الشركه
5- وبعد ذلك رفض صحاب البنايه ان يكتب الايصالات باسم الشركه وكتبها بأسمي إلى الآن
6- لم استلم اي انذارات حتى اليوم إلا ان جاري استلم انذار له بحجة ان بنته ستسكن في الشقه وانا متأكد أنه سيرسل لي إعلان بالقضيه قريباً
7-الشركة المستأجره في الأصل قالت انها من الممكن تعطيني خطاب رسمي انني اعمل بها
8- كل الشقق في البنايه بدون عقد ايجار ))

ونفصل الإجابة على الموضوع وفق التالي :-

أولا :- من خلال الإطلاع على الوقائع المعروضة وعلى ما آلت إليه العلاقة الإيجارية بغض النظر إلى تسجيلها من عدمه فيمكننا القول بتصنيف الحالة أننا أمام عقد إيجار جديد بدء قبل خمسة أشهر وبقيمة إيجارية وقدرها ثلاثمائة ريال عماني ، ذلك ان المؤجر قد عبر عن إرادته بموجب تعامله معك بصورة شخصية وبزيادة القيمة الإيجارية وبعمل الإيصالت بغسمك الشخصي دون الشركة ، كل ذلك يدللنا أننا أما علاقة إيجارية جديدة بدأت منذ بداية غقامتك في العين المؤجرة .

ثانيا :- موضوع تسجيل عقد الإيجار فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك))

في حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4) وعليه يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك والمؤجر ملزم بتسجيل العقد ودفع الرسوم ولابد أن يتم توثيق العقد منذ بداية سداد الأجرة الشهرية ثلاثمائة ريال وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر . وفي جميع الحالات في حالة نشوء مشاكل في العلاقة الإيجارية يمكن إثبات الوقائع بشتى وسائل الإثبات .


ثالثا : ( موضوع الإخلاء )

وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

(1) :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس ، فعلاقتك الإيجارية نشأة من فترة قريبة وبالتالي لا يحق له طلب الإخلاء خلاف المذكور أعلاه )).

(2) - أضف إلى ذلك فإن المادة (6) مكررا تنص على التالي : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
(3) - تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

رابعا :- للفائدة فإن المادة (6) تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ
وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .

ويمكن الإستعانه بالمرسوم المذكور في الرابط التالي :-
http://www.mola.gov.om/maraseem/864/72-2008.pdf


تحيتي لك ،،،

المحامي99
02/08/2009, 03:46 PM
عندي مستاجر ما يدفع اليجار بانتظام بس ما عندي عقد ايجار

ايش احسن طريقه اسويها معاه
مع العلم انه يتاخر ثلاث شهور في الدفع


أهلا أخي

(1) :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء
تحيتي ،،

المحامي99
02/08/2009, 04:09 PM
هل تحتسب مدة الاربع سنوات من تاريخ صدور المرسوم ام من تاريخ التعاقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم نرجوا الافادة مع الشكر


أهلا اخي الكريم

سؤال وجيه وفي محله والكثير يتساءل نفس السؤال

مسألة طلب الإخلاء وإحتساب المدة فيها عدة مدارس وعدة توجهات وهذا ما لمسته من خلال حضوري في المحكمة ، فنجد مدرسة تقول بأن إحتساب المدة منذ بداية العلاقة الإيجارية أي منذ نشوءها بين المؤجر والمستأجر ، ومنهم من قال أن مدة طلب الإخلاء يبدأ حسابها منذ أخر علاقة إيجارية أو أخر زيادة ، وأنا أتفق مع المدرسة الثانية وذلك لعدة أسباب :-
1- لو سلمنا ان إحتساب فترة الإخلاء يبدأ حسابها منذ أول علاقة إيجارية نصبح أمام إنتهاء الألاف من عقود الإيجار بإعتبار انهم مستأجرين قدامى وقد أمضوا الأربع سنوات ، وهذا يقودنا إلى عدم الإستقرار وعدم الوصول إلى الغاية التي أرادها المشرع من حماية المستأجر.
2- المادة (6) مكررا نصت على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل . فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه .
3- المشرع في المادة المذكورة قال (( منذ بدء عقد الإيجار )) ولم يقل منذ بداية العلاقة الإيجارية ، فالنص واضح وصريح .
4- لو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . فالعبرة بأخر زيادة حسب فهمي بإعتبار أن أخر زيادة هي مدة جديدة لعقد الإيجار .
هذا من وجهة نظر شخصية وهناك من يخالفني الرأي ,,,

تحيتي للجميع

المحامي99
02/08/2009, 04:11 PM
نفس الاستفسار؟؟؟؟

أهلا اخي الكريم

سؤال وجيه وفي محله والكثير يتساءل نفس السؤال

مسألة طلب الإخلاء وإحتساب المدة فيها عدة مدارس وعدة توجهات وهذا ما لمسته من خلال حضوري في المحكمة ، فنجد مدرسة تقول بأن إحتساب المدة منذ بداية العلاقة الإيجارية أي منذ نشوءها بين المؤجر والمستأجر ، ومنهم من قال أن مدة طلب الإخلاء يبدأ حسابها منذ أخر علاقة إيجارية أو أخر زيادة ، وأنا أتفق مع المدرسة الثانية وذلك لعدة أسباب :-
1- لو سلمنا ان إحتساب فترة الإخلاء يبدأ حسابها منذ أول علاقة إيجارية نصبح أمام إنتهاء الألاف من عقود الإيجار بإعتبار انهم مستأجرين قدامى وقد أمضوا الأربع سنوات ، وهذا يقودنا إلى عدم الإستقرار وعدم الوصول إلى الغاية التي أرادها المشرع من حماية المستأجر.
2- المادة (6) مكررا نصت على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل . فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه .
3- المشرع في المادة المذكورة قال (( منذ بدء عقد الإيجار )) ولم يقل منذ بداية العلاقة الإيجارية ، فالنص واضح وصريح .
4- لو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . فالعبرة بأخر زيادة حسب فهمي بإعتبار أن أخر زيادة هي مدة جديدة لعقد الإيجار .
هذا من وجهة نظر شخصية وهناك من يخالفني الرأي ,,,

تحيتي للجميع

المحامي99
02/08/2009, 04:12 PM
ِحسب القانون الجديد يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد اربع سنوات من تاريخ اول عقد فالسئوال هنا هلِ الاربع سنوات تحتسب من تاريخ صدور المرسوم السلطاني ام تحتسب من اول التعاقد أي العقد الاول حتى ولو كان قبل المرسوم بثلاث سنوات يعني يحق للمؤجر طلب الاخلاء بعد سنة مثلا من صدور المرسوم

أهلا اخي الكريم

سؤال وجيه وفي محله والكثير يتساءل نفس السؤال

مسألة طلب الإخلاء وإحتساب المدة فيها عدة مدارس وعدة توجهات وهذا ما لمسته من خلال حضوري في المحكمة ، فنجد مدرسة تقول بأن إحتساب المدة منذ بداية العلاقة الإيجارية أي منذ نشوءها بين المؤجر والمستأجر ، ومنهم من قال أن مدة طلب الإخلاء يبدأ حسابها منذ أخر علاقة إيجارية أو أخر زيادة ، وأنا أتفق مع المدرسة الثانية وذلك لعدة أسباب :-
1- لو سلمنا ان إحتساب فترة الإخلاء يبدأ حسابها منذ أول علاقة إيجارية نصبح أمام إنتهاء الألاف من عقود الإيجار بإعتبار انهم مستأجرين قدامى وقد أمضوا الأربع سنوات ، وهذا يقودنا إلى عدم الإستقرار وعدم الوصول إلى الغاية التي أرادها المشرع من حماية المستأجر.
2- المادة (6) مكررا نصت على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل . فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه .
3- المشرع في المادة المذكورة قال (( منذ بدء عقد الإيجار )) ولم يقل منذ بداية العلاقة الإيجارية ، فالنص واضح وصريح .
4- لو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . فالعبرة بأخر زيادة حسب فهمي بإعتبار أن أخر زيادة هي مدة جديدة لعقد الإيجار .
هذا من وجهة نظر شخصية وهناك من يخالفني الرأي ,,,

تحيتي للجميع

المحامي99
02/08/2009, 06:14 PM
وين راح عنا المحامي 99 .
نريد نسلم عليه .

أهلا وسهلا صديقي

أنا موجود بس المشاغل ما تخلص

سلامك واصل وألف شكر على تواصلك وسؤلك ،،،

تحيتي ،،

المحامي99
02/08/2009, 06:19 PM
أخي الفاضل

انا مستأجر محل تجاري من سنتين بعقد بلدي موثق وعند انتهاء العقد بثلاث أيام قام صاحب المحل بإرسال اخطار بالإخلاء عن طريق البريد العاجل .

فهل يحق له بالقانون ان يجبرني على الاخلاء

أهلا أخي

طبعا وفق الوقائع المختصرة فإنه لا يجوز له ذلك أضف إلى أن مدة الإخطار مخالفة للقانون وللتوضيح أكثر فإنه وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

(1) :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس ، فعلاقتك الإيجارية نشأة من فترة قريبة وبالتالي لا يحق له طلب الإخلاء خلاف المذكور أعلاه )).

(2) - أضف إلى ذلك فإن المادة (6) مكررا تنص على التالي : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
(3) - تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

تحيتي لك ،،،

ehabghad2020
03/08/2009, 12:45 AM
الأستاذ المحامي انا اكثر من عاجز على الشكر وكل الأقدر اشكرك بيه هو دعواتي لك ان شاء الله في صلاتي
اخر استفسار انا حتى الان ادفع لصاحب البناية 150 فهل برغم ذلك عند وجود قضيه غالباً ما سأدفع 300 في حكم القاضي
ثانيا اذا كان القاضي سيحكم بيرفع الإيجار من 150 الى 300 هل سأدفع من بداية الحكم ام من بداية تواجدي بالسكن بشكل رجعي

المحامي99
04/08/2009, 05:19 PM
الأستاذ المحامي انا اكثر من عاجز على الشكر وكل الأقدر اشكرك بيه هو دعواتي لك ان شاء الله في صلاتي
اخر استفسار انا حتى الان ادفع لصاحب البناية 150 فهل برغم ذلك عند وجود قضيه غالباً ما سأدفع 300 في حكم القاضي
ثانيا اذا كان القاضي سيحكم بيرفع الإيجار من 150 الى 300 هل سأدفع من بداية الحكم ام من بداية تواجدي بالسكن بشكل رجعي

أهلا سيدي الكريم من جديد

بخصوص تساؤلك الأخير ، فأنا فهمت من طرحك السابق أن الأجرة قد إرتفعت إلى ثلاثمائة ريال بعدما عرف أن الذي يقطن بالعين المؤجرة قد إنتقل ، وفي جميع الحالات أنا أرى إصرار المؤجر بأن يتعامل معك أنت بصورة شخصية دون الشركة وعمله الشيكات بإسمك دلالة واضحة أننا أمام علاقة إيجار جديدة بينك وبين المؤجر بغض النظر من وجود عقد مكتوب أو لا ، وبالتالي فالإيضاح السابق ينطبق على الواقعة كما شرحته سابقا ، والإيصالات دليل على قيام علاقة إيجار جديدة .
حتى تضمن حقك فإنه يحق لك أخي الكريم أن تتقدم بدعوى لدى المحكمة تطالب فيها بتوثيق عقد إيجار بينك وبين المؤجر بالقيمة الإيجارية الموجودة في الإيصالات وهذا حق من حقوقك وحتى تضمن الإستقرار أضف أنه يجب على المؤجر ان يسجل عقد الإيجار لدى البلدية .

ولك الشكر ، إذا لديك أي تساؤل أو وجود غموض في الرد إسأل وعلى الرحب والسعة

تحيتي ،،،

alalawe6
04/08/2009, 05:44 PM
السلام عليكم مشرفنا
أشكرك جزيل الشكر على مجهودك وإن شاء الله في ميزان حسناتك
ـــــــــــ
سؤالي أستاذنا :
أنا مستأجر من عام 2006 وكان العقد الأول والثاني عقد رسمي (عقد بلدية)، وكان قيمة الأيجار 140 ريال
وفي عام 2008 (العقد الثالث) رفع الإيجار إلى 170 ريال وبدون عقد بلدية، والحين يريد يرفع الأجار إلى 250 ريال أو أخلي الشقة ...
سؤالي: هل يحق للمؤجر رفع الاجار بهالصوره؟ وهل من حقه يخلي الشقة؟
مع العلم عندي إيصالات الدفع من أول شهر أستأجرت فيه، وصارت الزيادة إلى 170 ريال بعد المرسوم السلطاني
ــــــــــ
ولك جزيل الشكر

المحامي99
04/08/2009, 06:23 PM
السلام عليكم مشرفنا
أشكرك جزيل الشكر على مجهودك وإن شاء الله في ميزان حسناتك
ـــــــــــ
سؤالي أستاذنا :
أنا مستأجر من عام 2006 وكان العقد الأول والثاني عقد رسمي (عقد بلدية)، وكان قيمة الأيجار 140 ريال
وفي عام 2008 (العقد الثالث) رفع الإيجار إلى 170 ريال وبدون عقد بلدية، والحين يريد يرفع الأجار إلى 250 ريال أو أخلي الشقة ...
سؤالي: هل يحق للمؤجر رفع الاجار بهالصوره؟ وهل من حقه يخلي الشقة؟
مع العلم عندي إيصالات الدفع من أول شهر أستأجرت فيه، وصارت الزيادة إلى 170 ريال بعد المرسوم السلطاني
ــــــــــ
ولك جزيل الشكر

أهلا اخي الكريم

أولا :- شاكر لك إطراءك الحسن
ثانيا :- بخصوص موضوعك وبإختصار شديد أنت أما علاقة إيجارية جديدة منذ ( العقد الثالث) 2008 ، وعليه وفق القانون لا يجوز له ان يرفع الإيجار إلا بعد مرور ثلاث سنوات بنسبة 7% ، وكذلك لا يجوز له أن يطلب الإخلاء إلا في الحالات التي أوضحها القانون .
ثالثا :- القانون
1- المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ
وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .
2-( موضوع الإخلاء )

وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

(1) :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس ، فعلاقتك الإيجارية نشأة من فترة قريبة وبالتالي لا يحق له طلب الإخلاء خلاف المذكور أعلاه )).

3-المادة (6) مكررا تنص على التالي : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
(3) - تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

4- موضوع تسجيل عقد الإيجار فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك))

في حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4) وعليه يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك والمؤجر ملزم بتسجيل العقد ودفع الرسوم ولابد أن يتم توثيق العقد منذ بداية سداد الأجرة الشهرية وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر . وفي جميع الحالات في حالة نشوء مشاكل في العلاقة الإيجارية يمكن إثبات الوقائع بشتى وسائل الإثبات .


ثالثا :-حتى تضمن حقك فإنه يحق لك أخي الكريم أن تتقدم بدعوى لدى المحكمة تطالب فيها بتوثيق عقد إيجار بينك وبين المؤجر بالقيمة الإيجارية الموجودة في الإيصالات وهذا حق من حقوقك وحتى تضمن الإستقرار أضف أنه يجب على المؤجر ان يسجل عقد الإيجار لدى البلدية .


شاكر لك وبالتوفيق ،،،،

alalawe6
04/08/2009, 06:45 PM
أهلا اخي الكريم

أولا :- شاكر لك إطراءك الحسن
ثانيا :- بخصوص موضوعك وبإختصار شديد أنت أما علاقة إيجارية جديدة منذ ( العقد الثالث) 2008 ، وعليه وفق القانون لا يجوز له ان يرفع الإيجار إلا بعد مرور ثلاث سنوات بنسبة 7% ، وكذلك لا يجوز له أن يطلب الإخلاء إلا في الحالات التي أوضحها القانون .
ثالثا :- القانون
1- المادة (6) من المرسوم السلطاني 72/2008 تنص على : لا يجوز للمؤجر زيادة أجرة المحال السكنية والتجارية والصناعية وغيرها إلا بعد مضى ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الايجار أو من تاريخ أخر زيادة متعاقد عليها , على ألا تتجاوز نسبة الزيادة بعد هذه المدة (7%) سبعة بالمائة سنويا من قيمة الأجرة السنوية المحددة في عقد الإيجار، ..............إلخ
وبناءً على ذلك فإنه لا يحق للمؤجر أن يرفع قيمة الإيجار خلاف المادة المذكورة .
2-( موضوع الإخلاء )

وفق التعديلات الأخيرة الواردة في المرسوم السلطاني رقم 72/2008 والخاص بتعديل بعض الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها والصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 فإنه يتضح التالي :-

(1) :- تنص المادة (7) من المرسوم 72/2008 على التالي :-
استثناء من نص المادة (6 مكررا) يجوز للمؤجر – قبل انتهاء مدة عقد الإيجار – أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر في الأحوال التالية :

أ‌- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها . ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي .
فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء

ب – إذا استعمل المستأجر المحل المؤجر أو أذن باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من اجله أو أذن استعماله ضارا بالمحل المؤجر أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو مخالفة للقوانين أو منافية للآداب العامة .


ج- إذا أجر المستأجر المحل المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن مكتوب من المؤجر , ويستثنى من ذلك المحال التجارية والمهنية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار .

د – إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل المؤجر لغرض سكني بنفسه أو بأحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية ولم يكن لديه أو لقريبه محل آخر خال يفي بذلك .وإذا تعددت محالة المؤجر , فله أن يختار منها ما يشاء على أن يمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء .

فإذا لم يشغل المؤجر المحل خلال ثلاثة أشهر بغير عذر مقبول أو شغله لمدة تقل عن سنة , جاز الحكم للمستأجر بشغل المحل بذات الأجرة السابقة .
ويسرى حكم هذا البند على المحال المؤجرة للاغراض التجارية والصناعية والمهنية إذا احتاج المؤجر إلي شغل المحل بنفسه فحسب .

هـ - إذا قررت البلدية المختصة الترخيص بهدم المحل المؤجر إذا أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المؤجر لإعادة بنائه .

ولا يجوز طلب إخلاء المحل المؤجر إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء , ويمنح المستأجر مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر للإخلاء إذا كان الهدم بسبب أيلولة المحل للسقوط , ولمدة ستة أشهر إذا كان الهدم لغرض إعادة البناء , على أن تبدأ المهلة من تاريخ إخطار المستأجر بصدور الترخيص .


(( وبناءً عليه فإنه ينظر إلى موضوعك من خلال إنطباق المادة أعلاه عليه ، فإذا وجد شرط من الشروط أعلاه تنطبق على طلب الإخلاء فإنه يحق له ذلك ، وإلا فالعكس ، فعلاقتك الإيجارية نشأة من فترة قريبة وبالتالي لا يحق له طلب الإخلاء خلاف المذكور أعلاه )).

3-المادة (6) مكررا تنص على التالي : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .
(3) - تنص المادة المادة (6) مكررا (1) : يسري عقد الإيجار إلي نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء , ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة برغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل .

4- موضوع تسجيل عقد الإيجار فالمادة (4) من المرسوم السلطاني 6/89 أوضحت التالي (( يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامة عدم الجواز الإعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة ، بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر ، ويجب إتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسم القرر بعد ذلك))

في حالة رفض المؤجر عمل العقد فإن ذلك يعد مخالفة صريحة لبنود المرسوم السلطاني (6/89) والخاص بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن وبالأخص المواد (2-3-4)، أضف إلى أنه مخالف للمرسوم السلطاني (72/2008) وكذلك القرار الديواني رقم 17/93 في المواد (1 - 2- 4) وعليه يجب أن يتم تسجيل العقد لدى الجهة المختصة ( البلدية ) حتى لو لم يوافق المؤجر على ذلك والمؤجر ملزم بتسجيل العقد ودفع الرسوم ولابد أن يتم توثيق العقد منذ بداية سداد الأجرة الشهرية وذلك حتى تضفي صفة الرسمية على العلاقة بينك وبين المستاجر . وفي جميع الحالات في حالة نشوء مشاكل في العلاقة الإيجارية يمكن إثبات الوقائع بشتى وسائل الإثبات .


ثالثا :-حتى تضمن حقك فإنه يحق لك أخي الكريم أن تتقدم بدعوى لدى المحكمة تطالب فيها بتوثيق عقد إيجار بينك وبين المؤجر بالقيمة الإيجارية الموجودة في الإيصالات وهذا حق من حقوقك وحتى تضمن الإستقرار أضف أنه يجب على المؤجر ان يسجل عقد الإيجار لدى البلدية .


شاكر لك وبالتوفيق ،،،،

شكرا لك مشرفنا على مجهودك الطيب
وأشكر لك ردك السريع والواضح والشامل لكل تساؤلاتي
وفقك الله وجعله في ميزان حسناتك

شرار
10/08/2009, 08:47 AM
بفضل من الله تم الحكم لصالحي بتثبيت الاجرة القديمة والزامه بعمل عقد ايجار من البلدية ورفض الدعوى الفرعية التي اقامها للعلم انا صاحب الدعوى الاصلية .

حيث لا املك الا ايصالات دفع الايجار حيث اثبت ان المدعى عليه قد قام بتأجر 4 شقق في المبنى مما وذلك من خلال عقود الايجار الجديدة وفي الفترة التي اقمت الدعوى عليه مما دحض ادعاءاته حول رغبته اسكان احد اقاربه من الدرجه الاولى.

القرش المفترس
10/08/2009, 10:49 AM
صباح الخير والنور اخي العزيز ( المحامي99)
وشكرا لجهودك الجبارة في مساعدتك للأخرين
اخي الكريم :
عندي موضوع احببت منك ان توجهني كيف اتصرف فيه !
الموضوع يتلخص في اني اشتريت شقة بتاريخ 31/07/2007 وكانت الشقة مؤجرة لعائلة وينتهي عقد الإيجار بتاريخ 31/03/2008 انا بدوري اعطيتهم انذار كتابي بإخلاء الشقة بتاريخ 31/07/2007 اي اعطيتهم مهلة لا تقل عن ثمانية اشهر ووقع على الإخطار ثم على بداية عام 2008 اعطيته انذار كتابي اخر للتأكيد على الإخلاء ووقعه من جانبه ثم بعد انتهاء عقد الإيجار ذهبت الى المستأجر لكي يخلي الشقة فرفض الإخلاء بعدها رفعت الموضوع الى المحكمة الإبتدائية طبعا بعد توكيلي محامي لكي يشرف على القضية وبعد جلسات مطولة حكمت المحكمة الابتدائية من صالحي ثم استأنف خصمي الحكم ورفع القضية الى محكمة الإستئناف وبعد جلسات ايضا مطولة (( حكم ضدي ))يعني انظلمت في الحكم من قبل قاضي الإستئناف سامحه الله مع ان كل الامور قانونية ثم اشار المحامي بأن نطعن في الحكم وذلك في المحكمة العليا والحين القضية معلقة في العليا بسبب تراكم القضايا يعني تخيل من 10/04/2008 حتى يومنا هذا والقضية لم تنتهي وانا عايش مع اولادي ووالدي ووالدتي واخواني وعائلة اخوي في منزل واحد والخصم مرتاح في الشقة وانا اشتريت تلك الشقة لأسكن فيها مع اولادي وحتى اني احضرت شاهدين تعهدوا كتابيا بأنني لن أؤجر الشقة بل سأسكنها ولاكن لا حياة لمن تنادي ...
استاذي الفاضل ايش اسوي في موضوعي وبماذا تقترح علي حتى استطيع ان اطرد خصمي من الشقة في اسرع وقت لاني بصراحة قد تعبت .
لك جزيل الشكر والتقدير استاذي الفاضل لك جزيل الشكر والتقدير واسف على الإطالة لاني اخذت بعضا من وقتك الثمين وانتظر ردك بفارغ الصبر .

المحامي99
10/08/2009, 03:15 PM
شكرا لك مشرفنا على مجهودك الطيب
وأشكر لك ردك السريع والواضح والشامل لكل تساؤلاتي
وفقك الله وجعله في ميزان حسناتك


على الرحب والسعة سيدي العزيز

وفقنا الله لما يحبه ويرضاه ،،

المحامي99
10/08/2009, 03:20 PM
بفضل من الله تم الحكم لصالحي بتثبيت الاجرة القديمة والزامه بعمل عقد ايجار من البلدية ورفض الدعوى الفرعية التي اقامها للعلم انا صاحب الدعوى الاصلية .

حيث لا املك الا ايصالات دفع الايجار حيث اثبت ان المدعى عليه قد قام بتأجر 4 شقق في المبنى مما وذلك من خلال عقود الايجار الجديدة وفي الفترة التي اقمت الدعوى عليه مما دحض ادعاءاته حول رغبته اسكان احد اقاربه من الدرجه الاولى.

ألف مبارك أخي العزيز وبالتوفيق إن شاء الله ،،،

المحامي99
10/08/2009, 03:27 PM
صباح الخير والنور اخي العزيز ( المحامي99)
وشكرا لجهودك الجبارة في مساعدتك للأخرين
اخي الكريم :
عندي موضوع احببت منك ان توجهني كيف اتصرف فيه !
الموضوع يتلخص في اني اشتريت شقة بتاريخ 31/07/2007 وكانت الشقة مؤجرة لعائلة وينتهي عقد الإيجار بتاريخ 31/03/2008 انا بدوري اعطيتهم انذار كتابي بإخلاء الشقة بتاريخ 31/07/2007 اي اعطيتهم مهلة لا تقل عن ثمانية اشهر ووقع على الإخطار ثم على بداية عام 2008 اعطيته انذار كتابي اخر للتأكيد على الإخلاء ووقعه من جانبه ثم بعد انتهاء عقد الإيجار ذهبت الى المستأجر لكي يخلي الشقة فرفض الإخلاء بعدها رفعت الموضوع الى المحكمة الإبتدائية طبعا بعد توكيلي محامي لكي يشرف على القضية وبعد جلسات مطولة حكمت المحكمة الابتدائية من صالحي ثم استأنف خصمي الحكم ورفع القضية الى محكمة الإستئناف وبعد جلسات ايضا مطولة (( حكم ضدي ))يعني انظلمت في الحكم من قبل قاضي الإستئناف سامحه الله مع ان كل الامور قانونية ثم اشار المحامي بأن نطعن في الحكم وذلك في المحكمة العليا والحين القضية معلقة في العليا بسبب تراكم القضايا يعني تخيل من 10/04/2008 حتى يومنا هذا والقضية لم تنتهي وانا عايش مع اولادي ووالدي ووالدتي واخواني وعائلة اخوي في منزل واحد والخصم مرتاح في الشقة وانا اشتريت تلك الشقة لأسكن فيها مع اولادي وحتى اني احضرت شاهدين تعهدوا كتابيا بأنني لن أؤجر الشقة بل سأسكنها ولاكن لا حياة لمن تنادي ...
استاذي الفاضل ايش اسوي في موضوعي وبماذا تقترح علي حتى استطيع ان اطرد خصمي من الشقة في اسرع وقت لاني بصراحة قد تعبت .
لك جزيل الشكر والتقدير استاذي الفاضل لك جزيل الشكر والتقدير واسف على الإطالة لاني اخذت بعضا من وقتك الثمين وانتظر ردك بفارغ الصبر .

أهلا بك سيدي العزيز

بما أن موضوعك في المحكمة العليا فاللائحة الداخلية لقانون السبلة لا تجيز التطرق إلى القضايا التي لا زالت تنظر أمام جهات القضاء ، وعلى العموم نصيحتي لك لك أن تصبر حتى يتم النظر في الطعن الذي قدمتوه للمحكمة العليا لأنها أخر درجة من درجات التقاضي ، ويحتاج أن يتابع من قبل المحامي حتى يتم تعجيل النظر فيه بعد إكتمال الإجراءات فيه ، وأرى أن يتم التمسك بحيثيات الحكم الإبتدائي لأن القانون الواجب التنفيذ آن ذاك هو 6/89 ، أي إكتملت الوقائع قبل صدور المرسوم 72/2008 .

بالتوفيق أخي وعليك بالصبر حتى ينظر في موضوع طعنك لعل المحكمة العليا تؤيد محكمة أول درجة ، ولا يوجد طريقة أخرى يمكنك اللجوء إليها ...

شاكر لك ,,

القرش المفترس
10/08/2009, 04:09 PM
مشكور استاذي الفاضل وسأنتظر حتى يمل الصبر مني ..............................

شرار
12/08/2009, 09:41 AM
ألف مبارك أخي العزيز وبالتوفيق إن شاء الله ،،،

الله يبارك في فيك
واطالب الكل بعدم اليأس في مطالبة حق من حقوقة

نمر بن عدوان 850
13/08/2009, 09:15 PM
تسلم يا اخوي ... عندي مستأجر انتهى عقده من سنتين وكان يدفع لي يدا بيد مع المماطلة في بعض الاحيان والان اريد التجديد ولكن اشترطت عليه نظام الشيكات كباقي المستاجرين ولكنه يماطل واخبرني انه اذا لم يستطيع توفير الشيكات سوف يخرج من الشقة وكان هذا برسالة رسمية منه ولكنه الى الان لم يخرج ولم يسلم الشيكات وصار له شهرين لم يدفع الايجار فهل يحق لي التقدم بشكوى ضده ؟مع العلم اني لم الغي العقد ولم اجدده وبتالي ترتب على اعقد غرامات ورسوم تجديد كما انني اكتشفت بانه يشرب الخمر ويطرق الابواب على الشقق المجاورة ويوذي جيرانه فارغب في معرفة ما لي وما علي قبل ان اتخذ اي اجراء؟ بارك الله فيك

EMADEWAIDA
15/08/2009, 10:18 PM
كان لي صديق مستأجر شقه وخرج منها وانا سكنت مكانه دون اذن المالك حيث ان الشقه كانت بأسم شركته وليس اسمه الشخصي وقال لي ان للشركه الحق في اسكان اي فرد طالما ان المستأجر شركه وليس شخص وبعد علم المالك رفع علي قضيه بأني مستأجر من الباطن برجاء إفادتي عن موقفي القانوني علما بما يلي
1- عقد الشركه هو داخلي و غير رسمي
2- اقوم بسداد الايجار منذ6شهور واستلام ايصالات بأسمي
3- موعد اول جلسه في القضيه بعد اسبوعين
4- القضيه مرفوعه بأسم المستأجر القديم
5- انا تونسي الجنسيه

محب السمراء
19/08/2009, 10:24 AM
انا مواجر منزلي لمصري بعقداجار عرفي لمدة سنة وبعد ثمانية اشهر طلب من استلام اجار وقال انه انتقل الى منزل اخر وافقة انا واتفقنا على انه يدفع الفوتير الكهرباء والمياة وبسبب دوامي انفقنا بعد خمسة ايام نلتقي واستلم المنزلي وفي نفس الوقت احضرت انا موجر ثاني وتفقة معه ان يستاجر المنزل علما هوا نقل اغرضة من المنزل وبعد خمسة ايام رفض تسلمي المنزل وقال انه يريد العودة الى السكان مرة ثانية فرضة انا بحجة اني اجرة المنزل لشخص اخر وبعد راجع اغراضة الى المنزل مرة ثانية فتجة الى الشرطة فقالوا رواح المحكمة فرفعة عليه قضيه وحكمة المحكمة برفض الدعوة والزمي بعقد اجار .ايش ريكم ؟

دمع الزمن
20/08/2009, 09:27 PM
السلام عليكم :
هل يصح لي أن أتقدم بشكوى لخفض إيجار الشقة التي أسكن بها والتي بيني وبين صاحب البناية عقد في البلدية بسبب أنه يقوم ببناء شقة أخرى في الطابق الثالث والطابوق والحديد والرمل في كل مكان + الإزعاج والدق والحطام ، ما قادر أتحمل هذي الحالة والآن صاره سنة و4شهور ؟
وكأننا ندفع إيجار بلاش
أرجو التوضيح

الجياش
22/08/2009, 09:32 AM
وقع أحد الأصدقاء عقد إيجار في شهر 8/2008 ولمدة عام وفي خانة الملاحظات كتب:
"هذا العقد غير قابل للتجديد لغرض الصيانة"

فهل هذه العبارة ملزم بها المستأجر؟؟
أم لا بد للمؤجر أن يقدم ما يفيد الصيانة من بلدية مسقط ؟؟

المذنب
22/08/2009, 01:06 PM
استأجرنا شقة في عمارة وعقد الايجار صالح لغاية 1/11/2008 واتي شخص واشترى العمارة بتاريخ 1/3/2008 وقمنا بدفع الايجارات الشهرية للمشتري الجديد بعد اخطارنا بذلك من المالك القديم وعند انتهاء العقد بتاريخ 1/11/2008 طالبناه بتجديد العقد الا انه رفض تجديد العقد وطالبنا بالاخلاء فرفضنا وكنا نقوم بدفع الايجار بانتظام الى شهر ابريل 2009 وعندها طالبنا بمضاعفة القيمة الايجارية وايضا رفضنا وقمنا بالتوقف عن دفع الايجارات حتى يقوم بعمل عقد ايجار جديد مع زيادة 7% القانونية فقط الا انه رفض وبعد خمسة اشهر من توقفنا دفع الايجار ذهب الى المحكمة وفتح ضدنا قضية بعدم دفع الايجارات له ويطالبنا بالاخلاء
الرجاء مساعدتنا في كيفية التعامل مع مثل هذا الموقف وشكرا لكم

abunwar
25/08/2009, 04:54 PM
تم رفض الدعوى المدنية والدعوى الفرعية
القاضي أختار الأسهل لانه ما قدر يحل مشكلتنا وبذلك نحن ما زلنا مستأجرين بدون عقد والمؤجر ما خذ راحتى لا صيانه ولا يحزنون

عاش القانون

_________________
السلام عليكم أخي المحامي

بغيتك تعلق على هذ الحكم ، حسب ما قراءت في ردودك لبعض المشاركين ومنهم انا ،

1) أن المؤجر إذا رفض عمل عقد أيجار يجب التوجه الى البلدية ، ولكن كان الرد منهم بعدم عمل أي شي وذلك لعدم وجود عقد ايجار مسبق ؟

2) القاضي حكم بعدم قبول الدعوى وذلك لعدم وجود عقد أيجار أي ان القانون لا ينطبق على الذين ليس لديهم عقد إيجار ( مع العلم أننا مستأجريين من فترة طويلة ويوجد لدينا أيصالات دفع ) ولكن القاضي لم يأخذ بهن وبالعلاقة الضمنية بين المؤجر والمستأجر وذلك لعدم وجود العقد الشكلي المصدق من البلدية مع العلم أن المؤجر أعترف بأننا مستأجرين !!!

نرجوا تكرمكم بالرد ونشكر جهودكم الجبارة بأيصال المعلومة

Yabis
26/08/2009, 01:41 PM
لدي مستأجر منذ سنة 2003 و رقم العقد في البلدية يوضح ذلك لكنه يصر على أن تاريخ تجديد العقد هو تاريخ بداية العقد ...
سؤالي : هل رقم العقد في البلدية هو الدليل على بداية العقد بيني و بينه منذ 2003 ؟
و هل يمكن لي طلب إخلاء المكان لكي أشغله و ما هي الإجراءات إن إمتنع عن توقيع إخطار الإخلاء رغم أحقيتي القانونية لرغبتي في سكن المكان ؟ سؤالي ماذا أفعل إن إمتنع عن توقيع الإخطار بالإخلاء ؟ و كم المدة الذي يأخذها القاضي في الحكم بإخلاء المكان لكي يشغله صاحبه ...

شكرا عزيزي على ما تقدمه و اذا عندك مكتب محاماة فراسلني عالخاص بالعنوان قد نلجئ إليك ؟

المرتحل
29/08/2009, 10:40 PM
أهلا اخي الكريم

سؤال وجيه وفي محله والكثير يتساءل نفس السؤال

مسألة طلب الإخلاء وإحتساب المدة فيها عدة مدارس وعدة توجهات وهذا ما لمسته من خلال حضوري في المحكمة ، فنجد مدرسة تقول بأن إحتساب المدة منذ بداية العلاقة الإيجارية أي منذ نشوءها بين المؤجر والمستأجر ، ومنهم من قال أن مدة طلب الإخلاء يبدأ حسابها منذ أخر علاقة إيجارية أو أخر زيادة ، وأنا أتفق مع المدرسة الثانية وذلك لعدة أسباب :-
1- لو سلمنا ان إحتساب فترة الإخلاء يبدأ حسابها منذ أول علاقة إيجارية نصبح أمام إنتهاء الألاف من عقود الإيجار بإعتبار انهم مستأجرين قدامى وقد أمضوا الأربع سنوات ، وهذا يقودنا إلى عدم الإستقرار وعدم الوصول إلى الغاية التي أرادها المشرع من حماية المستأجر.
2- المادة (6) مكررا نصت على : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني , وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي , فإذا رغب المؤجر – بعد انقضاء المدة – في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل . فالأصل أن تكون بعد أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار حسب ما نصت عليه .
3- المشرع في المادة المذكورة قال (( منذ بدء عقد الإيجار )) ولم يقل منذ بداية العلاقة الإيجارية ، فالنص واضح وصريح .
4- لو فرضنا أن المؤجر لا يستطيع طلب الإخلاء بعد أخر زيادة فإن العقد يصبح مفتوحا ويتجدد لمدة ثلاث سنوات بعد كل زيادة وهذا غير متوافق مع ما نصت عليه مواد المرسوم 72/2008 . فالعبرة بأخر زيادة حسب فهمي بإعتبار أن أخر زيادة هي مدة جديدة لعقد الإيجار .
هذا من وجهة نظر شخصية وهناك من يخالفني الرأي ,,,

تحيتي للجميع

شاكر لك ردك وسعة صدرك...

واحد من الشباب
30/08/2009, 02:33 AM
عندي اسفسار حيث أنني مستأجر شقة منذ 6-2008 بمبلغ وقدره 180 ريال بدون عقد إيجار واني وملتزم في دفع الإيجار من أول ما سكنت
والان يطلب صاحب العقار برفع الإيجار إلى 200 ريال
وسؤالي هل يحق رفع الإيجار ؟
ولكم جزيل الشكر

دمع الزمن
30/08/2009, 12:21 PM
عندي اسفسار حيث أنني مستأجر شقة منذ 6-2008 بمبلغ وقدره 180 ريال بدون عقد إيجار واني وملتزم في دفع الإيجار من أول ما سكنت
والان يطلب صاحب العقار برفع الإيجار إلى 200 ريال
وسؤالي هل يحق رفع الإيجار ؟
ولكم جزيل الشكر

لا يحق للمؤجر زيادة الإيجار إلا بعد 3 سنوات من استئجارك وتكون 7 % حسب المرسوم السلطاني
، ولا يحق له إخراجك من الشقة بما أنك ملتزم بالدفع ، وإذا اشتكى هو فسوف يطلبوا منه غرامة لعدم وجود عقد بينكم ، هذا اللي أعرف والشباب بيفيدوك أكثر777777][/SIZE]

واحد من الشباب
31/08/2009, 01:22 AM
مشكور أخي دمع الزمن على الرد
وإن شاء الله الشباب يفيدوني

مبتدئ
31/08/2009, 11:31 AM
أخي المحامي 99

عندي أستفسار : سبق و أن أجرت فلتي مع شركة على أساس يعطوني أجار مقدم لسنة...و قد تم ذلك.

ولكن عند تجديد العقد أعطوني ثلاث شيكات عن كل أربع شهور.

السؤال هل يمكن قانونا أن أطلابهم أن يعطوني المقدم لسنة تماما كما كان الأتفاق في بداية العقد الأول؟

و لكم مني جزيل الشكر

واحد من الشباب
02/09/2009, 09:36 AM
المحامي 99
--------------------------------------------------------------------------------

عندي اسفسار حيث أنني مستأجر شقة منذ 6-2008 بمبلغ وقدره 180 ريال بدون عقد إيجار واني وملتزم في دفع الإيجار من أول ما سكنت
والان يطلب صاحب العقار برفع الإيجار إلى 200 ريال
وسؤالي هل يحق رفع الإيجار ؟
ولكم جزيل الشكر